抄底樓市，一年買了8套老破小？

最近看到一個新聞，成都有個人在2025年當中，僅僅一年時間就買了8套老破小。

她的目標也很明確，就是找租金回報率能夠達到5%的老破小，然后用15%的首付，花五六萬拿下一套房子。這樣算下來月供1700左右，租金2600左右。這樣算下來，總租金總2.1萬，不光覆蓋全部月供1.4萬，還能留下近10%的利潤。

這個思路有沒有問題呢？

還是有幾個點需要考慮進去，實際回報率肯定沒有10%那么高。

首先第一點，就是一些額外費用她沒有考慮進去，我們以一套總價90萬，月租金3000，年租金回報率4%的老破小來算一筆賬：

理想中的年租金：+36000

空置一個月：-3000

中介費一年一次，一次作為賣家半個月：-1500

維修、折舊：-4000

稅：-1000

算下來，能夠拿到的租金只剩下26500，租金回報率就從4%下降到3%了。

除此以外，還有三個風險：

第一個就是租金下跌的風險。

首先，老破小面臨持續的租金下行壓力。這類房產本質上提供的是停滯甚至衰退型的現金流：過去五年間，一二線城市的老舊小區租金普遍是不漲反跌態勢。如果我們來看數據的話，可以看到過去每年房租下降速度差不多是5%，這個速度是房價下降速度的一半。

另外，老破小的租金下滑概率可能更大。租金是由于供求決定的，現在人口拐點到了，疊加城市化率接近尾聲，之后新增住房需求是下降的。當需求下降的時候，老破小這類品質較差的住房受到的影響肯定比次新房要大。比如之前100個人，50個人租老破小，50個人租次新；現在80個人，可能只有35個人租老破小，45個人租次新，老破小需求下滑速度會高于次新。

如果房租持續下跌的話，那么目前的租金回報率是穩不住的，會繼續下降。

第二，持有并管理老破小有著極高的隱性精力成本。

從前期裝修、招租帶看、簽約交割，到后期應對租客拖欠租金、房屋維修、鄰里糾紛、水電故障，乃至防范合規風險，整個過程將持續消耗業主的時間與注意力。

對于擁有固定職業的普通投資者而言，將這些精力投入主業發展所帶來的邊際收益，遠高于老破小那點微薄的租金回報。即便選擇全權委托中介管理，也難以徹底規避租客糾紛與突發狀況，無法實現真正的“省心投資”。

簡單來說，如果你覺得4~5%的租金回報率很高，那完全可以買高股息的股票，還是有這個收益率。而且高股息是不需要花時間去管理的，這個時間還能省下來干別的事。

更不要提流動性了，哪怕是一二線核心主城區，老破小的成交周期普遍在6-12個月，房齡超30年的樓梯房，掛牌一年無人問津是常態。如果急需用錢，必須降價10%-20%才能快速成交，再加上1%-2%的中介費、3-5%交易稅費，變現成本極高。

大家不要小瞧了流動性，如果突然出現一個賺錢的機會（比如美股、A股暴跌后的抄底，比如戰亂前購入黃金，比如確定性很高的生意），那么股票能隨時變現，但是房子是不能的，錯過了這波行情認知就沒法變現了，這個機會成本也要考慮進去。

第三，永遠不要忘記房地產稅。

我還是那句話，房地產稅只是遲到，但絕對不會缺席。

地方zf巔峰期超過一半的收入是賣地收入，現在賣地收入基本下降了70%左右，這也是目前財政緊張的核心原因之一。

這么大一塊收入下滑，要補上是很難的。之前靠嚴格收稅還能撐一段時間，但是之后怎么辦？

唯一可行的辦法就是兩個，一個是發債，一個是房地產稅。

發債對長期經濟是有損傷的，所以要慎重。而房地產稅，一定是代替賣地收入最好用的手段。

現在只是受困于房地產下行，所以不敢出臺房地產稅，怕出臺后房價就撐不住了，這樣對金融機構來說就會造成危險。但是之后，等房價企穩之后，房地產稅就一定會出臺。可能先是小幅度的征收，然后稅率會逐步提高，給大家一個緩沖時間。

以上三個原因，我告訴大家的是，真實的世界沒有紙面計算的那么高。如果你算下來租金回報率能有4~5%，那么真實情況大概率要降低1%左右。

所以大家能不能抄底老破小呢？

這個要分類討論，如果你能找到接近五個點收益率的老破小，并且你所在的城市人口還是流入的，也有產業支撐（確保租金能穩住），然后你個人的理財能力很一般，投資回報率只有2%出頭，那么也可以買入老破小收租。

如果你找不到5%租金回報率的老破小，只有3%左右，那么這個收益率沒有任何吸引力。

如果你所在的城市在未來會持續衰落，人口流出，那么租金回報率有多高都不能買（就算達到5~10%也不要買），因為之后租金會降低到你無法想象的程度。而房地產稅出臺之后，你的房產價值甚至可能是負的，就是要花錢才能找到人接盤。（我在知識星球也寫過類似的文章，就是以日本為案例）

如果你的理財能力還行，年化投資回報率能有4%以上（這個其實不難，就算不是金融背景出身的人，多讀一些文章，提升一下認知，就很容易達到），那這類老破小也沒有吸引力。

我的知識星球《譚談財經》，內容包括：

（1）金融、房產、時政、職場和社會思考等領域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學習資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產和金融周報各一篇，分析未來房產走勢&有價值的投資領域

（4）每日最新各類有價值的金融數據、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知