為催繳車位停放費，物業竟限制業主車輛出入小區

因業主不繳納車位停放費，物業公司一言不合竟然通過“取消自動識別通行”“駛離按臨停標準繳費”等手段限制業主車輛出入小區。物業公司如此方式“催繳費”，合法嗎？近日，太倉法院就審結了這樣一起案件。

業主未繳納車位停放費，車輛被設置為“臨停車輛”

劉某是太倉市某小區的業主，擁有該小區一個產權車位的所有權。某物業公司為該小區前期物業服務企業，其與開發商簽訂的《前期物業服務合同》中明確約定，物業費與車位停放費分項收取。劉某在購房時與開發商簽署的《商品房買賣合同》中，也寫明了車位停放費的具體收費標準。

然而自2025年1月起，劉某因對車位停放費的收取存在異議，暫停繳納該項費用。物業公司多次催繳未果后，便在小區車輛識別系統中將劉某的車輛設置為“臨停車輛”。此后，劉某每次進出小區及地下車庫時，車輛無法自動識別抬桿，需由人工抬桿放行，駛離時還需按臨時停車標準繳費才能通行。

進出小區的道閘

“以前進出小區都是自動抬桿，現在每次都要等人來開，出小區還要額外繳費，非常不方便。”劉某認為，他繳納的物業費中已包含車位停放費，物業公司此舉不僅給日常生活帶來極大困擾，也侵犯了他的合法權益。于是，劉某向太倉法院提起訴訟，要求物業公司停止侵權并賠禮道歉。

物業公司稱多次催繳，此舉實屬無奈之舉

對于這一情況，涉事物業公司相關負責人回應稱：“我們也是無奈之舉，業主長期不繳車位停放費，公司運營也需要成本，只能通過這種方式催繳。”該負責人同時表示，此前已多次與劉某溝通，但始終未能達成一致。

法院判決物業不得以未繳納相關費用為由，變相限制業主車輛出入

法院經審理后認為，業主作為小區公共道路的共有權人及產權車位的所有權人，依法享有自由出入小區、正常使用車位的權利。物業公司設置車輛識別系統，本意是為便利業主出入、維護小區秩序，而非將其作為催收相關費用的手段。劉某未依約繳納車位停放費，雖構成違約，但物業公司應通過協商、催告或提起訴訟等合法途徑主張權利，不得采取技術手段限制業主車輛出入小區。物業公司將劉某車輛設置為“臨停車輛”，致使其車輛進出受阻、駛離時需額外繳費，已超出物業服務的合理邊界，構成濫用管理權限，對業主的合法權利造成了侵害。故法院最終判決物業公司立即停止對劉某車輛通行的限制，恢復其車輛自動識別通行功能。

負責該案審理的法官表示，物業服務企業在履行管理職責時，不得以業主未繳納相關費用為由，變相限制業主車輛出入小區的合法權利。業主對小區公共道路享有共有權，對產權車位享有專有使用權，自由出入小區、正常使用車位系其合法權利的重要內容。物業服務企業在追索業主欠費時，行權方式必須合法合理，不得濫用管理服務職能或技術手段變相限制、妨害業主的基本權利。同時，業主也應積極配合物業服務企業的相關管理要求，共同營造和諧有序的居住環境。

揚子晚報/紫牛新聞記者 張畢榮

校對 陶善工