在城市文旅和鄉村文旅之間，還有一種“城郊文旅”

文旅困局

新年伊始，兩個著名的鄉村文旅項目——“宇宙是個糧倉”和安吉“瀑布咖啡”接連宣布停業，令圈內人士唏噓不已。

“宇宙是個糧倉”位于皖南涇縣。2023年，一位90后女孩從體制內辭職，將一座田間牛棚低成本改造為一間稻田咖啡店，憑借獨到的設計和短視頻營銷，迅速爆火，帶動許多村民也加入“鄉村文旅”大軍中來。

2026年初，創業者在與一些沒有獲得利益的村民的“斗爭”中心灰意冷，留下一篇《理想主義者沒有家》的文章，關店離場。當然，還有一大原因，那就是踩了農業設施用房用作商業運營的灰色地帶——這個地帶本是“灰色”，一旦跟地方發生利益或文化沖突，就容易成為“紅線”。

“瀑布咖啡”則位于安吉余村，2025年，一個民間團隊斥資2000萬元，將一座廢棄礦坑改造為“瀑布+叢林+湖泊”的東南亞風格休閑目的地，大獲成功，并創下開業初期54天營收2000萬元、接近回本的戰績。

可惜剛剛火爆半年，就因品牌方、操盤手和村集體三方在利益分配問題上“撕破臉”而宣告停業，十分可惜。

如此，能出圈、有流量、能賺錢的項目，往往面臨利益分配難題或復雜的鄉土利害關系，更不用說廣大經營困難的項目。那么城市文旅呢？同樣遭遇瓶頸。

近年來火爆的一批網紅型文旅城市，比如淄博（燒烤）、天水（麻辣燙）、菏澤（郭有才），流量快速退潮，趨于平淡。“流量是個玄學”，這些中小型網紅文旅城市爆火的背后，是流量算法與社會情緒的疊加，往往與其基本面關系不大（不同于“村超”基于基本面的持續流量）。

當然，能抓住流量是好事，也反映了地方政府的敏感度與專業度，但當潮水退去，誰都沒有辦法。

真正能長紅的，還是本身就具備文旅產業基礎的大中城市——多少年過去了，霸榜節假日旅游目的地的，主要還是上海、北京、重慶、杭州、桂林這樣的大中城市。其中蘊含的正是基本產業規律——區位、交通+旅游產品+食宿配套+文化內涵，及隨之的綜合體驗感+性價比。

隨之，又出現兩種局面：

一種是由資本主導，符合市場規律的真文旅升級，典型的如上海迪士尼、北京環球影城、廣州與珠海長隆、鄭州戲劇幻城、開封萬歲山武俠城等，依然要遵循產品和服務為王、不斷迭代的市場鐵律；

另一種，則是許多地方政府主導、國企獨大的模式。如西安曲江文旅，旗下持續火爆的“大唐不夜城”，陷入“人均消費一塊五”的有流量、沒消費的尷尬。而多數地方上市旅游國企，也普遍陷入長期虧損境遇，更難以引領城市文旅真升級。

綜上，城市和鄉村文旅都陷入困境，那文旅還能做嗎？

要區分對待。

一個“城郊現代文旅綜合體”

年前，筆者去過的一個村莊，卻令我驚喜。

上馮古村，位于湖北大冶市（縣級市）金湖街道，距離市區約十五分鐘車程。這里背靠幕阜山脈，還保留著千年古樹、古道、明清古民居、古祠堂、古井等“九古”風貌。依托城郊區位及“九古”風貌，早在十余年前，一些農民就經營起農家樂，生意不錯。

好景不長，在快速城市化階段，消費向城市集中，農家樂這一初級鄉村旅游產品難免跟不上發展，這批農家樂逐漸關門。放到時代發展進程中看，陣痛期難以避免。

但隨著城市化發展到一定程度，城市經濟內卷，市民增收困難、開始消費降級，消費陣地還會外溢回上馮村這樣的城郊場景。邏輯很簡單，這里區位好，環境好，消費不高，并產生了大量新消費場景。

2025年，上馮古村邀請到湖北半農文旅做景區提升。經過專業的規劃、重塑、運營，今天的上馮古村，已成為一個集休閑旅游、特色餐飲、親子游樂、民俗體驗、文化教育、農家采摘、戶外健身等于一體的開放式4A級文旅綜合景區。

今天，市民可以自如地穿梭在村里的青瓦古宅和青石街巷中，在千年古樹下打卡，在“大樹咖啡”下喝杯咖啡。不喜歡咖啡也沒關系，可以在“九古說書堂”邊喝茶邊聽鄉土故事。

不喜歡咖啡也不喜歡茶？也沒關系，半農文旅開發了一款9.9元一份的農家土雞湯產品，本地土雞，燉上一夜，價廉物美，老少咸宜，反而成了村里最走俏的產品。

農家餐飲依然是主打，山野食材，綠色健康，精心烹調，生意火爆。還有年輕人主理的本地手作點心，唇齒留香。吃完飯，可以進到觀光果園體驗采摘之樂，或在各種非遺攤位前觀摩傳統技藝，感興趣的話，還可以進到相應工坊實操一把。

每逢周末和節假日，村里還有定點的民俗演出活動。無需動輒“印象XX”的重金投入，半農文旅邀請到湖北師范大學藝術系的師生，結合地方文化，為市民精心排演了民俗歌舞、水上接親、拋繡球、鬧洞房之類的民俗演出。青春的氣息，幽默的NPC角色互動，熱鬧、開放的場景，其樂融融。

不喜歡熱鬧也沒關系，出村，進山，山里不乏旅游景點和玻璃棧道之類的小型景區，通過健身步道相連，動靜切換自如。

如此，一個綜合了市民公園、主題商場、文化展演、民俗體驗、景區觀光、親子教育等于一體的，豐儉由人的現代開放式“城郊文旅綜合體”，就呈現在廣大消費者眼前。

市民滿意，村民滿意，作為主導景區升級的大冶市政府，也值得點贊：試想，分別蓋一個城市公園、綜合商場、博物館、劇院、文化中心、教育基地、旅游景區、鄉村振興項目……需要多少錢？做這樣一個綜合型城郊文旅，又能帶動多少社會收益？

文旅的四大類型

現代文旅本是一個寬泛概念，到此，我們可以對其進行大致分類。

第一類，景區文旅。依然是現代文旅主陣地。

景區文旅有三大特點，一是差異化的人文或自然景觀；二是不能有明顯短板，比如區位、交通、規模、配套、穩定客流、運營能力，對比鄉村文旅尤其明顯；三是產權清晰，不論政府資本、產業資本還是社會資本，都可以握有資產，可以享受經營利潤和資產增值的雙重收益，這是其他文旅類型難以比擬的。

景區文旅的主要挑戰，在于傳統觀光游覽、門票經濟跟不上消費者需求，難以形成復購和多層次消費。通過現代文旅方法進行產品升級，不斷豐富產品線、提升體驗感、提升復購率是主要方向。

這種商業模式是清晰而高效的。因此，主流產業資本，比如各種上市文旅企業，近年來的投資重心就是打造或購買旅游景區內的核心資產，比如索道、水上項目、實景演出等。這些產品投入產出高效、現金流穩定，權益清晰，因而可增值、可退出，是產業資本的香餑餑。

第二類，城市文旅。是現代文旅的基本盤。

城市文旅具有優于景區文旅的區位、交通、配套、多元化等綜合優勢，尤其是穩定的客流基礎。所以每逢節假日，霸榜旅游熱點的，依然是傳統旅游城市。

城市文旅是成熟市場，投資主體早已不是政府。一是產業資本，投資、改造大型商業文旅項目，如文旅街區、游樂園、主題公園、影劇院等；二是社會資本和民間創業者。但總體來說，城市優質資產價格水漲船高而投資的邊際效應顯現，疊加城市降級消費境況，其投資門檻和專業化程度越來越高，并不適合普通投資者。

對廣大普通投資者而言，要參與現代文旅，還得看以下兩種文旅形態。

第三類，鄉村文旅。現實中的主要文旅陣地。

從產業和市場角度看，鄉村文旅其實是文旅市場的非主流存在。它們資源稟賦一般，且存在區位、交通、規模、配套、民風等短板——畢竟，如果稟賦好又沒有明顯短板，早就成為旅游景區了。尤其致命的，是外部投資者不能獲得鄉村資產的增值收益，且退出困難。

如此，就像村里的小芳，本來清秀可人、溫婉嫻靜，非要砸錢給她穿金戴銀、涂脂抹粉以迎合城市審美，要么就是怎么算都不劃算，要么就是把人帶壞了還要反過頭來怪人家——一個資質普通的項目，靠大投資，尤其是缺乏長遠規劃的投資去砸，本身就違背了市場規律。

所以現實中，多數鄉村文旅項目還是套鄉村振興的帽子建設的。前些年鄉村振興的主要路徑，也大致逃不過“政府投文旅，民間搞民宿”的框架。

那么，鄉村文旅是不是就不能做呢？

當然不是。從投資主體來看：

其一，政府是最大主體。政府考慮的是壓艙石、文化保護、農業安全及農文旅融合、共同富裕、促進就業等綜合社會收益，這些投入是應當且有充分價值的。尤其在城市投資邊際效應顯現的情況下，鄉村投資的綜合投入產出比，往往并非數字顯示的那樣不堪。

其二，廣泛的民間資本。我認為，鄉村振興并不適合機構資本去做，因為機構必須算賬，而鄉村文旅的賬，一般很難算過來。而一旦算得過來，又可能遭遇類似“宇宙是個糧倉”和“瀑布咖啡”的利益分配困境。

適合鄉村文旅的，是個人資本。原因是個人的收益是多元化的，比如身心健康、家庭關系、第二事業曲線、理想情懷實現等等。只要控制好規模、心態，其綜合收益是明顯的。

尤其在城市投資門檻及風險高企的情況下，小而美的鄉村文旅項目，依然是社會資本的一大出口。但這需要市場、制度與政策的不斷完善成熟。

其三，集體資本。這才是鄉村文旅及鄉村振興的主要方向。

綠水青山，到底是誰的金山銀山？這是鄉村投資和鄉村振興的根本性問題。我們要清楚地認識到，農村土地集體所有制是我國的根本制度，且是符合國情民情、利于長遠發展的優秀制度設計。

如此，唯有集體經濟和鄉土資本才是未來鄉村文旅的骨干。這就需要集體經濟發展，與返鄉青年及鄉村經營人才的不斷成熟，再加上對城市下鄉資本保護制度的完善，及市場化退出機制的探索。

未來，鄉村文旅及鄉村經濟將走向政府資本引導，集體資本+民間資本為主體的新階段。未來的鄉村文旅，仍然是社會資本的廣闊陣地。

第四類，城郊文旅。我們來重點分析。

城郊文旅的市場邏輯

在相關研討中，我提出一個觀點：城郊文旅本身就是一種商業模式。

我們思考商業模式，主要考量兩個維度，一是是否有穩定的“供-需關系”，二是合理的“投資-收益關系”。

如此，景區文旅模式就很清楚。它的供需穩定，且由產業資本主導，通過不斷投資改善產品、體驗及流量，獲得經營利潤和資產增值雙重收益。

城市文旅，優勢在于更穩定的流量。打造好產品、好服務，不斷更新迭代，做好營銷，投入產出比直接而高效。

鄉村文旅，困難便體現在兩個層面：

第一層是供需不穩定，供求關系需要非標化地制造出來，并有效連接、持續導流，而且模式難以復制；

第二層是“投資-收益關系”復雜，資產持有者與投資者與運營者（加上周邊生活者）的分離，難以形成合力，甚至常見互相拆臺。這也決定了鄉村文旅更適合追求差異化和綜合收益的個人資本。

而城郊文旅，夾在城市文旅與鄉村文旅之間，可以同時享受兩者的優勢，并規避兩者的劣勢！

先看供需關系。隨著城市消費降級和消費外溢，城郊文旅的供需關系日益明顯。

比如上馮古村，比之城市商場、公園、游樂園之類的標準化、較高消費的場景，同樣十幾二十分鐘的車程，卻存在一個集“九古”風貌與現代文旅消費相結合、體驗感拉滿而消費更低的新消費場景，消費者用腳投票的特性就將顯現。

隨著人們見識更豐富，以及私家車的普及，“消費升級”并不會消失，但是會轉移、外溢。

再看“投資-收益關系”。大冶市政府是上馮村文旅升級的主要投資者，但政府不能簡單追求相應收益回報，這就直接降低了后繼運營主體的投資和運營成本；

其次的投資主體是村集體，村集體統一從村民手上收儲閑置房屋，改造費用由政府承擔，相當于不出錢只收益，因此不會增加運營方的成本；

隨之的投資者是主理人，主要是村里的返鄉青年，他們只需要支付裝修和初始運營成本（房租前期減免），本鄉本土，很容易控制住成本和風險……這些，最終都會傳導到消費端的低成本。

如此，上馮村就形成了“政府－集體－村民－主理人－市民”共榮共生的，社會化的“投資－收益生態”，相比產業資本硬橋硬馬的“投資－收益關系”，多了一重優勢。同時，城郊鄉村受城市商業文明浸潤日久，村民更懂商業規則、更遵守契約，相比鄉村文旅又具有營商環境優勢。

如此，城郊文旅，可由政府投資主導，聘請外部專業團隊，依托村集體、村民主體，打造以“返鄉青年+市民下鄉+外部運營團隊”為主要構成的運營團隊，再整合高校、政府科教文衛系統、協會等社會資源，共同構建起一個穩定的“文旅市場-鄉村振興-社會價值”的生態循環。

天馬星空村的故事

或問，上馮村有政府投資，也有一定的文旅基礎，那缺乏這些條件的普通城郊鄉村呢？

我們要注意到，城市消費的外溢，市民低成本追求“消費升級”是剛需。這是城郊文旅發展的根本。

新鎮村位于上海松江區與青浦區交匯處，距離佘山鎮中心、佘山森林公園和地鐵站均有三四公里。這里原本是一個典型的無風景、無產業、無獨特文化資源的“三無”村莊，且村莊規模小，常住居民以年老村民和周邊工廠的農民工租客為主。如此，要說發展文旅，實在無從談起。

2023年，剛從一家文旅企業離職出來的丁一，帶著她豐富的鄉村工作經驗四處物色村落，打算正式下鄉實踐。時任佘山鎮劉鎮長找到她，帶她去看了兩個村子。其中一個是政府重點打造的美麗鄉村，她看上的是“一張白紙”的新鎮村。村口還有一個“天馬射電望遠鏡”，丁一本能地覺得，可以用它來講故事。

2024年，鎮政府為新鎮村劃撥了兩百多萬的改造建設費用，和一百多萬的規劃、策劃、招商費用。總共才三百多萬，在上海，可能只夠建一棟民宿，還談什么鄉村文旅？

用這一百多萬的服務費用，丁一搭建起一個包括她自己在內的四人小團隊，負責村莊規劃、設計、品牌打造、招商、營銷活動、自媒體宣傳矩陣在內的整套服務。三月，她們邊施工、邊招商、邊傳播、邊帶人看房，四月就簽下第一家咖啡店。

城市商業的內卷，經營和生活的雙重壓力之下，不乏大量經營者將目光轉向城郊。通過朋友介紹、網上征集，很快，上半年就順利簽下5家商戶。而到年底，村委會收儲回來的所有閑置民宅，都被搶簽一空——村民獲得的租金收入也遠高于原來的群租用房。

這些物業很快變成各種小而美的新型鄉村文旅業態，如抱弗咖啡、元野窯烤面包、串燒小院深夜食堂、天文愛好者俱樂部等。城市市民，看慣了佘山，去多了歡樂谷，對這樣新穎的鄉村消費場景頗感興趣，很快，村口馬路開始堵車了。

村里的網紅羊肉面館，老板原來在城市開店，壓力大，成本高，價格高。把店開到村里后，他將價格定在28元一碗，食材地道還“肉比面多”，很快登上大眾點評好評榜，日均能賣四五百碗。而其他咖啡館、面包房等，月營業收入也可達大幾萬到十來萬，生意穩定。

而其年租金，十年一簽，面積小的一兩萬，面積大的也只需要四五萬。

以這些改變為基礎，天馬星空村持續“引進新鄉人、激活原鄉人、吸引歸鄉人”，逐漸構建起一個市場導向、各方低成本共建、產業和民生共富的城郊新型生態生活活力社區！

天馬星空村的事實證明，一個扎根鄉土的鄉建人，一任領導的支持，三百萬的資金，四個人的初始團隊，就能撬動、建成一個市場導向的城郊現代文旅鄉村。

我們的各大中城市郊區，自然也可以有無數個，這樣各方共同踐行夢想的“星空村”！

希望各界能越來越多地關注、研究“城郊文旅”，并投身到“城郊文旅”建設。

No.6817 原創首發文章｜作者 劉子

作者簡介：專欄作家，鄉村振興&縣域經濟學者，“鄉建者小會”發起人。新書《鄉村三部曲”——《歸鄉村記》《大地上的中國》《鄉村振興與時代覺醒》努力銷售中。個人公號：劉子的自留地。

開白名單 duanyu_H｜投稿 tougao99999

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