北京海淀陽臺，邁了一小步

文/北京進深 林振興

保利海淀豪宅，正在提速。

3月21日，它正式公開了案名——保利熙瑞；兩天后，正式戶型圖出街。

從拿地到案名流出，保利熙瑞歷時305天，創造了北京樓市的一個新紀錄。

之所以讓大家等待了10個月，是因為保利發展對這個項目高度重視，將它提級集團管理項目，要把熙瑞打造成燈塔項目。

慢工出細活。保利地產的思路也很清晰：先把實景示范區完整做出來，前置呈現會所、園林、地下空間，再開始對外銷售。

看得見的東西，總比圖紙更有說服力。

從最近流出的戶型圖來看，保利熙瑞這次真的“殺瘋了”。

165㎡-208㎡-240㎡戶型的南向客廳之外，統統都設置了一個開敞陽臺，進深約0.5米，站個人綽綽有余。

在熙瑞之前，保利地產曾拿海淀另一個項目小試牛刀。嘉華天珺西區在調規之后，13號樓悄悄冒出了“一步陽臺”。

但這次不一樣。保利地產直接把“一步”兩個字，砍掉了。

01

自北京“好房子”政策出來后，開發商用送陽臺，已經見怪不怪。此舉目的是為了讓地產商的房子好賣一點，進而拉動土地市場，而購房者也得到了實惠。

順義、豐臺、大興、石景山、昌平這些地方，陽臺送得那叫一個熱鬧，有的項目得房率甚至沖破了100%。

但海淀不一樣，向來比較嚴苛，它的陽臺之路充滿艱辛。

關于海淀新房到底要不要有陽臺，海淀群眾們也分為兩派，一邊是未購潛在業主，要求出陽臺；一邊是已購業主，強烈反對新項目出陽臺。

反對聲浪，曾一度讓開發商聞風喪膽。

2024年10月，針對海開頤海澐頌的設計圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強烈反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域房價其他二手房保值。”

或許迫于壓力，開發商只好信誓旦旦地回應，“本項目規劃設計中住宅均未設置開敞陽臺、露臺。”

從那之后，嘉華天珺、和樾玉鳴、和樾望云、臻澐等海淀項目，在陽臺這件事上，誰也不敢輕舉妄動。

（↑建發海晏一步陽臺樣板間實景）

直到朱房村建發海晏的出現，才算把陽臺的口子撕開了一點——它設置了進深約30厘米的一步陽臺。

以建發海晏13.5萬/㎡的成交均價來算，起步183㎡戶型贈送的陽臺，也值個20多萬元。

相較于飄窗，一步陽臺的贈送價值不大，主要是能夠實現落地窗的設計。

同時，一步陽臺，一定程度上增加了室內空間的延伸感和實用性，為住戶提供更開闊的景觀視野。

緊接著，寶山村的中建壹品海宸元境也抄作業。

（↑海宸元境一步陽臺VR效果圖）

在139㎡戶型，南向設計了進深30公分左右的一步陽臺，北面則是一個開敞的設備平臺。這為海淀樓市北面的陽臺，打開了想象空間。

中海安瀾北京更是直接邁了一大步，把“一步陽臺”的“一步”去掉了，給海淀送來了一回真正的陽臺樣本。

無論洋房還是疊墅，它每款戶型的南向窗戶外，都外掛了“一塊挑板”，進深約0.5米。

這玩意兒，名義上是“幕墻造型”，實際上就是海淀久違的“真陽臺”。它類似防火挑檐，但進深0.5米，不計入產權面積，卻實打實地給了你晾曬、養花、發呆的空間。

02

保利熙瑞165㎡四房兩廳三衛戶型，分布于1-2號樓西邊戶、7號樓東西邊戶，以及2-1號樓東邊戶、5號樓東西邊戶。

四葉草布局，入戶有獨立的玄關空間，有充足的收納柜位置；LDKB一體化，形成了超大公共活動空間；餐廳北側是島臺，東側是家政間。

大面寬設計，提升了整體的空間感。其中客廳5米，南向主臥3.7米、次臥3.1米。

南向雙套房設計，主臥帶獨立衣帽間，女王化妝臺都配置窗戶，雙臺盆，甚至衛生間都是270度轉角窗戶，采光絕絕子；南向次臥也帶獨立衛生間。

北向兩間次臥，面積都在10平以上，都是270轉角窗戶。

贈送方面，南向主臥 次臥是飄窗，客廳是進深0.5米的陽臺，北向廚房外是設備平臺。

208㎡四房兩廳三衛戶型，分布于1-3、4、5、6、8號樓的邊戶。

入戶即有獨立玄關，動線設計講究“歸家儀式感”。

客廳面寬達到6.8米，這在200㎡級別的戶型中屬于非常奢侈的配置。配合大尺度的落地窗和陽臺，采光面極廣，視野開闊。

同樣，南向雙套房設計。其中，主臥雙開門，獨立衣帽間，衛生間配置浴缸。

最大亮點是，廚房旁設有9.24㎡的專屬家政間，可用于放置洗衣機、烘干機、清潔工具等，將家務動線與生活動線分離，保持室內整潔。

240㎡四房兩廳三衛戶型，堪稱完美，分布于2-2號樓西邊戶、3號樓東邊戶。

該戶型南向四面寬，動靜分離，公共活動區（客廳、餐廳、廚房、家政）與私密居住區（三間套房）分區明確。

雙開門入戶，歸家儀式感拉滿；配合獨立玄關空間，收納能力充足，排面和實用兼顧。

與208㎡戶型相比，該戶型廚房外升級為超級家政間，不僅贈送飄窗，還有270度超大開窗；同時外接設備平臺，可以做保姆間。

三套房設計，主臥和北面的書房，是一個可變的超級套房。

03

去年5月底，保利發展以45.45億元總價摘得熙瑞所在地塊。

該項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，容積率1.43。

規劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。分為東西兩區，總計330多套房源，主推面積段165-275㎡，層高3-3.1米。

樓棟之間設有下沉庭院，周圍環繞景觀廊架，配有數個頂部鏤空的景觀亭，或方或圓，造型很別致。

除了精心打磨設計，主要因為還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

最終的設計方案，大部分樓棟都突破了15米限高，地上樓層數做到5層。

保利熙瑞兩次取證，1月26日，項目西區03地塊取得預售取可證。

首批為北排4棟樓共78套，準售面積13869㎡，擬售均價12.6萬元/㎡。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復，建面約271/207㎡。

緊接著2月5日，東區04地塊取得預售許可證。

東區總規劃僅6棟樓，除東北角1號、2號之外，其余4棟樓均在本張預售證內。

共110套，準售面積18613.29㎡，擬售均價12.12萬元/㎡。戶型面積段139/165/239㎡。