底層重構驅動經營效率持續改善，世茂服務（0873.HK）生長韌性凸顯

在物業管理行業的資本敘事中，獨立與質量早已不是新鮮詞匯。但站在2026年這個時點，市場對物企的關注點已經發生了根本性遷移。

過去投資者關心的是規模增速和關聯方土儲，如今當行業從規模紅利期徹底轉入存量博弈期，市場關注的焦點已轉向三個更本質的問題：是否具備脫離地產母體獨立生存的能力？能否在存量市場中創造持續且高質量的現金流？多元化的業務布局能否真正貢獻利潤而非僅僅堆砌收入？

早在去年11月高盛在其發布的調研報告中就指出，物業管理行業最壞的時期可能已經過去，企業戰略正轉向高質量擴張和科技賦能。物管公司不再盲目追求規模增長，而是聚焦高價值和防御性強的業務板塊，通過提升核心城市項目密度實現運營規模經濟。

顯然，這一轉變意味著物企的價值評估體系正在經歷一場深刻的范式轉換。而世茂服務（0873.HK）于近日發布的2025年全年財報，恰好為這場轉換提供了一個極具代表性的韌性樣本。

（來源：公司資料）

01

穩增長與優結構并行，資產質量持續夯實

如果說市場過去看物企，往往更關注在管面積有多大，那么世茂服務在2025年展現的則是另一種價值邏輯。它的核心競爭力不再僅僅體現在規模的絕對數字上，而在于關鍵財務指標所呈現的提質增效的健康態勢。它不再是一個依賴規模擴張的企業，而是一個實現了自我造血、結構優化、盈利穩健的成熟個體。

2025年，在“六維綜合發展戰略”的引領下，世茂服務圍繞品質服務、精益經營、精準拓展、增值擴力、創新發展、組織協同六大維度建設，扎實落實各項管理舉措，取得了不俗的經營成果。

首先看收入結構。

2025年世茂服務部署“三大精益”提升行動，遵循“橫向做規模、縱向做深度”的經營邏輯，持續拓寬業務邊界并提升單項目價值，實現營業收入78.8億元。

作為壓艙石業務的物業管理服務收入同比增長4.7%至58.2億元，該板塊收入占到公司總收入的73.8%。

（來源：公司財報）

更值得關注的是這一核心板塊收入的內生構成，其中來自獨立第三方項目的在管面積占比達到71.2%，合約面積中第三方占比達76.9%。這意味著公司已基本建立起獨立于地產母體的市場拓展能力，其增長的內生性和可持續性已得到根本性確認。

（來源：公司財報）

與此同時，除物業管理收入外，來自社區增值服務、非業主增值服務、城市服務等多元業務板塊協同發展，共同構成了公司多元化的收入結構。

再看盈利質量的改善。

公司全年實現毛利14.00億元，實現經營利潤1.62億元，較2024年的經營虧損1.58億元實現大幅扭虧。年度利潤1.35億元，較2024年度的虧損2.23億元同樣實現大幅扭虧。更具含金量的是，公司權益持有人應占核心凈利潤達到5.24億元，同比上升6.5%。

在行業普遍面臨成本上漲、收繳承壓的背景下，核心凈利潤的逆勢增長尤為難得。這背后的驅動力并非簡單的成本壓縮，而是業務結構優化與運營效率提升的雙重結果。財報同時顯示，公司持續推進精細化運營與數字化能力建設，管理費用、銷售費用均有明顯下降。

最后是資產負債表的穩健性。

截至2025年底，公司現金及現金等價物為14.91億元，包含到期日超過三個月的定期存款在內的現金及現金等價物總額為29.91億元。

在行業仍有個別企業因流動性問題而被迫”賣子求生”的背景下，世茂服務的財務狀況依然穩健。這不僅為公司后續的收并購、科技投入及股東回報提供了堅實基礎，更在根本上消除了市場對其財務安全性的擔憂。

可以說，這份財報勾勒出一個清晰的畫像，世茂服務已經從過去那種高增長、高杠桿、高關聯的粗放模式，成功轉型為穩增長、優結構、強現金的成熟企業。它不是偏科生，而更像一個各項指標均衡、根基扎實的全能選手。

02

多元布局進入收獲期，三條增長曲線協同發力

資本市場最關心的另一個問題，必然是這家公司的未來增長空間在哪里，那些投入多年的多元化業務什么時候開始真正貢獻利潤。

從世茂服務2025年的業績來看，其多條增長曲線已經清晰地從培育期進入了兌現期。

（來源：公司資料）

其一，非住宅業態持續拓展，為收入增長貢獻重要增量

財報顯示，2025年公司業務覆蓋145個城市，在管項目總數達1428個，其中非住宅業態在管面積占比為35.2%，在住宅業態保持基本盤穩定的同時，非住業態的持續拓展為公司收入貢獻了重要增量。

在第三方外拓中，2025年新增非住宅物業合約建筑面積為3560萬平方米，同比上升44.7%；占比達到65.0%，同比上升7.9個百分點。這表明公司非住業態的外拓規模和占比均在穩步提升。

更值得關注的是，公司在非住領域已成功打造出多個細分領域的隱形優質品牌。

如在高校后勤服務方面，旗下品牌浙大新宇憑借深厚的服務經驗持續鞏固在高校后勤領域的領先地位，其專業化的餐飲、住宿、教學支持等綜合保障能力構筑了高壁壘的競爭優勢。醫院后勤服務方面，旗下品牌吉立物業有著超過20年的醫院后勤服務經驗，是湖南區域醫院后勤服務的龍頭。考慮到醫院后勤對專業性和安全性的要求極高，這種高專業門檻、高信任成本的服務特性，使得一旦建立合作關系就很難被替代。

（來源：公司資料）

其二，社區增值服務從流量變現走向深度運營。

在眾多物企的社區增值服務仍停留在基礎商品銷售階段時，世茂服務的思路已悄然升級。2025年公司社區增值服務收入達到13.23億元，同比增長9.5%。

（來源：公司財報）

其中養老業務椿熙堂步入快車道，在國家物業加養老的政策東風下，椿熙堂通過與物業板塊的深度聯動，共享客戶資源與服務網絡，全年實現收入2.16億元，同比增長15.2%。這不僅是收入的增長，更是一種高粘性、高頻次、長周期的深度服務模式，其客戶生命周期價值遠超普通增值服務。

新零售業務同樣異軍突起。2025年公司創新開展新零售業務，圍繞業主日常生活剛需場景深耕細作，全年實現收入9720萬元，同比激增723.7%，成為社區增值服務中增長最快的細分板塊。

（來源：公司資料）

此外，車位資產運營服務通過全面提升車位經紀業務專業能力，該板塊全年實現收入4.02億元，同比增長52.1%。

其三，城市服務在戰略收縮中聚焦質量。

2025年公司城市服務收入為5.42億元，占總收入的6.9%，相較于2024年同期雖有所下降，但主要原因是公司于2024年9月處置了無錫市金沙田科技有限公司60%股權，導致可并表收入減少。倘若剔除處置金沙田的影響，城市服務收入相較于去年同期上升137.2%。收入上升的原因一方面是市場拓展團隊加大了對城市服務業務的市場開拓力度，深耕重點區域與優質項目，新增合同金額創歷史新高；另一方面是通過優質項目儲備與業務規模擴張，有效驅動整體收入穩步增長。

公司聚焦長三角、大灣區等核心城市群，服務內容從基礎環衛拓展至市政設施維護、老舊小區改造運營等更深層次領域，與政府端的綁定關系愈發緊密，構筑了較為穩固的競爭基礎。

從以上三點可以看出，世茂服務的成長邏輯已非常清晰，以基礎物業服務為壓艙石，以非住業態為增長極，以社區增值服務為創新點，三條增長曲線層次分明、相互協同，共同構成了其面向未來的成長圖譜。

03

行業Beta與企業Alpha的共振，靜待價值拐點

審視物業企業的價值，投資者需要判斷其增長是來自行業風口還是來自自身能力，是依賴關聯方輸血還是靠獨立造血，是一次性項目脈沖還是可持續的經營杠桿。

如果把這個問題拆開并具體到世茂服務身上，其價值驅動因素取決于三個層面，物業管理行業從地產附屬向獨立賽道轉型的行業結構性Beta，其次是公司在存量市場競爭中能否持續獲取高質量項目、提升市場份額的個體成長Alpha，最后是伴隨業務結構優化、運營效率提升而持續釋放的利潤率改善彈性Alpha。

先看Beta。

物業管理行業正經歷一場深刻的價值重估。地產行業的深度調整徹底改變了行業生態，增量市場萎縮、存量競爭加劇、服務價值回歸。政策層面，物業服務加生活服務的融合導向倒逼物企從跑馬圈地向精耕細作轉型。

資本市場層面，投資者從追捧規模增速轉向關注現金流質量、服務能力與業務結構的可持續性。世茂服務的成長首先受益于這一行業價值回歸的大趨勢，這是其價值的基礎Beta。

（來源：公司資料）

然而行業紅利并非雨露均沾。在物企競爭日趨白熱化的今天，能否將行業趨勢轉化為實實在在的訂單并保持持續的競爭力，決定的是企業是否建立了真實的Alpha。

世茂服務的Alpha體現在其城市深耕戰略的顯著成效。

2025年公司新增年飽和收入20億元，同比增長約35.1%，創歷史新高；新增合約面積達5484萬平方米，同比顯著提升27.1%。

在市場拓展持續發力的同時，公司更加注重項目質量而非單純規模增長。截至2025年末，公司在管建筑面積中，有85.4%的物業項目來自一線、新一線及二線城市。這一比例表明公司在項目篩選上的高標準，選擇在經濟活躍、消費能力強的核心城市集中布局，有助于保障項目收費水平和增值服務拓展空間。

（來源：公司資料）

從外拓結構來看，公司并未采取廣撒網式的粗放擴張，而是遵循“城市深耕”策略，在高能級城市集中資源、精耕細作。通過提升區域項目密度，公司能夠實現管理資源的集約化配置和運營效率的持續優化，同時憑借在核心城市的品牌勢能，進一步強化市場競爭力。

這種精準聚焦的發展路徑，使得公司在規模擴張的同時，有效保障了項目質量和長期經營價值，實現了有質量的增長。

最后是經營效率提升的彈性Alpha。

2025年公司持續推進精細化運營，全年行政開支同比下降15.7%至7億元。銷售及營銷開支為1.10億元，較2024年的1.16億元下降5.8%，占總收入的比例穩定在1.4%左右。這反映出公司在市場拓展中注重效率，以相對穩定的費用投入撬動了更大的業務規模。

展望未來，隨著收入結構進一步優化、科技賦能持續深化，公司的盈利質量仍有進一步提升的空間。公司亦將持續深化“六維綜合新發展”戰略，圍繞服務品質、經營管理與市場拓展等核心業務板塊，同步推進品牌價值、團隊成長及項目增值業務、創新服務等全方位能力建設。

（來源：公司資料）

站在當下來看，世茂服務呈現出一個頗具吸引力的價值剖面。

當市場對物企的估值邏輯從市盈率主導轉向市盈率相對盈利增長比率與現金流折現并重時，世茂服務憑借其高質量的核心利潤增長、健康的現金流以及清晰的成長路徑，有望獲得市場的價值重估。