近60億拿下上海內環內“壓箱底”宅地，保利最新回應來了

21世紀經濟報道記者唐韶葵

3月30日，上海2026年二批次土拍收官，此次土拍僅推出一宗宅地，位于內環內的長寧區中山公園板塊。歷經41輪競價，保利發展僅出價一次，便以59.22億元總價、77697元/平方米樓面價、6.43%溢價率摘得地塊。參與此次競拍的還有中國金茂、華潤與新長寧聯合體，三家競拍主體均為央國企。

出讓文件顯示，該地塊規劃為普通商品房用地，出讓面積28999平方米，規劃建筑面積76216平方米，起始總價為55.64億元，中止價為77.89億元。含E1-17、E1-21兩宗地塊，容積率為分別為2.4、2.67。

上海中原地產分析師盧文曦指出，從近期上海內環及改善型項目的成交表現來看，這類核心區地塊的價值正被重新認可，成交周期縮短、去化速度提升，為房企補倉提供了現實支撐。

保利發展上海公司回應21世紀經濟報道記者稱，加倉上海內環內的信心源于兩點：

一是基于新政加持下，市場出現小陽春行情。3月上海二手成交量攀高，對于整體市場信心修復，以及帶動新房置換改善，尤其是市區的改善市場很有信心；

二是保利發展對于內環內市場長期看好，該地塊為長寧內環中山公園板塊近10年唯一純住宅用地，一線臨蘇州河，具有稀缺性，公司有信心打造標桿作品。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析，2026年上海土拍回歸“拿地理性”，房企決策更審慎。保利此次拿地，主要目的是補充核心區土儲——2025年其在上海斬獲4宗地塊，但土儲規模難以支撐后續發展，且此前僅在楊浦區獲取一宗市中心地塊。

據第三方平臺數據，2025年，保利發展在上海權益銷售額約425億元，僅次于招商蛇口與華潤置地。同時該公司權益銷售面積約為60-65萬平方米，均居市場前三。但同期，其新增土儲相對不多。公開信息顯示，2025年，保利發展在上海拿地總金額117.22億元，一共斬獲4宗土地，總建筑面積剛剛超過20萬平方米。

剛剛拿下的中山公園地塊總規劃建筑面積約7.6萬平方米，結合保利發展此前公示的建安成本測算，該項目貨值至少在70億元以上，可在很大程度上充實保利的土地儲備。

但也有業內人士指出，該地塊存在明顯短板：周邊被老塔樓及老舊小區環繞，城市界面欠佳，且施工過程中面臨較多限制，工期及成本存在一定不確定性。對此，保利發展指出，此次雖然斥資近60億元拿地，但公司已提前開展全面調研，將配建、裝修、施工等潛在風險納入考量。此外，保利發展在上海多項目并行推進，依托集采、規模化運營優勢，能夠有效降低建安及運營成本，能夠從容消化地塊高成本壓力。

值得一提的是，保利發展監測數據顯示，2月25日上海“滬七條”新政后，市場訪客量、成交量較新政前實現翻倍增長，活躍度已回升至2025年3月以來的高位。保利發展上海旗下項目3月新訪量較1-2月提升74%，成交較新政前增長3成。

其中，保利發展旗下豪宅標桿項目保利世博天悅表現尤為突出。新政紅利釋放后，該項目來訪量較新政前上漲約25%，周均來訪達110組；成交端同樣亮眼，5000萬級產品去化流速提升50%，成交套總價漲幅達12.5%。