中國物流地產市場重塑之際：如何把握優質資產投資先機？

作為暢通國內國際雙循環的關鍵，近年來中國物流行業穩步擴張，對經濟發展的支撐效能不斷增強。在國務院提出要持續推動物流降本提質增效的大背景下，2025年全國社會物流總費用增速持續低于社會物流總額增長。全社會物流成本實現降低固然可喜，但該行業的重要載體——物流地產市場未來走向也引發了業界關注。

根據仲量聯行的觀察，過去兩年，面對不確定性加劇的全球經濟環境，中國物流地產市場整體仍表現出較強韌性。但區域租金明顯分化、資產價格正在重估等現象表明中國物流市場處于階段性調整之中。

2025年，大灣區、北京等地受前期集中開發項目入市影響，供給壓力較大，導致空置率攀升和租金承壓。與此同時，長三角的常熟、昆山等城市，以及西部的成都、重慶等地，空置率卻開始逐步下降，部分項目租金已接近階段性底部，出現企穩跡象。究其原因，在租金下行周期中，華東地區的第三方物流、電商、新消費及制造業企業，以及西部地區的零售、白酒及快遞快運企業持續帶來新增需求，帶動區域空置率從高位回落。

展望2026年，物流地產需求結構預計將更加多元。

一方面，在促消費政策的推動下，家電、電子產品、即時零售等行業將持續釋放倉儲需求；

另一方面，以新能源汽車為代表的高端制造業及其上下游產業鏈也將提供重要的需求來源。

大型租戶有望借助較低的租金水平整合倉儲資源，擴大或升級現有面積。雖然短期內市場仍可能受到國際貿易環境和地緣政治不確定性的影響，但從中長期來看，中國物流地產市場仍具備較強的增長潛力。

從投資市場來看，盡管過去幾年交易量持續回落，但物流資產仍是保險等長期資本最重要的配置方向之一。這主要源于物流地產與消費、民生及貿易活動高度相關，在經濟周期中展現出相對較強的穩定性。整體而言，當前投資者趨于審慎，更傾向于布局基本面穩健、出租率較高的優質資產；在區域選擇上，也更加關注供需關系持續改善或具備較強韌性的城市，導致整體交易周期普遍拉長。

值得注意的是，受投資周期影響，部分在2022年前后布局的外資項目正逐步進入退出階段，市場主導力量正轉向內資機構。保險資金、人民幣基金、央國企以及以自用為導向的終端用戶已逐漸成為市場核心參與者。從估值角度來看，目前物流倉儲資產價格已進入相對安全區間。仲量聯行預計，2026年下半年至2027年中期，主要節點城市的基本面將逐步改善，租金有望觸底回升，空置率也將顯著修復。因此，2026年很可能開啟一個物流地產投資的周期性窗口。

公募REITs的持續擴容正在推動物流地產行業邁向“重塑”。截至2025年底，倉儲物流領域已有11只公募REITs產品成功上市，市值達267.6億元，占全市場REITs總市值的12.18%。

一方面，從中外運、鹽田港等央國企，到普洛斯、安博、ESR等專注于物流地產等新經濟領域的全球性投資管理及運營平臺，物流REITs產品的原始權益人和資產供給主體更加多元，市場進一步開放；

另一方面，大多數產品的底層資產位于核心城市群和重要物流樞紐節點，出租率與租金水平普遍高于行業均值，展現出較強的抗周期能力。

此外，物流類公募REITs產品的年化收益率約為4.1%，相較于其他類型房地產REITs處于中等但穩定的水平。因此，優質基本面使物流類公募REITs產品更受投資者青睞。

更重要的是，公募REITs為物流地產提供了明確的退出路徑，打通了“募—投—管—退”的投資閉環，通過“資產培育—REITs退出—資金回籠—再投資”的模式，提高了資本使用效率和流動性。同時，REITs市場所依托的公開透明定價機制，正引導越來越多投資人按照市場偏好篩選優質資產——在聚焦核心區位、穩定現金流和優質租戶結構的基礎上，進一步對項目的合規性、土地剩余年限及專業化運營能力提出更高要求。隨著REITs市場不斷發展，中國物流地產行業也正在逐步轉向更加專業化、金融化的資產管理模式。在基本面改善和資本加持下，中國物流地產市場的中長期增長邏輯依然清晰。

仲量聯行中國區投資及資本市場物流工業地產負責人韓蕾表示：“當前，中國物流地產投資市場正處于調整與重塑的關鍵期。在公募REITs擴容、供應鏈重構和消費結構升級的推動下，行業正從規模擴張轉向質量與效率并重。盡管短期交易節奏受宏觀環境影響有所放緩，但核心節點城市的優質資產憑借高出租率、抗周期性和清晰的退出路徑，持續吸引長期資本關注。展望未來，2026年有望成為新一輪投資周期的起點，具備區位優勢、合規性強、運營高效的物流資產將率先受益于基本面修復與資本回流?！?/p>