復雜條件下超大特大城市城鄉結合部地區城中村改造實踐

導 讀

本次潞城鎮東堡等四村城中村改造項目以民生改善為核心，精準聚焦群眾“急愁難盼”問題，通過搭建多部門高效聯動平臺，系統統籌整合土地、資金、資源等要素，落實教育、醫療、養老等配套服務設施，筑牢民生幸福的堅實根基。

一、項目背景

潞城鎮東堡等四村城中村改造項目位于北京城市副中心09組團和潞城鎮鄉鎮地區交界處，緊鄰城市副中心行政辦公區、城市綠心公園、潮白河國家森林公園等重點功能區域。村莊現狀風貌與周邊地區差異較大，具有典型的城鄉結合部地區共性特征，人口構成復雜、瓦片經濟滋生、基礎設施不足，村民改造意愿強烈。

項目區位示意圖

為貫徹落實國務院辦公廳《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》文件精神，按照全市關于“三大工程”重點工作的部署，推動城市副中心高質量發展，有力有序推進城中村改造，開展潞城東堡等四村城中村改造項目工作。

二、項目構思

四村跨越城市副中心邊界，現狀情況復雜，存在行政邊界交叉、上位規劃缺位、限制條件繁雜、統籌協調困難等問題，是城市發展中難以解決的硬骨頭。

本次規劃緊緊抓住城中村改造的核心價值觀，統籌民生與發展，針對城中村項目現狀亂、問題多、實施難的現實困境，通過規劃引領，逐一解決多部門、多專業、多要素的各種矛盾與問題，實現空間、資源、資金的均衡配置與片區整體提升，助力推進城中村改造穩步實施。

項目構思示意圖

三、規劃特色

特色1

精細資源家底，搭建一個特色空間骨架

空間資源：規劃面臨多重限制，涵蓋再生水廠、公墓、高壓走廊、油氣走廊、永久基本農田、軍事地堡等多元要素。規劃厘清各類限制性要素，對現狀情況進行反復校核與修正，把具體的制約條件落實到空間，充分利用極限的空間資源，打好城中村改造的基礎底座。

底帳任務：系統梳理人、地、房任務資源，全面摸清現狀人口數量、結構及分布情況，掌握用地權屬、性質、范圍與建筑空間布局、類型等基礎信息，同時深入研判人口安置任務、征地拆遷任務與規劃資源實施情況，為后續工作的順利開展筑牢根基。

特色要素：落實軌道微中心、國家級植物園等特色資源，整合項目周邊潮白河、大運河等生態景觀資源，打造高品質宜居生活區、復合型軌道微中心、藍綠交織生態示范區。通過精細化資源梳理，落實可建設空間，構建“一核驅動、三區多廊”的特色空間結構。

空間結構示意圖

特色2

統籌多規合一，實現一張國土空間藍圖

團隊協同：強化區級層面統籌調度，由通州區規自分局牽頭組織，清華同衡、中咨海外、潞城鎮、實施主體共同組成工作統籌平臺，及時回應規劃推進過程中的各種矛盾與變化，不斷達到廣泛共識。

部門協同：以城中村改造統籌周邊多項建設工作，打通部門溝通壁壘。協調交通、住建、園林、中航油、電力等多個部門，實現土地利用效率最大化。

技術協同：以城中村改造為重要抓手，統籌整合周邊重點項目，解決各種規劃“打架”問題，確保交通無縫銜接、空間有效利用、產業協同發展、實施時序聯動，最終實現片區整體風貌、產業、環境質量的提升飛躍。

特色3

保障落地實施，建立一套規劃推演邏輯

指標保障：統籌考慮城市副中心規劃實施節奏，跨項目、跨街區統籌配置建設指標。城市副中心范圍內，從暫無實施計劃的片區置換建設指標，引導規劃指標在空間上精準投放，調配地區發展彈性；城市副中心范圍外，由區級機動指標補貼新增建設指標。

民生保障：堅持“七有五性”，科學評估新增人口需求，補齊15分鐘生活圈各類民生服務短板，結合軌道站點布局一站式生活服務中心，提升片區活力。探索多種城鎮化模式，在實現資金平衡前提條件下，堅持民生導向，優化轉居模式，最大限度保障農民權益。

資金保障：探索多渠道資金申請路徑，依據《北京市關于積極穩步推進城中村改造的實施意見》，對于符合條件的城中村改造項目，嚴格按照國家有關規定，統籌用好中央補助、專項借款、改造貸款、專項債券等各類資金。結合征拆難易程度，穩妥安排土地入市節奏，實現滾動開發。

經測算形成的方案，實現用地精準利用、指標精準管控、資金精準核算，探索極限條件下的最優解。構建“梳理可用空間、明確特色結構、落實指標來源、三維風貌管控、資金回籠測算、供地時序建議”的更為周密的規劃編制邏輯鏈條。

四、實施情況

項目于2024年7月獲得規綜批復，2024年10月取得立項核準與實施方案批復。目前項目正在有序實施進程中，征地方面已取得釘樁成果，正在開展安置房與上市地塊的指界、權屬調查；拆遷騰退方面，已完成四村宅基地搬遷簽約工作。

項目工作團隊

北京清華同衡規劃設計研究院有限公司工作團隊：

項目主導所：詳細規劃與設計三所

主管總工：張曉光

項目負責人： 陳永強、楊星月

團隊成員： 王彤、吳思奇、唐婧、劉曠、李益帆、張凱麗、鄒杰

合作工作團隊：中咨海外咨詢有限公司

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編輯/排版｜李剛

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 詳規設計分院 設計三所