綠城服務：用一份財報講述“好公司”如何穿越周期

2026年兩會政府工作報告將“實施物業服務質量提升行動”納入國家年度重點工作任務，與“好房子”建設并列提出。這一轉變，標志著物業管理已從過去的房地產“配套服務”角色，躍升為助力提升城市空間價值、創造美好居住體驗的關鍵力量，同時也為行業高質量發展提供了清晰指引。

當前，物業行業也正站在從“管理”到“服務”、從“規模擴張”到“品質驅動”的分水嶺上。行業面臨增速換擋與盈利承壓的雙重挑戰，

客戶滿意度、人力成本等多重因素，持續考驗著行業的運營韌性與價值定力。然而，政策正在強力引導行業重構價值邏輯——“質價相符”將成為硬性要求，服務不達標企業將面臨出清，而服務能力強、品牌口碑好的企業則將獲得政策紅利與資本市場溢價。

近期，綠城服務（02869.HK）披露了2025年業績，利潤與收入雙增長。“不管環境如何變化，我們堅持初心如磐。”董事會主席楊掌法在業績發布會上的致辭中這樣表述公司的戰略定力。他進一步指出，“我們的成績，不是依賴市場的風口，而是源于對行業本源的深思與踐行，對運營方式的創造與革新，以及三十年如一日對‘品質立司’這一信條的堅定，正是這種對行業本源的持續追問，讓綠城服務在行業價值重構的浪潮中，始終保持著清晰的戰略方向。”

“好效益”、“好收益”、“好服務”構筑了一家好公司

2025年，綠城服務服務力與運營力，雙力加持，全年收入191.6億元，同比增長7.1%；核心經營利潤18.8億元，同比增長24.6%，增速遠超收入增速。歸母凈利潤8.8億元，同比增長29.9%。在行業毛利率整體承壓的情況下，公司毛利率逆勢提升0.5個百分點至17.3%。

報告期內，綠城服務經營性凈現金流為15.3億元，同比增長3.6%；現金、現金等價物及定期存款合計70.1億元，同比增長17.3%。經營性凈現金流為凈利潤的1.6倍，展現出強勁的現金創造能力。這一數據同時說明綠城服務已率先完成了價值重構，有望在行業分化中持續擴大優勢。

在增量住宅供應放緩的背景下，物業服務板塊實現營收與利潤實現雙增長。這一增長主要得益于公司在存量市場的精耕細作，以及在非住宅業態與城市服務領域的積極拓展。

綠城服務2025年主動退出部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，更加注重高質量的規模發展。將資源聚焦于40個核心城市。通過“物業+文化”“物業+科技”等創新模式，推動物業服務與新業態高效聯動，成功拓展多個優質存量項目。例如，以杭州玉湖公園為運營藍本，陸續拓展杭州東沙湖公園、嘉興秀湖公園等項目，實現服務方案確定后的即拓即交。

財務策略上，綠城服務確立“現金為王，效益為先”的導向，明確“好效益帶來好收益，好收益來自好服務”的內在價值邏輯。在充滿不確定性的環境下，充裕的現金流不僅是企業安全經營的底線，更是逆周期加大品質投入、吸納優秀人才的重要保障。

喧囂中回歸本源，綠城服務一直將“品質服務”作為唯一的護城河。

依托“深度服務體系”，圍繞不同業態、房態及客戶年齡層，精準識別服務敏感點，細化全場景管家服務。通過挖掘社交空間、培育全齡社群、推進商企一體化運營，持續提升居住品質，助力業主房產實現保值增值。

在與業績發布幾乎同期的全國業主代表大會上，綠城服務升級了聚焦“一老一小”的“康樂”與“學樂”兩大產品。“康樂”圍繞家庭煥新頤養、安心藥箱守護、頤樂學院銀海豚、孝心傳遞時光四大計劃，從“住、身、心、情”四個維度回應長者深層需求。“學樂”則以新手父母黃金啟蒙、智慧父母幸福托幼、少年兒童培優護航、青少年棲心守護四大計劃，貫穿從孕產期到18歲的兒童全成長周期。

在兒童友好社區建設方面，綠城服務已成立護學志愿隊682個、兒童議事會602個，開設四點半課堂986個、兒童教育服務點57個，并常態化開展離園關懷、植物學院、海豚計劃、木荷計劃、開學吉祥等活動，為孩子們營造安全、溫暖、有愛的成長環境。

在綠城服務的社區里，寵物友好已經從理念落地為可感知的日常溫暖。圍繞“一花一草一工程”，常態與專項行動并行，持續夯實品質底色。

發展動能持續增強 多賽道齊頭并進

過去的一年，綠城服務經營業績與改革成效顯著。實體市場與資本市場均展現出強勁的抗風險能力和可持續發展潛力，通過主業穩健提效、專業化聚焦與結構化抗周期策略，以最快速度響應市場變化。

報告顯示，綠城服務2025年物業服務實現收入136.4億，增長10%，毛利率14.3%，提升0.6個百分點。園區服務收入27.6億，毛利率22.4%，提升1.4個百分點；咨詢服務收入27.6億，毛利率27.4%，提升0.7個百分點。專業服務聚焦主營業務，關停非主營虧損業務，社商、科技、營銷、咨詢持續盈利，早教首年實現盈利。

物業市場始終保持行業領先，緊跟國家發展規劃，深耕杭州、上海、南京等56個核心重點城市，新簽貨值占比92.1%。新增愛爾醫療、藍天下傳媒等大客戶36家，當年新簽貨值23.2億元，錨定貨值7.7億元。新拓年飽和營收40.3億元。

綠城服務行政總裁金科麗表示，核心指標全面兌現，業績含金量高、市場應變度快、組織執行力強；以項目為中心，以員工和客戶為基本點，既做好自上而下的統籌引領，也做精自下而上的落地攻堅。

特別是專業市場上多賽道齊頭并進，新簽貨值13.2億元，穩中有進。社區商業以戶均產值為抓手，聚焦服務場景，明確核心品類，實現銷售訂單突破5316萬單，百萬爆品116個。

各業務板塊聚焦核心抓手，實現差異化突破。營銷以共享管家為依托，盤活物業資源，創新輕資產運營。早教以單園改善為重點，推動滿園率與課銷率雙項提升。康養以長者服務為核心，完善居家養老標準，提升機構養老入住率。咨詢以業務轉型為牽引，深化主業協同，推陳出新產品模塊。科技以區域協同為抓手深挖“好房子、好服務”場景，搶占物業+Ai市場先機，做實軟硬件智能化總集，兌現產品復利。

瞄準優質存量住宅市場，綠城服務以街道、社區為最小服務單元，發揮項目群管理優勢，在價格下行背景下堅持服務做加法，以服務品質定義市場競爭力，實現拓展質價齊升。

非住服務專業制勝，瞄準金融、企業總部等高價值業態，運營能力持續增強。2025年綠城服務新簽非住21.6億元。占比提升5個百分點，值得一提的是，綠城服務不斷深化城市服務產業協同。瞄準物業與專業業務商機共享，物業與科技、咨詢、社商產業在浙江善治全域平臺、桐廬橫村鎮全域化、嘉興秀湖公園、陜西科研中心等多項目形成協同加持效應，新舊動能實現快速轉化。

敢于刀刃向內，自我革新才是組織保持活力的關鍵。綠城服務在人力效能與管理上雙管齊下，以激活個體、優化組織有力驅動業績增長；員工層面，激勵與汰換并舉，激發隊伍活力；組織層面，精簡與融合并重，提升運營效能；運營層面，線上線下一體化，實現項目均好。

全域一體化服務深入城市更新 探索高質量發展新路徑

當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，當“住有所居”邁向“住有宜居”，物業服務企業正從社區“管家”升級為城市“運營商”，在基層治理現代化與城市內涵式發展中扮演愈發重要的角色。

綠城服務近年來深度實踐的全域一體化服務模式，探索出一條將基礎物業服務與城市更新、社區空間運營、服務生態運營深度融合的新路徑。其“翠苑模式”、“天水模式”、“拱宸模式”、“桐廬模式”四大產品體系已非常成熟，不僅回應了政策導向，更在存量市場中開辟出可持續的價值增長空間。

以紅色引領多元共治的“翠苑模式”為引擎，打造“完整社區”幸福樣板。構建“3341”大物業統管模式，即物業運營“三位一體”、物業管理“三個轉變”、物業服務“四個增效”、物業收支 “一個平衡”，推動黨建引領下的多元共治。

“天水模式”以市場化機制破解老舊小區可持續運營難題。引入教育、康養、零售等資源，助力完善“陽光女兒家”養老、便民、助餐三大服務體系。設置咖啡館、面包店、成長驛站、鄰里食堂等，將閑置空間打造“路過”商牌；打通7個社區23個小區的停車系統，與周邊商業綜合體共享車位，釋放沉睡資源的商業活力。同時，依托天水街道深厚底蘊，構建常態化活動體系，聯合“天水謠”IP打造音樂休閑區，煥新街區文化面貌。

“拱宸模式”重新定義了物業服務邊界，推動從“空間管理”向“空間運營”躍升。通過片區物業疊加綜合運營，撬動老社區系統煥新，升級打造“蠶花港”鄰里綜合體，集成社區食堂、運河記憶館、農貿市場、屋頂健身場、衛生服務中心等功能空間，形成服務集成、功能復合的社區新地標。

“桐廬模式”則在傳統物業服務基礎上，拓展環衛、應急、市政、活動承辦等公共服務，實現轄區內無物業管理小區“清零”；同時設置善治服務驛站，打造集繳費、報修、咨詢、便民等功能于一體的“社區會客廳”，讓公共服務觸手可及，以全域善治繪就老城新篇。近期，桐廬模式，得到浙江省委書記的關注及肯定，親臨一線調研，有望成為縣域基層治理的典型范式。

場景，實現管理提質增效。

以人為本 科技向善

綠城服務始終堅持在服務上做加法，而非在價格上做減法。以人為原點，持續迭代服務產品，洞察并回應那些尚未被滿足的新需求。

面對不常住的旅居公寓，業主只需在線上對管家叮囑一句“幫忙收拾一下”。當朋友到訪時，迎接他們的，是整潔的房間、锃亮的涼席、蓬松的被子，甚至還有一張手寫的房屋使用指南。

綠城服務的社區里，有無數感人的故事。麗江公寓的保安小宗，能記住500多戶業主的名字，把甘肅老家的蕎麥面帶給有糖尿病的阿姨；康養管家，背著工具箱走在浙江新昌縣的大山深處，一座一座山翻越，只為及時趕到獨居老人家中，送去最質樸的陪伴與照護。

2025年，綠城服務落實了更深度的員工關愛體系，讓那些在一線默默發光的“小宗”們被看見、被尊重、被成就。當服務者與被服務者之間架起一座有歸屬感的精神橋梁，服務的價值才會真正綻放。與此同時，綠城服務持續擴大就業容量，2025年已為社會創造就業崗位17萬個，積極響應國家號召，與退役軍人事務部簽署就業合作協議，在多地共建“退役軍人服務站”，入選浙江省退役軍人就業合作企業，累計為六千多名退役軍人提供崗位。

科技向善，通過科技鏈接人、服務人。以“燈塔”為名，綠城服務成立AI戰略發展委員會，集結企業高管、骨干、一線員工與AI機器人廠商組成課題小組，研發最適合未來物業的服務場景。以開放換能力，以場景聚生態，用AI、機器人重構物業服務的成本、效率與品質。

與阿里、華為、科大訊飛、辰鰻科技等科技企業攜手，將清潔機器人、自動割草機、巡邏機器狗、清洗巡檢無人機、AI數字前臺、智慧能耗與ESG等在西溪國際、浙大總部園等園區落地應用，全力打造AI、智能化、零碳的智慧園區。

“我們始終認為，高質量市場的競爭，本質是自己與自己的競爭。只要服務設計足夠深、服務能力足夠強，無論市場風云如何變幻，我們都能穿越周期。”楊掌法說。

2025年綠城服務的年報，也可以看作是綠城服務帶給行業的新啟示。在微利時代堅守“意義”內涵，在向上生長中積蓄“生長”密碼，那些真正理解服務本質、持續深耕底層能力的企業，將在新一輪行業發展贏得戰略主動。

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