萬科巨虧885億背后：昔日房企風向標，能否扛過這場流動性危機？

內容提要：

萬科2025年凈虧損飆升至885.6億元，日虧超2.4億，銷售腰斬，流動性壓力加劇。銷售大幅下滑疊加減值計提拖累業績。公司雖通過債務延期及股東支持緩解短期壓力，流動性仍緊張。銷售疲軟、股東支持減弱，2026年償債壓力加大。其困境折射房地產行業的深度調整遠未結束。

一、因持續的流動性緊縮，萬科2025年虧損急劇擴大。

萬科在2025年虧損擴大，這家房地產開發商中曾經的優等生，仍在應對長期的流動性緊縮。

3月31日晚萬科發布的2025年財報顯示，去年年收入從2024年的3431.8億元下降32%至2334.3億元。凈虧損擴大至885.6億元人民幣，較2024年飆漲79%。這意味著萬科2025年平均日虧損超過2.4億元人民幣。公司報告每股虧損7.45元，決定不支付最終股息。這自1991年首次公開募股以來的萬科的第二個全年虧損。2024年，萬科報告虧損494.8億元人民幣。這使得萬科過去兩個財年的總虧損超過1300億元人民幣。

二、萬科將虧損歸因于庫存和信用減值準備金的增加，但房產銷售大幅下滑可能才是主要原因。

萬科承認，2025年盈利未達股東預期，并將業績疲軟歸因于庫存和信用減值準備金的增加。萬科對巨大的損失提供了多種解釋：

首先，在中國房地產行業整體下行的背景下，其房地產開發項目竣工規模大幅下降，毛利率也保持在歷史低位。

其次，由于業務風險暴露增加，公司為信用和資產減值設立了大量新準備金。

第三，部分經營項目在折舊攤銷后整體虧損，部分非核心金融投資也出現虧損。

第四，部分大宗資產和股權處置的交易價格低于賬面價值，進一步影響利潤。

第五，多個進入結算階段的高土地成本項目也影響了盈利。

萬科稱，盡管運營環境嚴峻，在過去一年中萬科努力履行交付承諾。公司披露，2025年按計劃且質量良好地交付了11.7萬套住房。

然而，萬科主業的房產銷售表現仍面臨巨大壓力。根據周二晚間向香港聯交所提交的報告，2025年萬科房產銷售量下降43.4%，至1025萬平方米，房產銷售收入下降45.5%，至1340.6億元人民幣。全年合同銷售額為1340.6億元人民幣，僅占其營業收入的57%。這反映了當前房產銷售市場的持續低迷，以及公司通過以降低價格換取銷售量以加快回款的策略。

三、流動性壓力，是萬科當前面臨的最緊迫挑戰。

雖然自2021年房地產市場進入長期低迷以來，大型房地產開發商遭遇了流動性危機的重創，萬科是少數尚未違約的開發商之一。但在發布2025年財報時萬科承認，2025年因面臨多項有息債務到期償還，流動性壓力進一步加劇。

由于多種因素，萬科的債務風險尚未完全解決，隨著債務集中到期，集團的流動性壓力進一步加劇。其運營和發展仍面臨嚴峻挑戰。萬科表示，解決之前“高債務、高流動率和高杠桿”發展模式帶來的負擔和問題需要時間。

為緩解短期債務償還壓力，萬科自2025年11月起啟動多筆債務延期談判。市場消息顯示，公司已啟動兩期中期票據“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”的延期程序，同時也啟動了企業債券“H1萬科02”（原“21萬科02”）的延期程序。相關延期提案現已獲債權人會議批準。

截至年報披露日，萬科表示集團已完成332.1億元人民幣有息債務償還，顯示出積極應對債務問題的努力。然而，市場普遍認為，由于銷售無顯著回升且融資環境依然緊張，公司現金流將繼續面臨巨大壓力。

此外，2025年以來，萬科從國有股東深圳地鐵集團和銀行獲得280億元的新貸款，因此獲得了更多喘息空間，避免了違約。

盡管由于房產銷售利潤率疲軟，此次貸款延長將緩解部分投資者對資產負債表進一步惡化的擔憂，但大多數投資者對萬科的盈利前景仍持悲觀態度。

惠譽評級分析師在一份報告中表示，萬科在2026年將面臨資金緊張和到期需償還債務更沉重的一年，僅2026年4月至12月間就約有150億元人民幣的資本市場債務到期。

根據萬科在港交所披露的信息，該公司最近告訴債權人，正在考慮一項包括長期延長債務的計劃，這可能是中國有史以來最大規模的企業債務重組計劃之一。據公開報道，萬科在與債權人至少一次面對面會談中，僅溝通了債務重組規模，未透露債務重組的時間表。

由于萬科的賬面現金余額極其有限，難以及時用于償還債務。投資者認為，萬科可能無法在沒有額外股東支持的情況下償還到期債務。

因此股市投資者紛紛賣出萬科股票，導致該公司在香港上市十多年以來的香港股票價格接近歷史低點。在深交所，萬科的股價處于二十年來的最低水平附近。

四、萬科虧損擴大和持續的流動性危機，是房地產行業面臨挑戰的縮影。

萬科管理的賬面資產超過一萬億元，但其流動性因長期房地產危機而緊張，其國有大股東深圳地鐵集團有限公司已縮減對萬科的資金支持。

數據顯示，萬科的虧損在2025年最后一個季度大幅擴大。據騎牛研究所計算，萬科第四季度虧損大約610億元人民幣，較前九個月的280億元大幅增長。

3月31日彭博社在一篇分析萬科2025年財報的文章中披露，基于萬科公開數據計算，最新披露顯示萬科去年底存在約930億元的短期再融資缺口。

萬科已與流動性緊張作斗爭超過兩年，并大量依賴深圳地鐵的股東貸款。自去年底以來，這種支持有所減弱。

作為中國房地產行業的風向標，萬科的深度虧損和持續的流動性問題，是整個行業面臨挑戰的縮影。自2021年下半年以來，中國房產市場進入深度調整階段，表現為銷售下滑、價格壓力以及開發商頻繁出現信用風險事件。盡管政策制定者不斷推出支持措施，但市場信心的恢復和行業基本面的穩定仍需時間。萬科能否憑借其相對堅實的歷史運營基礎和市場信譽度渡過這場危機，將成為觀察行業走向的重要風向標。

對投資者來說，萬科的虧損“暴增”無疑是沉重打擊。預計公司股價將在財報披露期間承受重大壓力。更關鍵的是，雖然債務延長暫時避免違約，但并未從根本上解決公司的償付能力問題。未來，市場將密切關注萬科的銷售收款進展、資產處置進展及其獲得新融資支持的能力。這些領域的積極進展可能成為穩定市場情緒的催化劑，反之則可能加劇擔憂。

【作者：徐三郎】