秦虹：新模式下，2026百強(qiáng)房企發(fā)展的“新三角”戰(zhàn)略

秦 虹 中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）主要成員

本文轉(zhuǎn)載自3月27日中指研究院微信公眾號。

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新模式下房企發(fā)展的新三角戰(zhàn)略，核心在于兩個點(diǎn)：一個是從當(dāng)前的政策信號看中國房地產(chǎn)的未來圖景，第二個是構(gòu)建“產(chǎn)品力+運(yùn)營力+金融力”新三角戰(zhàn)略，重塑房企核心競爭力。

今年是“十五五”的開局之年，回望過去的“十四五”這五年，“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場從高速增長轉(zhuǎn)入深度調(diào)整。百強(qiáng)房企數(shù)據(jù)也發(fā)生了巨大變化，銷售規(guī)模、凈利率均大幅下滑，央國企占比明顯提升，民企房企批量違約出清。經(jīng)過“十四五”顯著調(diào)整，市場大幅度調(diào)整時(shí)期已經(jīng)過去，市場的邊際改善正在顯現(xiàn)，“十五五”相對于“十四五”將有很大不同。

一、從政策信號，看中國房地產(chǎn)的未來圖景

影響房地產(chǎn)行業(yè)的因素有很多，今天將從政策的層面來分析怎么看未來的房地產(chǎn)行業(yè)。今年最重要的政策有兩個，一個是今年兩會報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，一共是185個字，政策延續(xù)了上一年的基調(diào)，今年將在前一年探索經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大落實(shí)力度。另外一個是“十五五”規(guī)劃綱要，“十五五”規(guī)劃綱要里面有一個獨(dú)立的章節(jié)，推動房產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展這一節(jié)是寫在保障民生板塊里面，“十四五”規(guī)劃房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容寫在新型城鎮(zhèn)化的板塊里。

“十五五”規(guī)劃綱要的政策和兩會的房地產(chǎn)政策在內(nèi)容上是高度一致的，它的核心都明確提出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。政策層面的制度重構(gòu)背后指向一個根本性轉(zhuǎn)變：中國房地產(chǎn)正從“增量擴(kuò)張”時(shí)代轉(zhuǎn)向“存量主導(dǎo)、全面提質(zhì)”的新階段。

怎么實(shí)現(xiàn)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式呢？首先，兩會報(bào)告和“十五五”規(guī)劃綱要都提出來好房子是共同抓手，兩份文件都明確提出建設(shè)“安全舒適綠色智慧”的“好房子”，并配套實(shí)施房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)提升行動。其次，保障體系都得到了強(qiáng)化升級。過去住房保障主要是從補(bǔ)短板來提的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)化、體系化。保障對象從“困難家庭”拓展到初婚初育、多子女、城鎮(zhèn)工薪群體，保障方式從“新建”拓展到收購存量房、公積金支持，形成 “租購并舉、保障與市場雙軌” 的住房體系。另外，這兩份文件關(guān)于房地產(chǎn)的部分都強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)防控的底線思維。房地產(chǎn)新模式是未來行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的底層邏輯。

那么到底什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式？自從2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會第一次提出房地產(chǎn)要走新的發(fā)展模式以來，這5年來中央的重大政策文件會議在涉及房地產(chǎn)時(shí)都提到要加快向新模式轉(zhuǎn)型。經(jīng)過多年討論研究，新模式主要包括以下5個方面的制度，一是供需匹配制，包括了人、地、房、錢聯(lián)動機(jī)制，還包括保障房、租賃住房、好房子等精準(zhǔn)的供需匹配。二是主辦銀行制，以一個主辦銀行為主為項(xiàng)目提供合理的融資需求，意味著銀行也為這個項(xiàng)目的竣工交付進(jìn)行資金的兜底作用。三是項(xiàng)目公司制，過去企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配投資融資回款，新模式就要求每個開發(fā)項(xiàng)目要獨(dú)立行使法人權(quán)利，項(xiàng)目從拿地、融資、開發(fā)到銷售全流程的資金只能進(jìn)到項(xiàng)目賬戶中去，集團(tuán)公司只能作為財(cái)務(wù)投資人，到項(xiàng)目交付之后撤回投資。四是現(xiàn)房銷售制，保障商品房不再出現(xiàn)爛尾，有效地保障消費(fèi)者權(quán)益。目前現(xiàn)房銷售在開發(fā)項(xiàng)目中占比不高，它是未來房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心制度之一，大家要有這個認(rèn)識或有所準(zhǔn)備。五是全生命周期品質(zhì)保障制，涵蓋新建“好房子”和存量住房服務(wù)、體檢、維護(hù)、更新。

二、構(gòu)建“產(chǎn)品力+運(yùn)營力+金融力”新三角戰(zhàn)略，重塑房企核心競爭力

在新模式下，核心就是要告別過去的資源依賴，走向未來，構(gòu)建能力壁壘。過去房地產(chǎn)開發(fā)也有三角，就是高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)，這是舊模式的底層邏輯。經(jīng)過“十四五”這五年的調(diào)整，未來是不可實(shí)施的。

未來就要構(gòu)建新三角，即產(chǎn)品力、運(yùn)營力和金融力，這是未來開發(fā)企業(yè)在新模式下的競爭力核心。產(chǎn)品力就是要構(gòu)建有需求的房子，即真實(shí)的使用需求，居住需求回歸住房本質(zhì)，不是為炒房服務(wù)，不是為投資服務(wù)，而是為居住與使用服務(wù)。運(yùn)營力主要是要提升資產(chǎn)的價(jià)值最大化。金融力就是要告別過去的高杠桿，轉(zhuǎn)向多元化來構(gòu)建穩(wěn)健的公司。

1、產(chǎn)品力

產(chǎn)品力是基礎(chǔ)。為什么新模式下產(chǎn)品力重要？當(dāng)房地產(chǎn)作為投資品時(shí)，人們買的是漲幅預(yù)期、板塊紅利、貨幣寬松、土地增值、轉(zhuǎn)手價(jià)差。當(dāng)房子從“投資品”回歸“使用品”，人們?yōu)檎鎸?shí)居住價(jià)值和使用價(jià)值買單。產(chǎn)品力，本質(zhì)是對人而不是物的尊重。當(dāng)市場褪去投機(jī)情緒，這份尊重便成了唯一的硬通貨。所以無論是新建商品房還是存量更新，未來的企業(yè)如果沒有極致優(yōu)秀產(chǎn)品力，可以說就沒有入局資格。

產(chǎn)品力至少包括兩個方面，一個方面就是極致的兌現(xiàn)力，要求所見即所得，以硬核的實(shí)力來兌現(xiàn)品質(zhì)承諾；另一方面是分層的定制能力，開發(fā)企業(yè)未來可能面臨的是多層次的市場，如保障房未來是政府托底、覆蓋范圍更廣的產(chǎn)品，那么打造保障房開發(fā)企業(yè)的核心產(chǎn)品力就要有極致的成本管控能力和標(biāo)準(zhǔn)化的快速復(fù)制能力，在有限的造價(jià)內(nèi)鑄就舒適耐力的宜居空間。在極剛性需求由保障房滿足的情況下，未來的改善商品房主要是改善性需求，打造商品房就要考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的極致的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，差異化的議價(jià)能力，實(shí)現(xiàn)高附加價(jià)值的有效轉(zhuǎn)化。城市更新的存量房通過“精準(zhǔn)定位”“智能化改造”，提升品質(zhì)，滿足不同層次的居住需求。未來產(chǎn)品力極端考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)對成本、品質(zhì)的管控精度以及和生活場景溫度進(jìn)行圓滿的結(jié)合。

2、運(yùn)營力

運(yùn)營力是適應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)新模式的護(hù)城河。為什么運(yùn)營力非常重要呢？對新建開發(fā)來說，未來不是賣房子，而是賣生活。光有好房子是不夠的，必須要打造好的住區(qū)。從“好房子”升級至“好住區(qū)”,是住房發(fā)展從滿足基本生存需求到承載全面發(fā)展需求的必然演進(jìn)，而好住區(qū)靠強(qiáng)大運(yùn)營力。“好房子”回答的是“居住在什么樣的空間里”，“好住區(qū)”回答的是“如何在此處生活”的問題。對城市更新更是如此，城市更新和新建開發(fā)有很大的不同，它要求持有運(yùn)營力，運(yùn)營力決定更新的成敗，城市更新不是蓋房子賣房子的邏輯，而是持有運(yùn)營的邏輯，要求穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此沒有運(yùn)營能力就不要做城市更新。運(yùn)營力是項(xiàng)目融資的底層基礎(chǔ)，從根本上來說，項(xiàng)目真正缺的不是 “錢”，而是穩(wěn)定、可持續(xù)的現(xiàn)金流。城市更新困擾大家的一個很大的問題就是錢，城市更新沒有錢是個偽命題，社會上有大量的錢都會要涌向那些有穩(wěn)定收益、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，所以運(yùn)營力是決定了項(xiàng)目融資的底層基礎(chǔ)。

3、金融力

金融力是保障。不管新建開發(fā)還是存量更新，基本上都是資金的游戲，金融力是房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和項(xiàng)目成功的核心支撐力量。在過去房地產(chǎn)高速增長的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的三高模式其實(shí)是必然，因?yàn)閭鶆?wù)融資模式簡潔、盈利模式清晰，資金易獲取，適配房企短周期閉環(huán)；而權(quán)益融資程序復(fù)雜、周期長、成本還高，與高周轉(zhuǎn)相悖。現(xiàn)在政策指向未來房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向存量更新，過去高增長時(shí)代的融資模式需要發(fā)生改變。在去杠桿的環(huán)境下，房地產(chǎn)需要多元金融工具給予選擇和支持。目前金融工具體系不斷完善，政策支持力度不斷加強(qiáng)。除了傳統(tǒng)的融資方式之外，當(dāng)前權(quán)益類融資更加豐富，比如說商業(yè)不動產(chǎn)Reits在去年12月31號證監(jiān)會已經(jīng)發(fā)布試點(diǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施公募Reits已經(jīng)在2021年已經(jīng)開始試點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)行了若干單；不動產(chǎn)私募投資基金也在2023年開始試點(diǎn)，債券類融資還有CMBS、持有型ABS，政策系統(tǒng)的金融支持如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保障性住房貸款，還有綠色金融如綠色信貸、碳減排工具，這些金融工具在政策層面不斷完善，已成為債權(quán)融資的重要補(bǔ)充，形成“多元協(xié)同”格局。

未來房產(chǎn)開發(fā)不要僅固守過去熟悉的銀行貸款、債券，而要考慮多元化的權(quán)益類、債權(quán)類、政策類、綠色類金融，這些工具都可以為房地產(chǎn)未來高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行賦能。所以未來金融力特別考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)在眾多金融工具里運(yùn)用組合能力，首先能夠認(rèn)識到這些金融工具，其次這些金融工具在不同的場景、不同的發(fā)展階段如何把它有效的運(yùn)用起來。比如說Reits，要想利用Reits工具，要以終為始，從做項(xiàng)目開始就要按照Reits的要求來搭建底層資產(chǎn)。

房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段，過去的時(shí)代已經(jīng)過去。未來要擁抱新時(shí)代，從紅利依賴到能力的建設(shè)。告別舊時(shí)代，從紅利驅(qū)動轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動；擁抱新時(shí)代，整個房產(chǎn)行業(yè)的要回歸載體本質(zhì)，要以新三角為翼來穿越周期、重塑價(jià)值。

總而言之，房產(chǎn)企業(yè)這幾年的轉(zhuǎn)型探索都非常有意義，未來塑造開發(fā)企業(yè)的核心競爭力就是要有產(chǎn)品力、運(yùn)營力和金融力。