承租廠房遇征收被拒賠裝修搬遷費？視同合法建筑應補承租人

張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務所執業律師

溫政復〔2025〕1523 號行政復議案，是典型的國有土地上廠房征收、承租人獨立補償權益爭議案。我在代理本案時發現，很多企業主遇到類似情況，都會陷入 “只賠房主、不賠承租人” 的誤區，甚至被以 “違建不補償” 直接駁回。本文結合本案完整復盤，給同類企業主提供可直接套用的維權路徑。

一、案件核心事實錨點

1. 某實業公司承租工業廠房，租賃合同明確拆遷裝修賠償、搬遷費歸承租人所有。
2. 案涉房屋有合法土地證、臨時規劃許可，到期未續，被認定為未經登記建筑，但政府按視同合法給予重置價補償。
3. 征收部門與房主簽訂補償協議，未包含裝修、搬遷補償，并書面答復承租人不予補償。
4. 歷經一審、二審、前序復議，均確認補償不含承租人權益，責令征收方另行處理。
5. 征收方再次以 “僅重置價、不含裝修搬遷” 為由拒賠，企業提起本次行政復議。

二、爭議焦點（企業主必看）

• 焦點 1：視同合法房屋補償，是否必須包含裝修、搬遷費
• 焦點 2：承租人是否享有獨立于房主的征收補償權益？
• 焦點 3：征收方以 “內部政策” 排除承租人補償，是否合法？

三、張壹杰律師代理策略（實戰可復制）

我在本案中采用三維破局法，直接扭轉復議結果：

1. 鎖定生效文書閉環

全面梳理 (2024) 浙 0304 行初 201 號、(2024) 浙 03 行終 579 號、溫政復〔2024〕3258號等多份文書，固定補償協議不含裝修、搬遷費、承租人享有獨立利益兩大關鍵事實，讓對方無法自圓其說。

1. 解構視同合法法律內涵

我提出：既然按視同合法給予重置價，就不能選擇性適用補償項目。依據 《國有土地上房屋征收與補償條例》，補償應含房屋價值（含裝修）、搬遷、臨時安置等；結合《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》，征收方案必須列明裝修、搬遷標準。只給房屋重置價、排除裝修搬遷，屬于事實不清、適用法律錯誤。

1. 直擊程序與證據硬傷

指出征收方將 “視同合法” 曲解為 “僅重置價”，無正式批復與政策依據，違背行政確定性原則；同時提交租賃合同、批復文件、測繪與認定材料，形成完整證據鏈。

四、司法裁判規則（同類案件參考）

復議機關最終采納我方觀點，依據《行政復議法》，作出如下裁判要點：

1. 案涉房屋因歷史規劃原因按視同合法補償，不同于普通違建零補償。
2. 視同合法對應的裝修、搬遷附屬權益應一并認可，不得割裂排除。
3. 征收方答復事實不清、證據不足，予以撤銷并責令重新處理。

五、企業主維權實務要點

1. 租賃合同必加條款：明確遇征收時裝修、搬遷、停產停業損失歸屬，避免后期扯皮。
2. 區分違建視同合法：有土地證、臨時許可、歷史原因未辦證的，大概率可爭取視同合法補償。
3. 不要只跟房主談：承租人有權直接向征收部門主張獨立補償權益，協商不成及時復議或訴訟。
4. 重視生效文書效力：前案判決 / 復議認定的事實，可直接作為后案關鍵依據。