最高院：非消費購房人辦理預告登記的，開發商破產時有優先權嗎？

作者：周軍律師.

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很多人購買商鋪、寫字樓，或為投資而購房（非自住），會按規定辦理房屋預告登記，以為這樣就能在開發商破產時，優先拿回房屋或購房款。

那么，非消費購房人辦理預告登記的，開發商破產時有優先權嗎？

最高院在《李敬洪、徐維梅等破產債權確認糾紛民事再審案》中明確：

不享有商品房消費者優先權的買受人，在辦理預告登記后，其債權在破產程序中不享有優先受償的權利。

裁判觀點簡析

1.登記本身仍然只是一種債權的保全手段，其目的系限制的是登記義務人在預告登記后對財產權利的處分行為，具有一定的“物權效力”，但始終保持著債權性，所以，預告登記人對房屋主張物權沒有法律依據。

2. 預告登記（預售登記）不屬于《中華人民共和國企業破產法》第一百零九條規定的擔保物權，僅辦理預告登記，不能對案涉房屋享有優先受償權，無法對抗破產程序中的其他優先權利。

3.《企業破產法》已經明確規定擔保物權的別除權地位，此外并沒有對其他民法上的優先權賦予別除權地位或者其他形式的優先受償地位。

4. 《九民紀要》第七十一條中“可參照擔保物權請求優先償還債權”的適用，以“已完成財產權利變動的公示方式（如房屋轉移登記）、將財產轉讓至債權人名下”為前提，未完成權利變動公示的，不符合該條適用條件。

因此，要明確兩個關鍵概念，避免混淆：

1. 預告登記的作用：根據《民法典》第221條規定，預告登記的核心是“排他性保護”，防止開發商在房屋建成前，將已出售的房屋再次出售、抵押，未經預告登記權利人同意，開發商處分房屋的行為無效，但它不直接賦予破產時的優先受償權，本質仍是一種債權請求權，而非物權。

2. 購房人分類：分為“消費購房人”和“非消費購房人”，二者在開發商破產時的權利差異巨大

如果是商品房消費者（符合“以居住為目的、自然人購房、已支付全部或大部分房款”三個核心條件），即便未辦理預告登記，也享有優先保護，不僅有權解除合同，其要求返還已付購房款的債權，也優先于建設工程價款優先受償權和抵押權。權利順位為：消費購房人房屋交付請求權/價款返還請求權 > 建設工程價款優先受償權 > 抵押權 > 普通債權。

而非消費購房人（如投資性購房、購買商鋪/寫字樓、法人購房），即便辦理了預告登記，也無特殊優先權。

周軍律師提醒，非消費購房人辦理預告登記，僅能防止開發商惡意處分房屋，不能在破產時優先受償；其權利順位低于建設工程價款優先受償權、抵押權，僅等同于普通債權，與其他債權人按比例分配破產財產。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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