上海二手房市場，成交大漲

2026.04.02

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作者 |第一財經 馬一凡

久違的“3萬+”行情回來了。

2026年3月，上海二手房成交一舉沖到3.12萬套，不僅刷新近五年紀錄，也把市場從“試探回暖”推向“情緒升溫”。

除了二手房成交量大漲以外，二手掛牌量持續縮水、價格指數悄然轉漲、新房市場跟進復蘇——一系列的變化正在發生，在政策與需求的雙重驅動下，上海樓市出現了“量漲價穩”的共振信號。

成交大漲、掛牌量下跌

根據公布上海房屋網簽量的官方網站“網上房地產”數據，2026年3月，上海全市二手房（含商業）網簽套數最終定格在31215套，突破了3.1萬套大關。

這一成交量，相比上月（2026年2月）環比大漲176%，相比去年同期（2025年3月）增長6%。

如果說二手房月成交兩萬套是上海樓市“榮枯線”，那“3萬套”則毫無疑問是“活躍線”。這對于上海二手房市場來說，是一個久違的數據——上一次二手房成交量突破3萬套的，還得追溯到5年前的“小陽春”，即2021年3月份，當月錄得3.94萬套的成交量。

回看過去的十年，上海的二手房市場經歷了數個周期，其中最為突出的牛市周期包括2016年、2020年下半年到2021年上半年，這些周期內，均有不少月份的單月網簽量超過3萬套。

上海鏈家研究院負責人李根表示，3月上海二手房成交數據印證了市場信心的強勢回歸。

根據上海鏈家內部統計，其3月份的二手房帶看量，相比1月提升了28%，價格指數也環比上漲了1%；去年年中時，買方的平均成交周期達到49天，而到了今年3月，平均成交周期已縮短至39天。

在市場熱度下，上海二手房掛牌量持續減少。安居客上海的統計數據顯示，截至3月30日，上海二手房掛牌約32.6萬筆（含一房多掛），較今年1月減少了約1.6萬筆。上海鏈家的外網掛牌量也在繼續下降，目前在8萬套左右。

中指研究院數據則顯示，上海二手房自2025年8月起進入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關系持續優化。

李根認為，3月二手房市場的一系列表現，充分體現了2月25日發布的“滬七條”樓市新政的精準施策與促進作用。新政通過優化限購、降低交易成本等多維度發力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求，政策的持續發酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中穩步邁入良性循環的復蘇通道。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認為，今年2月以來，上海樓市政策利好密集釋放，除了“滬七條”，還有2月初釋放的試點收購二手住房用于保障性租賃住房的政策，這些政策有效穩定了市場預期。從3月市場表現看，政策已初步激活市場需求，二手房市場率先回暖。

新樓盤去化壓力同步緩解

上海二手房成交放量之際，新房市場也重新熱鬧起來了。

根據安居客統計，今年3月，上海一手房（含商業）網簽總量為17213套，環比上漲167%，同比增長25%。

中指研究院上海分析師張翔認為，目前上海樓市呈現顯著的“二手房領跑、新房跟進”的復蘇格局。

具體到項目層面，核心區高端改善盤表現搶眼。1-3月，上海銷售額前20名的新房項目合計賣了254.9億元，其中，澐啟濱江以40.2億元居于榜首，安瀾上海銷售額達到30.9億元、時代之城則合計賣了30億元。

認籌率超過100%的樓盤近期又多了起來。在近期開盤的樓盤中，保利珺園認籌率達到127%，澐啟濱江認籌率達到139%，安瀾上海達到118%，時代云境認籌率為110%，保利外灘曜也超過110%。

3月27日，上海新房市場六盤同開，位于核心片區、定位中高端改善的樓盤均取得不錯的去化，根據樓盤方面披露，澐啟濱江當天去化九成，安瀾上海銷售額超22億元。

值得關注的是，外環外新房市場溫度也在回升。比如位于嘉定的時代云境，首開110套，去化也超過了90%。

李根認為，伴隨當前成交放量，上海外環外區域庫存去化壓力將得到有效緩解。

一二手房量價齊升的樓市數據，將對上海樓市未來走向產生怎樣的影響？

李根認為，基于3月帶看量的增長來判斷，這一先行指標的上升將為后續成交提供有力支撐，市場將逐漸從前期 “去庫存”階段轉向供需動態平衡的修復期。

“若當前市場情緒得以延續，上海有望在“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，它的持續性依賴于居民收入預期，以及房價預期的實質性修復。”程宇分析稱。

張翔則預判，上海樓市的熱度有望在4月份延續，當前上海樓市已初步形成“政策托底、二手房率先回暖、新房跟進修復”的良性傳導路徑。

“從成交結構看，外環外300萬元以下高性價比二手房源成交占比提升，剛需入市意愿增強，談判議價空間收窄，為后續價格穩定奠定基礎。新房方面，部分優質產品受到購房人群追捧，但是遠郊區域去化壓力依舊，結構性分化的情況仍然存在。”張翔表示。

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