綠城，臉不紅、心不跳

文/十一弟

背靠大央企中交集團(tuán)的綠城，是一家從不內(nèi)耗自己的開(kāi)發(fā)商。

它剛交出2025財(cái)年業(yè)績(jī)，營(yíng)收規(guī)模1549億，但最后落到股東們手上的凈利潤(rùn)，只有區(qū)區(qū)7100萬(wàn)。

千億營(yíng)收，千萬(wàn)利潤(rùn)，就是這家千億央企的含金量。

綠城的盈利能力，已經(jīng)墊底了，幾乎沒(méi)有下降空間了。

因?yàn)槔麧?rùn)再往下掉的話，就要跌穿盈虧線，面對(duì)虧損了。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，有人問(wèn)綠城的管理層——

“公司2025年歸母凈利潤(rùn)下降較多，且未分紅，對(duì)長(zhǎng)期股東回報(bào)政策如何規(guī)劃？”

綠城的高管，臉不紅、心不跳，一臉淡定。

他們把盈利下滑的鍋，一股腦地甩給了行業(yè)和市場(chǎng)——

“2025年公司利潤(rùn)大幅下滑，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期?！?/p>

反正不是自身問(wèn)題，既不是管理不行，也不是經(jīng)營(yíng)拉胯。

這就是大央企的心態(tài)，遇事絲毫不慌，守住不虧損，就算保住了臉面。

末了，綠城的高管還不忘補(bǔ)了一句——

“坦白而言，受同類(lèi)因素影響，預(yù)計(jì)2026年利潤(rùn)仍將面臨一定壓力?！?/p>

這句話的潛臺(tái)詞是——

你們不要覺(jué)得去年的利潤(rùn)拿不出手，其實(shí)今年也不會(huì)好到哪里去。

這是給市場(chǎng)和投資者提前打的預(yù)防針，別抱有太高預(yù)期，說(shuō)不定后面還有驚喜。

2025年，綠城的銷(xiāo)售規(guī)模2519億，行業(yè)排名第二。

它的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)口徑里，包含了自投項(xiàng)目和代建業(yè)務(wù)。

其中，自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額1534億，行業(yè)排名第五。

單論規(guī)模的話，綠城是全國(guó)實(shí)力前五的開(kāi)發(fā)商。

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售榜單上，前五的位置，已經(jīng)全部被央企霸占了——

保利，綠城，中海，華潤(rùn)，招商。

這五大央企開(kāi)發(fā)商，綠城是利潤(rùn)最單薄、盈利能力最差的那一個(gè)。

而且，沒(méi)有之一。

綠城名下有上百個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的投資與貨值，少則幾十億，多則上百億。

全年1549億的營(yíng)收體量，最后到手凈利潤(rùn)只有7100萬(wàn)。

隨便哪個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上有點(diǎn)跑冒滴漏，哪個(gè)老總手指縫里不慎流出去一丁點(diǎn)，綠城在去年也就虧損了。

可它偏偏最爭(zhēng)氣，硬是守住了底線，堅(jiān)決不虧損。

如果說(shuō)財(cái)務(wù)是一門(mén)科學(xué)的話，綠城的水平，絕對(duì)算得上精準(zhǔn)了。

十一弟看不懂，但確實(shí)大為震驚。

綠城的業(yè)績(jī)發(fā)布期，壓力最大的就是財(cái)務(wù)部門(mén)了，算盤(pán)恐怕都快打冒煙了。

它的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，只有財(cái)務(wù)部門(mén)該得滿分，建議給所有會(huì)計(jì)加雞腿。

綠城賺錢(qián)能力不行，規(guī)模卻很大，排名也越來(lái)越高。

剛召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城的高管已經(jīng)放話了——

今年的拿地預(yù)算，還要再安排1000億。

而全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，也就1300億左右。

你都不知道它是故意為了規(guī)模而規(guī)模，還是根本就停不下來(lái)。

其實(shí)，綠城在去年的凈利潤(rùn)，并非只有少得可憐的幾千萬(wàn)。

在合并報(bào)表里，上市公司的整體利潤(rùn)，將近23億。

其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，僅為7100萬(wàn)。

還有22億凈利潤(rùn)，歸屬于非控股權(quán)益股東。

所謂的非控股權(quán)益股東，就是綠城名下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，相當(dāng)一部分并非全資持股，而是與其他外部股東合作。

這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由綠城控股和并表，其他外部股東出資參投，分享利潤(rùn)。

也就是說(shuō)，綠城并表的所有項(xiàng)目，在去年結(jié)轉(zhuǎn)了將近23億利潤(rùn)。

但綠城只占其中的7100萬(wàn)，另外逾22億凈利潤(rùn)，都屬于持有項(xiàng)目少數(shù)股權(quán)的其他外部股東。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，又有人問(wèn)綠城的管理層——

“2025年凈利潤(rùn)23億元，但歸母凈利潤(rùn)僅0.7億元，比例差距較大，原因是什么？”

它的高管連忙解釋——

“首先不存在將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移給少數(shù)股東或合作方的情況?！?/p>

“2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)的部分高利潤(rùn)項(xiàng)目為合作項(xiàng)目，公司股權(quán)比例不高，導(dǎo)致規(guī)模凈利潤(rùn)占比偏低。”

“核心原因是公司主動(dòng)推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，2021年及以前項(xiàng)目減值導(dǎo)致整體利潤(rùn)基數(shù)下降，疊加上述因素使數(shù)據(jù)比例看似不協(xié)調(diào)?！?/p>

這些晦澀又拗口的話翻譯過(guò)來(lái)，大致意思就是——

前些年拿地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目要作減值，虧損很多；

而這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，雖然利潤(rùn)不錯(cuò)，但自己的權(quán)益占比又很少。

畢竟是大央企，格局果然開(kāi)得很大——

虧錢(qián)的項(xiàng)目都自己扛著，賺錢(qián)的項(xiàng)目反倒讓外部股東拿了大頭。

既然去年將近23億的凈利潤(rùn)，合作項(xiàng)目上的外部股東拿走了97%。

那么，十一弟覺(jué)得，綠城的財(cái)務(wù)報(bào)表里，很有必要把這些外部股東的名單拉出來(lái)，讓大家看看都有誰(shuí)。

這兩年，大股東中交集團(tuán)很大一部分精力，都在解決對(duì)綠城控股不控權(quán)的歷史遺留問(wèn)題。

以張亞?wèn)|和宋衛(wèi)平舊將為主的職業(yè)經(jīng)理人，已經(jīng)逐步從上市公司清洗出去了。

綠城現(xiàn)在的核心管理層，從董事會(huì)主席到總裁，基本是由中交集團(tuán)派出的高管牢牢掌控著。

不過(guò)，尷尬之處在于——

綠城的中交含量越來(lái)越高，它的盈利能力，反而越來(lái)越差了。

在A股市場(chǎng)上，中交集團(tuán)其實(shí)有一個(gè)核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)——

中交地產(chǎn)。

2024年，中交地產(chǎn)巨虧了52億，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)一度為負(fù)值，面臨退市。

這個(gè)上市的地產(chǎn)平臺(tái)，算是被中交干黃了攤子。

親兒子不爭(zhēng)氣，就只能練小號(hào)了。

于是，中交集團(tuán)清洗掉了從前掌控綠城的職業(yè)經(jīng)理人，拿到了控制權(quán)。

結(jié)果，一頓操作猛如虎，綠城的盈利能力，一年不如一年。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，中交的這塊金字招牌，砸得稀碎。

在2025年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)發(fā)布前一天，綠城又進(jìn)行了一番人事變動(dòng)——

上市公司執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，退休辭職。

郭佳峰是早年跟著宋衛(wèi)平開(kāi)疆拓土的老將，1999年就加入了綠城，迄今已經(jīng)干了二三十年。

接替他的是耿忠強(qiáng)，來(lái)自中交系，一直在中交集團(tuán)的地產(chǎn)板塊任職，還出任過(guò)中交地產(chǎn)總裁。

2019年，耿忠強(qiáng)從中交地產(chǎn)調(diào)任綠城，現(xiàn)在已是位高權(quán)重、大權(quán)在握了。

郭佳峰退休辭職，綠城還對(duì)這位前總裁表達(dá)了敬意。

十一弟查了下，2024年，郭佳峰從綠城領(lǐng)取了722萬(wàn)年薪，手上還持有上市公司超過(guò)837萬(wàn)股股票。

按照目前綠城在港股市價(jià)計(jì)算，市值7000多萬(wàn)港元。

看到了吧——

現(xiàn)在的綠城，空有一身大塊頭，盈利一年不如一年。

哪怕業(yè)績(jī)干成這樣，等到高管退休了，咱還得謝謝他。

房地產(chǎn)的日子，總歸還是太好過(guò)了。