墨爾本寫字樓，成了全澳最危險資產

這不是情緒化判斷，而是越來越清晰的現實。

曾幾何時，辦公樓一直被視為商業地產里的優等生：

• 核心地段

• 藍籌租戶

• 長租約

• 穩定現金流

這些特征，讓優質辦公樓長期被當成“安全資產”，估值高、收益率低，幾乎是機構投資者最喜歡的配置之一。

但這幾年，風向徹底變了。

遠程辦公、混合辦公改變了企業用樓習慣，空置率飆升，新供應又持續釋放。結果就是：
辦公室不再是“穩”，而是越來越像一個高風險、慢恢復、還在繼續擠壓估值的板塊。

而在全澳所有首府城市里，調整最猛烈的地方，就是墨爾本。

為什么說墨爾本最危險？

因為它的價格修正，已經跑在全國前面。

根據realcommercial.com.au發布的2026年3月商業收益率報告，墨爾本辦公樓收益率在過去一年上升了37個基點，達到5.6%，是所有首府城市里調整幅度最大的。

聽起來可能有點技術性，但你可以簡單理解成：

收益率越往上走，通常意味著資產價格越往下壓。

也就是說，投資人正在要求更高的風險補償，說明他們對墨爾本辦公樓的信心，明顯弱于從前。

更扎心的是，對比全國其他城市，墨爾本顯得更刺眼：

• 珀斯

  收益率上升21個基點

• 布里斯班

  上升12個基點

• 悉尼

  反而下降12個基點

• 阿德萊德

  更強，收益率壓縮37個基點

甚至到了今年3月，阿德萊德的辦公樓收益率已經比墨爾本更低，僅次于悉尼。

這背后說明的事情很簡單：

投資人已經不把墨爾本和悉尼放在同一個風險層級上看了。

真正的問題，不只是租不出去

寫字樓市場現在最大的問題，表面上看是空置率高。

全國來看，澳洲辦公樓空置率已經達到15.9%，創下1995年以來最高水平。除霍巴特之外，幾乎所有首府城市的辦公樓空置率都已經是雙位數。

但墨爾本的情況尤其嚴重。

2020年1月時，墨爾本CBD辦公樓空置率只有3.2%，當時還是全國最低。到了2026年1月，這個數字已經飆到19%。

6年時間，直接漲了將近6倍。

換句話說，墨爾本曾經是澳洲最緊俏的辦公室市場之一，現在卻成了空置最嚴重的地方之一。

悉尼其實也不好過，空置率從3.9%升到13.8%。但問題在于，墨爾本更高，而且修復更慢。

最尷尬的是：明明有人在租，空置率卻還在升

最值得注意的一點，其實不是空置本身，而是一個很反直覺的現象：

墨爾本最近的凈租戶需求，其實是全澳最強的。

也就是說，過去半年里，墨爾本并不是完全沒人租辦公室，相反，租戶需求是在增加的。

那為什么空置率還從17.9%升到了19%？

答案只有一個：

新辦公樓供應太多了。

在同一時期，墨爾本CBD新增了大約10萬平方米的辦公面積，供應增長遠遠快過租戶吸納速度。

這就像什么？

就像一個商場明明開始慢慢有客流回來了，但開發商又在旁邊連續新開了幾棟樓。結果不是市場回暖，而是空置繼續堆高。

所以墨爾本寫字樓的問題，不只是“需求弱”，更是：

供應恢復得比需求還快。

這才是最難解的地方。

辦公樓房東，現在很被動

高空置率一上來，市場話語權立刻倒向租戶。

租戶現在可以要求：

• 更高的租賃激勵

• 更低的實際租金

• 更靈活的租約條件

這對租戶是好事，但對業主來說就是另一回事了。

因為辦公樓值不值錢，本質上看的是未來租金收入的確定性。

一旦租金增長放緩、空置周期拉長、免租期變多，資產估值自然就會往下走。

所以收益率上升，并不是市場突然“變聰明”了，而是市場在重新定價：

原來大家以為辦公樓是低風險資產，現在發現，它可能沒那么低風險。

這會不會是結構性崩盤？

還不能這么說。

墨爾本辦公樓市場并不是完全沒有好消息。

需求確實在改善，吸納速度也在增強，這說明企業不是徹底放棄辦公室，市場并沒有死。

但問題在于，恢復速度還追不上過去幾年累積下來的供應和空置壓力。

所以現階段更準確的判斷不是“市場崩了”，而是：

市場正在修復，但修復得太慢，而新供應又太快。

在這種情況下，投資人當然會繼續要求更高的風險溢價。換句話說，墨爾本辦公樓收益率接下來還有繼續往上走的可能，也就意味著資產價格仍有繼續承壓的風險。

為什么墨爾本比阿德萊德、悉尼更慘？

因為現在市場已經非常現實了。

投資人不會只看城市名氣，而是直接看：

• 空置率高不高

• 新樓多不多

• 租金能不能漲

• 房東有沒有議價權

• 未來兩三年風險是不是還會繼續暴露

墨爾本的問題，在于幾項不利因素撞在了一起：

• 疫情后辦公需求恢復慢

• 混合辦公削弱企業擴租動力

• 新辦公樓持續交付

• 空置率長期高位

• 房東被迫讓利

• 租金和估值雙雙承壓

當這些因素疊加，墨爾本自然就成了全澳辦公樓市場里最讓人警惕的地方。

總結

墨爾本寫字樓市場現在最危險的地方，不是因為“沒人要辦公室”這么簡單。

而是因為它正陷入一種典型的夾擊狀態：

需求在恢復，但恢復不夠快；供應在增加，而且增加得太快。

于是結果就是：

• 空置率高位不下

• 業主議價權下降

• 租金增長承壓

• 投資人不斷要求更高回報

• 資產估值持續被往下修

所以，墨爾本辦公樓現在最大的問題，并不是短期情緒差，而是市場正在重新認識這類資產的風險。

過去大家覺得寫字樓是低風險、可預測、穩現金流的好生意。
現在市場開始明白：

當遠程辦公、供應擴張和租戶強勢同時出現時，辦公樓也會變成一門高波動生意。

而墨爾本，就是這場重估里最先挨刀、也最明顯挨刀的城市。

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