豐臺(tái)馬家堡路68號(hào)院“原拆原建”探路城市更新新路徑

北京南三環(huán)邊，地鐵4號(hào)線馬家堡站出口步行5分鐘，一座曾經(jīng)的危舊筒子樓即將迎來(lái)新生。2025年11月，豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓的90戶居民順利回遷。這標(biāo)志著北京市首個(gè)完成“原拆原建+平房上樓”閉環(huán)的危舊樓改造項(xiàng)目正式收官。

馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓建于1977年，為四層磚混筒子樓，建筑面積1921平方米，原有直管公房73戶，同時(shí)將周邊17戶平房一并納入，共90戶。改建前戶均不足20平方米，樓道雜物堆積、屋頂漏水、消防梯只到三層，安全隱患突出。五年后，這里將變成一棟地上六層、地下一層的新樓，戶均建筑面積約40平方米，實(shí)現(xiàn)廚衛(wèi)成套、電梯入戶，居民獲得“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”的大產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)收益顯著。

這一改變得益于2020年6月北京市五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（京建發(fā)〔2020〕178號(hào)）。該文件首次明確“原拆原建”可重新辦理產(chǎn)權(quán)登記，探索“政府補(bǔ)貼+居民自籌+產(chǎn)權(quán)單位/社會(huì)投資”的多主體共擔(dān)模式。此后，《北京市城市更新條例》等配套政策相繼出臺(tái)，為項(xiàng)目落地提供了法律依據(jù)和審批通道。

項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分組成：總投資約4384萬(wàn)元，由市區(qū)兩級(jí)政府補(bǔ)貼、產(chǎn)權(quán)單位出資地下室建設(shè)及90戶居民自籌，其中居民自籌部分占地上投資比例約70%，居民同時(shí)自行負(fù)擔(dān)周轉(zhuǎn)費(fèi)用等。

項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，面對(duì)90戶、90種訴求，豐臺(tái)區(qū)搭建了“區(qū)級(jí)聯(lián)席會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)指揮部+現(xiàn)場(chǎng)辦理組+居民代表團(tuán)”四位一體的統(tǒng)籌平臺(tái)。通過(guò)“程序完善、公開(kāi)透明、心理賬戶”的制度設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)“改建意向征詢、設(shè)計(jì)方案確認(rèn)、改建協(xié)議簽約”三個(gè)100%同意。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)多輪次深耕小戶型設(shè)計(jì)，在套內(nèi)約30平方米空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、廚衛(wèi)成套，將危舊老房變?yōu)榻】底≌?/p>

業(yè)內(nèi)專家指出，馬家堡68號(hào)院的成功并非偶然。其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一、直管公房屬性避免了私有產(chǎn)權(quán)碎片化困境；政策創(chuàng)新為項(xiàng)目打開(kāi)了制度窗口；熟人社會(huì)提升了溝通效率；資產(chǎn)溢價(jià)可見(jiàn)、居住品質(zhì)躍升，使居民自愿出資成為理性選擇。

當(dāng)前，北京城市更新正面臨“拆不動(dòng)、補(bǔ)不起、等不得”的剛性約束。全市2000年前建成的城鎮(zhèn)房屋建筑規(guī)模約4.2億平方米，其中老舊小區(qū)和危舊樓房約占34%。“原拆原建”模式以“微量、微拆、微增”為突破口，通過(guò)產(chǎn)權(quán)重構(gòu)、成本共擔(dān)、收益共享，破解了“錢(qián)從哪來(lái)、人往哪去、事如何辦”的難題。

目前，豐臺(tái)城市更新集團(tuán)正在推進(jìn)育菲園東里、東高地航天生活區(qū)、云崗航天某所生活區(qū)等危舊樓房的“原拆原建”工作，為城市危舊樓改造探索更加完善的路徑。

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