深度研究 | 2026年一季度中國房地產真相到底如何？

來源：市場資訊

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大家好，我是丁祖昱。今天想和大家分享普睿研究中心最新發布的《2026年一季度中國房地產行業總結與展望》內容。

今年一季度是房地產行業從止跌回穩邁向提質增效的關鍵轉折期，市場正處在筑底企穩、結構分化、模式重塑的關鍵節點。這份報告立足最新政策、市場、土地、城市、產品、業績與融資全維度數據，系統復盤一季度行業運行態勢，精準把握政策從應急托底轉向長效構建、市場從深度調整轉向弱復蘇、企業從規模擴張轉向品質深耕的核心邏輯。

報告清晰呈現 “控增量、去庫存、優供給” 落地成效，揭示核心城市領跑、產品向改善升級、融資環境持續優化等關鍵趨勢，為行業判斷底部、把握機會、應對分化提供扎實依據與前瞻判斷。當前行業確定性逐步增強，建議從業者認真研讀，看清周期、找準方向、穩健布局，在高質量發展新周期里行穩致遠。

壹

政策篇

行新階段施策體系，構建高質量發展新模式

2026年，全國兩會房地產政策延續“止跌回穩”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高質量發展新階段，圍繞市場穩定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出臺175次穩市場政策，以公積金優化、品質提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場企穩回暖。

展望2026年全年，預計中央政策將以“穩市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優供給”施政體系，統籌風險化解、制度改革與民生保障，加速構建房地產發展新模式。地方層面將對標中央部署，在產品品質提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續發力，推動市場從修復轉向提質增效，促進供需長期平衡，助力行業平穩邁入高質量發展新周期。

01

系統性化解房地產風險，構建六方面完整施策體系

一、市場穩定與風險防控：從單點應急處置到跨領域系統化解

2026年該維度的核心是供需雙向調控+全鏈條風險聯防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將多渠道盤活存量商品房作為市場穩定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態化，更首次提出統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構的風險聯動化解，貨幣政策也專門為房地產合理融資營造專屬金融環境。

二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口

2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結合+家庭導向精準支持，一方面延續收購存量商品房用于保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度綁定，實現民生保障的精準滴灌。

三、新型城鎮化：從規模推進提速率到機制深化提質量

2026年新型城鎮化與房地產的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農業轉移人口市民化與土地供給、財政支持形成更精準的匹配機制；城市更新強調“高質量推進”，同時將盤活存量土地、閑置房屋與縣域基礎設施布局、公共資源配置結合，首次將縣域列為新型城鎮化與房地產發展的重要抓手。

四、住房品質提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地

2026年是“好房子”建設從理念走向實操的關鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出臺具體落地舉措——實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，同時將住房品質提升延伸至城市空間，提出建設創新型產業社區、商務社區，推動住房品質與城市治理智慧化精細化結合。

五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化

2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉向“填內容、織配套”，讓房地產發展新模式有了具體的制度支撐。

六、財政金融配套支持：從泛化賦能到精準協同、機制兜底

2026年財政與金融配套支持形成協同發力格局，既保持資金規模穩定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4萬億元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支持“重大項目建設（含房地產相關民生工程）、置換隱性債務”，將房地產相關財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用于除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發領域，進一步規范資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續降準降息等常規貨幣政策工具的基礎上，更強調“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構主動支持房地產合理需求，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，同時優化創新結構性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償等支持措施”，為金融機構支持房地產消除后顧之憂，破解銀企信息不對稱導致的“不敢貸、不愿貸”問題。

02

嚴控新增建設用地用于房地產開發，推進城市存量空間盤活提質

在供給側，中央部委進一步推進存量盤活，并限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。

3月初，自然資源部發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，其中第十條“統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業關注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規則。

文件條款明確：年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發。需要說明的是，城鎮建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發的存量建設用地，再經歷較長的一級開發流程。各地實際供應的房地產用地，主要均來自于存量建設用地，因此此次調整并不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加之目前房地產市場仍處于供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發用地，也有利于穩定長期的供給側規模預期，有利于市場更快走向新的供求平衡點。

在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接后續政策的關鍵依據。據各地方政府發布數據統計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。

03

三條紅線監管優化調整，加速構建行業融資新機制

2026年一季度，中央房地產金融政策緊扣行業提質增效、長效構建的核心導向，加快向適配房地產發展新模式的制度性轉型。一季度貨幣政策保持寬松導向，如人民銀行持續運用降準降息等工具維持流動性充裕，下調結構性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時優化多項結構性工具，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，精準助力商辦地產去庫存，為房地產市場平穩運行營造了適宜的金融環境。

房地產融資協調機制加速常態化運行，監管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅優化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉壓力，疊加“保交房”白名單制度持續發力，行業流動性風險得到有序緩釋。

本輪金融政策最具標志性的調整，在于房企融資監管迎來重要轉變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數房企不再被要求定期報送相關指標，監管重心轉向出險房企的差異化風險管控，這一調整既釋放了行業融資約束松綁的明確信號，也為重構適配新模式的房地產融資制度掃清了機制障礙。

整體來看，2026年一季度房地產金融政策不再局限于短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監管規則優化、融資機制創新、財政金融協同，全方位適配房地產發展新模式的構建要求，既為市場止跌回穩提供持續金融支撐，也為行業長期邁向高質量發展、實現租購并舉與住有所居的目標筑牢金融制度根基。

04

一季度107省市175次穩市場政策，上海新政后住宅成交如期迎來“小陽春”

2026年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，據CRIC統計，全國107個省市出臺175次穩市場政策。一季度各地以優化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優惠、保障安居等新政，積極推動市場企穩。

05

中央：邁入提質增效新階段，全面構建“控增量、去庫存、優供給”施政體系

結合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩的修復階段，加快轉向提質增效、長效構建的高質量發展新階段，以“控增量、去庫存、優供給”為核心，搭建全鏈條、跨領域、協同化的頂層施政體系，為行業轉型與長期穩定筑牢制度根基。

供給側調控將全面轉向存量優先、精準提質，“控增量、去庫存、優供給”從政策導向轉為剛性落地。

風險防控將升級為跨領域系統化解，打破單一主體、單一風險的處置局限。中央將統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構風險聯動化解，“保交房”白名單制度全面常態化，有效防范房企債務風險蔓延。

制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產發展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉向“填內容、織配套”。

財政金融政策將保持精準協同、機制兜底，4.4萬億元地方政府專項債投向持續聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業化開發，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領域。伴隨“三條紅線”監管優化，行業融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支持、風險共擔的長效支撐體系。

展望未來五年，房地產行業將以“十五五”規劃為綱領，加速轉向“保障托底、市場調節、品質驅動”的新生態，房企聚焦產品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。

06

地方：精準落實提質增效，多維度協同護航市場平穩轉型

2026年地方房地產政策將持續深度對標中央頂層部署，告別碎片化松綁，轉向精準落地、系統協同、長效適配的施政模式，圍繞產品品質升級、需求側精準扶持、住房保障提質、土地存量盤活四大核心維度發力，短期穩市場、長期優結構：

在產品品質提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉向細則落地。

在需求側扶持上，公積金優化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。

在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，構建穩民生、穩預期的雙重保障體系。

在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優先”導向，進一步改善供求預期。

貳

土地篇

規模延續縮量提質，供給側優化深入推進

2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步優化的運行格局。全國300城經營性土地成交建筑面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節后成交節奏有所恢復。

市場結構持續優化，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，拉低樓面價的同時推動供給向集約化轉型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優質地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閑置土地回購盤活有序推進，收儲節奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規模同比回落，聚焦核心優質地塊布局。一季度土地市場以縮量提質為核心主線，供給側改革落地見效，為全年市場平穩運行、理順行業供需關系奠定堅實基礎。

01

一季度土地成交延續縮量，廣州、杭州等地優質地塊如期高熱成交

2026年地方土地供應節奏持續放緩，成交規模延續同比回落態勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規模同步回落，推動廣義庫存規模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持等政策效應持續顯現；三是2026年春節時間較晚，各地供地節奏相應延后，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優質地塊，形成較高基數。

從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規模同比均有所下調，其中二線城市成交建筑面積降幅最大，達36%。一線城市成交建筑面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優質地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關注。

二線城市成交建筑面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建筑面積超100萬平方米；三四線城市成交建筑面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益于前期成交基數相對較低。

02

廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%

2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現清晰的梯隊格局：一線城市占據榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數來自江蘇省。

土地市場熱度呈現明顯分化特征。一季度多數城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。

從整體成交特征來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。

03

踐行“控增量”加速供求平衡，“優供給”迎更多發展確定性

2026年一季度全國土地市場開局呈現總量縮量、局部高熱，土地成交規模延續同比回落態勢，嚴格落實中央“控增量”的調控導向，全國300城經營性土地成交建筑面積、金額分別同比下降16%、35%，行業去庫存進程穩步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優質地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現亮眼，既凸顯了核心地段資產的稀缺價值，也充分印證了優質地塊供給與房企投資意愿之間的良性互動，為土地市場注入了關鍵活力。

結合一季度市場表現，預計2026年土地市場將呈現四大核心發展特征，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發展：其一，成交規模持續控量，全年土地出讓規模將維持略低于新房成交的合理水平，從供給端持續發力推動行業加速去庫存。

其二，供給結構不斷優化，隨著存量閑置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續入市，再加之自然資源部38號文強調加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質量”轉型。

其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現高熱地塊，后續上海、北京等一線城市將陸續推出核心地段優質宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優質板塊擴散。

其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處于筑底階段，土地市場難以出現全面回暖，熱度集中于核心區域的特征將貫穿全年。

從房企投資邏輯來看，拿地決策整體趨于保守，市場熱度高度聚焦核心區域，“點狀火熱、面狀冷清”特征愈發明顯。市場主體格局上，央國企與城投平臺仍將主導拿地市場。

整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優供給”的主線下穩步運行，隨著存量盤活深化、優質供給釋放、政策效應持續顯現，市場將迎來更多發展確定性。土地市場的平穩有序運行，將持續助力房地產行業加快構建新發展模式，推動行業向高質量、可持續方向轉型。

叁

產品篇

創新落地深化，產品力錨定客戶需求

2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特征，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。

成交端，四房成交占比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特征。

產品端，抬板設計規模化落地并實現多模塊創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露臺設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標桿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。

01

產品成交結構

1、房型：四房占比持續增加，成為各能級城市的共同選擇

2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交占比持續提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品占比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。

可以看出，改善型需求正逐步占據新房市場的主導，購房者更加傾向于選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對于多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為復雜和多元的要求。

分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。

一線城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交占比增加1.9個百分點至35.7%。

二線城市中，四房、五房及以上戶型成交占比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。

三四線城市，三房占比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交占比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交占比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。

2、面積段：大面積產品成交占比延續上漲趨勢

從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大于110㎡的面積段產品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面積段產品占比則均未達到去年水平。

這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。

分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特征，僅結構性特征存在差異。

一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品占比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。

二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交占比下降1.6個百分點。

三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品占比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交占比較去年下降1.4個百分點。

02

產品特征

2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型優化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模塊迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。

1、新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段

各地建筑新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽臺半贈送、設備平臺優化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。

新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間局促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅?樾公館作為廣州新規標桿項目，98-156㎡戶型通過陽臺半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。

杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、設備平臺與管井位置優化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標桿之作。

以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能布局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、干濕分離的科學布局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商?時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設置貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡柜與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。

成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。

2、緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期

二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。

比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時布置為輕休閑區，成為家人餐后小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一柜體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設置專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡柜與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽臺的家政與休閑雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。

唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。

普睿數智研究中心聚焦房地產行業，圍繞市場、企業、產品、運營、戰略等八大核心研究方向，深入覆蓋房地產市場發展趨勢、房企運營模式、產品力構建、多元化布局及代建業務等關鍵課題。通過日報、周報、月報等常態化成果持續輸出市場洞察，并每年發布上百份深度專題報告，致力于提供扎實、前瞻的研究支持，助力決策，推動行業正向發展。