山東省物業管理條例

2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過 根據2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈山東省民用建筑節能條例〉等十件地方性法規的決定》第一次修正 根據 2021年12月3日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議《關于修改 <山東省動物防疫條例> 等七件地方性法規的決定》第二次修正

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧宜居社區建設，根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 本條例適用于本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

第五條 省人民政府住房城鄉建設主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門或者設區的市、縣（市、區）人民政府確定的物業主管部門（以下統稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

城市管理、綜合執法、財政、民政、發展改革、公安、自然資源、生態環境、市場監督管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章 新建物業與前期物業管理

第一節 物業服務區域

第八條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業服務區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業服務區域。

第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向物業主管部門申請劃分物業服務區域。

物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉鎮人民政府等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業買受人明示。

第十條 物業服務區域劃定后，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，并應當經相關物業服務區域內業主依法共同決定。

第二節 配套建筑與設施設備

第十一條 物業服務區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

物業服務區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第十二條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

第十三條 住宅小區內綜合執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

第三節 前期物業管理與物業交付

第十四條 住宅物業的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務人，鼓勵非住宅物業通過招標方式選聘前期物業服務人。

第十五條 鼓勵前期物業服務人提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

物業服務人承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第十六條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第十七條 建設單位應當按照規定，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

第十八條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業服務人應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第十九條 建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，按照規定向前期物業服務人移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）物業管理必需的其他資料。

鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

第三章 業主大會與業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第二十條 房屋的所有權人為業主。

建設單位或者前期物業服務人應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。

第二十一條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，可以由建設單位、前期物業服務人、業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業服務區域內公告，并通過書面或者其他方式通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第二節 業主大會

第二十三條 一個物業服務區域成立一個業主大會。

物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

第二十四條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十五條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者互聯網征求意見的形式。

第二十七條 物業服務區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

第二十八條 業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織業主召開業主大會會議。

第三節 業主委員會

第二十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

業主委員會履行下列職責：

（一）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

（三）執行業主大會的決議、決定；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）業主大會賦予的其他職責。

第三十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五人以上單數組成。業主委員會成員應當由物業服務區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任和執行成員，主任、副主任可以兼任執行成員。

執行成員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

第三十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會成員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十二條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者執行成員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出決定時應當經全體成員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業服務區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第三十三條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。

第三十四條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

（二）拒不履行成員職責的；

（三）業主委員會過半數成員或者百分之二十以上業主提議撤銷其成員資格的；

（四）違章搭建建筑物和構筑物等違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

第三十五條 業主大會與業主委員會的活動經費及執行成員、成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第四章 物業的使用與業主自治管理

第一節 一般規定

第三十六條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

（九）從建筑物中拋擲物品的行為；

（十）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

業主大會或者業主委員會發現有前款規定行為的，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業服務人發現有前款規定行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第三十七條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務人應當予以配合。

業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

第三十八條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務人。

第二節 住宅物業的裝飾裝修

第三十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。

第四十條 物業服務人應當提示業主或者物業使用人在裝飾裝修住宅時注意下列事項：

（一）允許施工的時間；

（二）廢棄物的清運與處置；

（三）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

（四）禁止行為；

（五）按照管理規約、臨時管理規約的規定交納裝修保證金；

（六）需要注意的其他事項。

第四十一條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主或者物業使用人應當配合。

第三節 車庫與車位的使用

第四十二條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業服務區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業服務區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業服務區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

第四十三條 占用物業服務區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。

第四十四條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和自然資源主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。

第四十五條 業主需要在物業服務區域內停放汽車的，應當事先與物業服務人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務人另行約定。

第四節 業主自治管理

第四十六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第四十七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第四十八條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業服務區域內的顯著位置予以公示。

第四十九條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務人；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務人應當予以協助。

建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后產生的收益，屬于業主共有。共有部分收益的分配，由業主大會決定。

第五十條 業主委員會應當定期在物業服務區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

第五章 物業服務人

第一節 物業服務人

第五十一條 物業服務人可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業服務區域內的全部物業服務一并委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第五十二條 物業主管部門應當加強對物業服務人的監督管理，開展物業服務人信用評價，促進物業服務人提高服務水平。

第五十三條 物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展環境衛生、文明創建、志愿服務等相關工作。

物業服務人的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得違規強制物業服務人代收有關費用和提供無償服務。

第二節　行業自律

第五十四條 支持物業服務人建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務人的合法權益。

第五十五條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務人以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

第六章 物業服務

第一節 物業服務內容與合同

第五十六條 物業服務內容主要包括下列事項：

（一）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的維護；

（三）公共區域環境衛生的維護；

（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（五）物業使用中對禁止行為的制止、報告等義務；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業服務檔案和物業檔案的保管；

（八）其他物業服務事項。

第五十七條 業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務人在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

物業服務人應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。

第五十八條 解除或者終止物業服務合同，應當依法履行提前通知義務。

物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

第五十九條 物業服務人應當嚴格履行物業服務合同約定，通過懇談會等方式及時了解業主對物業服務的需求，化解物業服務糾紛，定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

第二節　物業服務收費

第六十條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體范圍由《山東省定價目錄》確定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業服務人為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第六十一條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務人應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

第六十二條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

第六十三條 物業服務人違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務人依約履行義務的，業主應當按照約定交納物業服務費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第六十四條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務人接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務人不得采取停止供水、供電、供氣、供熱等方式催交物業服務費。

第七章 物業的維護

第一節 建設單位的保修責任

第六十五條 建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務人承擔，并簽訂委托合同，向物業服務人支付相應的報酬。

第二節 專有部分的維護

第六十六條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第六十七條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務人，并與物業服務人就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第三節 共用部位及共用設施設備的維護

第六十八條 物業保修期屆滿后，物業服務區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務人承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務人或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

第六十九條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

第四節 專業經營設施設備的維護

第七十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養護、更新責任。

專業經營單位對相關管線和設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

第七十一條 專業經營單位可以將相關專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務人承擔，物業服務人可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

應當由專業經營單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護、更新費用，不得從專項維修資金中列支。

第八章 社區物業管理與舊住宅區物業管理

第一節 社區物業管理

第七十二條 街道辦事處、鄉鎮人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

第七十三條 物業管理、綜合執法、公安、自然資源、生態環境等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業服務區域公布工作職責和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

第七十四條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和綜合執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務人在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

（三）物業服務區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第七十五條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務人、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第七十六條 有關部門、單位在物業服務區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身等社區服務活動以及突發事件應對知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務人和專業經營單位應當給予協助、配合。

第二節 舊住宅區物業管理

第七十七條 設區的市、縣（市、區）人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區的范圍，由設區的市、縣（市、區）人民政府劃定。

縣級以上人民政府應當按照規定將舊住宅區改造納入保障性安居工程并給予資金補助；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，專業經營單位承擔由其運營管理的設施設備建設支出；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣（市、區）人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

第七十八條 舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

鼓勵有條件的樓棟加裝電梯。具體辦法由縣級以上人民政府制定。

第七十九條 舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務人管理物業。業主大會成立前的物業管理，可以臨時由社區居民委員會組織實施。

第八十條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務人可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。

第九章 法律責任

第八十一條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，依照其規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，依照本條例的規定執行。

第八十二條 物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（二）未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（三）發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

（四）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第十章 附 則

第八十三條 業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。

第八十四條 本條例自2009年5月1日起施行。

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