樓市陷入“賣不掉買不起”僵局，將如何破？央行原司長直言不諱

當(dāng)下的樓市，正卡在一個讓人無比難受的死結(jié)里。

一邊是天量二手房掛在市場上，降價也沒人接盤；

一邊是剛需望房興嘆，看似跌了，卻更買不起。

政策出了一茬又一茬，市場依舊不溫不火。

僵局不破，行業(yè)難行，經(jīng)濟(jì)受累，最終吃虧的還是普通家庭。

關(guān)鍵時刻，央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成，給出了一針見血的解決方案。

沒有空話套話，全是基于數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的清醒判斷。

今天我們就把這套邏輯講透，看懂的人，能少踩好幾年坑。

一、賣不掉：天量掛牌，降價也無人問津

先看“賣不掉”，這是當(dāng)下樓市最扎心的現(xiàn)實(shí)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年末全國商品房待售面積76632萬平方米，住宅待售持續(xù)增加。二手房市場更夸張，重點(diǎn)城市掛牌量普遍創(chuàng)下近年新高：武漢突破20萬套，鄭州、重慶、西安等城市掛牌量均在10萬套以上，不少房源掛牌超半年零帶看。

真實(shí)案例比比皆是。

有網(wǎng)友在三四線遠(yuǎn)郊小區(qū)，120萬的房子連續(xù)降價3次，掛到95萬依舊無人問津；

上海、深圳核心區(qū)尚可，外圍板塊同樣成交冷清；

大量老破小、無地鐵、無學(xué)區(qū)、無物業(yè)的“三無房源”，徹底淪為“不動產(chǎn)”。

市場早已不是價格問題，而是流動性枯竭。

買房人觀望情緒濃厚，寧愿持幣等待，也不愿接手弱勢資產(chǎn)。

過去“掛牌即成交”的盛況不再，多數(shù)房子正在失去變現(xiàn)能力。

二、買不起：房價跌了，收入更弱，壓力反而更大

很多人覺得，房價從高點(diǎn)跌了20%左右，買房應(yīng)該更容易了。

現(xiàn)實(shí)恰恰相反：房價跌了，收入也在降，購房負(fù)擔(dān)反而更重。

房價收入比是最硬核的指標(biāo)。國際合理區(qū)間為3-6倍，2025年全國均值回落至5.9，但結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡：

- 一線城市25.4倍，雖有回落仍遠(yuǎn)超合理線；

- 二線城市10.5倍，壓力依然偏大；

- 三四線城市看似7.4倍，卻因收入基數(shù)低，實(shí)際購買力嚴(yán)重不足。

一組對比更直觀：

2021年高點(diǎn)，某二線城市一套150萬房子，家庭年均可支配收入12萬，房價收入比12.5；

2025年房價跌至125萬，家庭收入降至10萬，房價收入比升至12.5，壓力分毫未減。

房價下探幅度，跑不贏收入放緩速度。

再加上首付、利率、裝修、持有成本，普通人買房依舊遙不可及。

所謂“降價”，只是數(shù)字游戲，并未真正降低上車門檻。

三、政策用盡效果有限，僵局仍在持續(xù)

為了打破困局，能出的政策基本都出了。

首套房貸利率降至歷史低位，多地首付比例下調(diào)至20%；

公積金額度提升、購房補(bǔ)貼、契稅減免、以舊換新全面鋪開；

限購限貸大面積松綁，核心城市優(yōu)化政策持續(xù)落地。

但市場反應(yīng)平淡。

2025年全國商品房銷售額同比下降12.6%，僅少數(shù)核心板塊出現(xiàn)短暫“小陽春”，絕大多數(shù)城市依舊冷清。

房價仍在低位徘徊，預(yù)期沒有根本扭轉(zhuǎn)。

賣不掉、買不起的雙向僵局，依舊死死卡住市場。

這個局必須破。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個行業(yè)，占GDP比重達(dá)6.2%，是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。

長期僵持，對房企、金融系統(tǒng)、地方財政、居民資產(chǎn)負(fù)債表都是持續(xù)消耗。

拖得越久，解決成本越高。

四、盛松成給出破局方案：時間換空間，有序出清

作為長期掌管金融與地產(chǎn)數(shù)據(jù)的前官員，盛松成對行業(yè)底牌一清二楚。

他直言：當(dāng)前樓市不能硬著陸，必須以時間換空間，推動有序出清。

核心思路很清晰：

承認(rèn)房地產(chǎn)支柱地位不變，但剝離過度金融屬性與增長包袱；

通過四大指標(biāo)回歸合理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險可控、市場平穩(wěn)、回歸居住。

1｜租售比回歸合理：靠漲租金，而非再跌房價

全國住宅平均租金回報率僅1.8%-2.2%，遠(yuǎn)低于國際3%-5%的合理區(qū)間。

核心城市回暖房源，幾乎都是租售比相對健康的標(biāo)的。

盛松成認(rèn)為，繼續(xù)降價只會引發(fā)負(fù)反饋，加劇觀望與斷供風(fēng)險。

我們理解的合理路徑是穩(wěn)房價、逐步提升租金。

而租金上漲的根本，是經(jīng)濟(jì)回暖與居民收入提升，這需要時間與政策呵護(hù)。

2｜房價收入比回歸合理：靠增收，而非繼續(xù)殺價

國際合理線3-6倍，我國多數(shù)城市仍偏高。

再大幅降價不現(xiàn)實(shí)，直接沖擊抵押物安全與金融穩(wěn)定，這也是國家明確“著力穩(wěn)房地產(chǎn)”的核心原因。

破局點(diǎn)在提高居民收入。

2026年政府工作報告明確提出：制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計劃，穩(wěn)步擴(kuò)大中等收入群體，實(shí)現(xiàn)居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長同步。

發(fā)改委、財政部接連部署，目標(biāo)指向“提低、擴(kuò)中、穩(wěn)高”，用收入上漲消化房價壓力，這才是長久之計。

3｜降低空置率：政府收購存量，盤活死資產(chǎn)

住建部數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)住宅空置率約16.8%，部分三四線超25%。

海量空置房既浪費(fèi)資源，又壓制市場價格。

最佳路徑是政府收購存量房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。

上海、深圳、杭州、鄭州已大規(guī)模試點(diǎn)：

政府以合理價格收購小戶型、好地段二手房，用作保租房，既減少市場掛牌、平衡供需，又能通過租金覆蓋運(yùn)營成本，形成可持續(xù)模式。

既去庫存、穩(wěn)房價，又解決新市民住房難題，一舉多得。

4｜回歸居住屬性：現(xiàn)房銷售成主流，拒絕金融炒作

2025年全國現(xiàn)房銷售面積占比已達(dá)35.9%，海南、雄安全面推行現(xiàn)房銷售。

未來預(yù)售不會消失，但占比將持續(xù)壓縮，“所見即所得”成為行業(yè)常態(tài)。

同時推進(jìn)“好房子”建設(shè)，強(qiáng)化品質(zhì)、物業(yè)、配套，讓房子回歸使用價值。

當(dāng)投機(jī)退潮、居住主導(dǎo)，市場才能真正穩(wěn)定。

總結(jié)下來，盛松成的方案就是：

不猛跌、不暴漲、用時間換空間，靠收入提升、存量盤活、品質(zhì)升級，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

五、寫給普通人：認(rèn)清三個現(xiàn)實(shí)，別再賭漲跌

讀懂這套邏輯，對我們每個人都至關(guān)重要。

第一，大跌空間已封死，別幻想抄底“地板價”。

歷史與金融規(guī)律決定，全國均價跌幅難以突破20%。

政策托底、金融托底、風(fēng)險底線三重保障，繼續(xù)深跌概率極低。

盲目等暴跌，只會踏空核心板塊修復(fù)行情。

第二，別和政策對著干，順勢而為才聰明。

過去抑制過熱，市場迅速降溫；

現(xiàn)在全力穩(wěn)市場、提信心、擴(kuò)需求，方向極其明確。

政策底已現(xiàn)，市場底不遠(yuǎn)，逆勢操作往往付出沉重代價。

第三，普漲時代終結(jié)，買房只看真實(shí)需求。

未來只有分化，沒有普漲。

人口流入、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)、配套成熟的板塊，才有持續(xù)支撐；

人口流出、遠(yuǎn)郊概念、無需求支撐的區(qū)域，即便回暖也會繼續(xù)邊緣化。

自住按需入手，投資堅決回避弱勢資產(chǎn)。