升級(jí)需求拉動(dòng)辦公樓新興子市場(chǎng)加速去化

仲量聯(lián)行2026年第一季度廣州辦公樓市場(chǎng)回顧與展望

2026年4月10日，廣州—— 2026年第一季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求由人工智能（AI）應(yīng)用、電商等行業(yè)的辦公升級(jí)需求主導(dǎo)，尤其集中于琶洲和金融城，推動(dòng)凈吸納量上升。新增供應(yīng)節(jié)奏階段性放緩，空置率微降至22.4%。

市場(chǎng)需求

2026年第一季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求延續(xù)修復(fù)，租賃活動(dòng)仍以升級(jí)及搬遷需求為主要驅(qū)動(dòng)力，分別約占總新租賃成交面積的45%和20%。在當(dāng)前市場(chǎng)租金仍處于低位的背景下，企業(yè)租戶正積極把握窗口期，對(duì)辦公空間進(jìn)行前瞻性調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)辦公品質(zhì)提升與成本優(yōu)化的雙重目標(biāo)。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗指出，年初市場(chǎng)中的升級(jí)需求表現(xiàn)尤為活躍，且主要由科技企業(yè)驅(qū)動(dòng)。季度內(nèi)，約60%的升級(jí)類租賃成交面積來(lái)自TMT行業(yè)，其中包括AI軟件開發(fā)，以及AI在跨境電商、直播電商等細(xì)分領(lǐng)域應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)。這反映出廣州AI產(chǎn)業(yè)已逐步進(jìn)入落地應(yīng)用和加速成長(zhǎng)階段，并開始形成對(duì)高品質(zhì)辦公空間的實(shí)質(zhì)性需求。值得關(guān)注的是，幾乎所有TMT企業(yè)的升級(jí)成交均集中于琶洲和廣州國(guó)際金融城兩大新興子市場(chǎng)，顯示出新興商務(wù)區(qū)正憑借更優(yōu)質(zhì)的樓宇條件、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)及良好的租金性價(jià)比，持續(xù)吸引成長(zhǎng)型科技企業(yè)導(dǎo)入。

搬遷需求同樣是本季度市場(chǎng)成交的重要組成部分，且分布范圍較廣，并不局限于傳統(tǒng)成熟商務(wù)區(qū)。尤其對(duì)于具備大面積辦公需求的大型企業(yè)而言，當(dāng)前市場(chǎng)為其提供了以較低成本重新配置辦公空間的機(jī)會(huì)。企業(yè)不僅顯著降低租賃成本，還同步實(shí)現(xiàn)樓宇品質(zhì)升級(jí)，從而進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)策略的整體效率。

受租賃需求回升帶動(dòng)，本季度全市辦公樓凈吸納量錄得約9.2萬(wàn)平方米。分區(qū)域來(lái)看，廣州國(guó)際金融城及琶洲繼續(xù)成為市場(chǎng)吸納主力，合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈吸納量約6.8萬(wàn)平方米，占全市總量約四分之三。兩大新興商務(wù)區(qū)現(xiàn)代化樓宇集群初具規(guī)模，城市界面加速成型，持續(xù)賦能產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

市場(chǎng)供應(yīng)

2026年第一季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得1個(gè)新項(xiàng)目交付，帶來(lái)約7.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。在新增供應(yīng)相對(duì)有限、存量項(xiàng)目持續(xù)去化的帶動(dòng)下，全市辦公樓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，市場(chǎng)供需關(guān)系有所改善。其中琶洲子市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)突出。區(qū)域內(nèi)一近期入市項(xiàng)目憑借較靈活的租賃策略實(shí)現(xiàn)了快速去化，有效帶動(dòng)該子市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，市場(chǎng)供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在持續(xù)。本季度兩棟甲級(jí)商業(yè)樓宇將合計(jì)約2萬(wàn)平方米空間引入酒店業(yè)態(tài)，以緩解空置壓力并提升資產(chǎn)的使用效率。

市場(chǎng)展望

三月初，廣州市政府發(fā)布《廣州市促進(jìn)人工智能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案》，明確提出發(fā)揮廣州應(yīng)用場(chǎng)景資源豐富的優(yōu)勢(shì)，積極培育提升廣州人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。在政策支持與產(chǎn)業(yè)生態(tài)持續(xù)完善的推動(dòng)下，本地AI應(yīng)用相關(guān)企業(yè)有望加速成長(zhǎng)，業(yè)績(jī)預(yù)期向好，并進(jìn)一步釋放對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求，為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)新的增量租賃動(dòng)力。

仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗分析指出，隨著人工智能及相關(guān)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)也正由傳統(tǒng)的區(qū)位和成本因素，進(jìn)一步延伸至底層基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營(yíng)保障能力。對(duì)于此類企業(yè)而言，高容量且穩(wěn)定的電力供應(yīng)、高速低時(shí)延的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，以及更完善的數(shù)據(jù)安全和分區(qū)管理能力，正日益成為選址決策中的關(guān)鍵考量。未來(lái)，能夠更好匹配高算力、高安全性及合規(guī)運(yùn)營(yíng)需求的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展中持續(xù)受益。

未來(lái)三個(gè)季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)面臨集中供應(yīng)潮。預(yù)計(jì)全市將有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，短期內(nèi)將進(jìn)一步加劇空置壓力。在此背景下，辦公樓宇運(yùn)營(yíng)方需重構(gòu)租戶結(jié)構(gòu)，匹配租戶對(duì)空間靈活性、產(chǎn)業(yè)協(xié)同及配套服務(wù)等新需求，持續(xù)提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與綜合服務(wù)能力，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。

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