龍華3字頭、寶安核心區5字頭！深圳新房的“心理底價”曝光

昨晚，龍華中心區新盤幸福城臻園連夜排隊等選房的視頻和圖片，在深圳人的朋友圈刷屏了。

▲圖源朋友圈

原因只有一個：價格。

幸福城臻園加推217套建面約65-82-89㎡2-3房，折后價格約3.8萬/㎡起。

這是什么概念？一路之隔的壹成中心十區折后約4.7萬/㎡起，這樣一算，這個項目便宜近1萬/㎡。

幸福城臻園 于4月13日上午選房，并采取“先到先得”的銷售策略，引發深圳樓市久違的連夜排隊等選房“盛況”。

250萬起買龍華兩房

深圳又見連夜排隊買房？

幸福城臻園位于龍華中心區，與壹成中心十區近一路之隔。項目于去年7月首次入市，推出861套住宅，備案均價約6.46萬/㎡，截至發稿前，僅124套備案、3套錄入合同。

4月13日，項目加推，這批房源的備案均價“跳水”至約4.47萬/㎡，折后價格更與旁邊在售新房拉開距離：

建面約65㎡兩房，總價250-260萬；
建面約82㎡三房，總價310-320萬；
建面約89㎡三房，總價340-360萬。

因此，不少人連夜排隊想搶先選房。不過，據一線市場人士透露，在排隊的大多數不是買房者本人，而是中介代客排隊。

由于人數太多，今天選房前后在項目售樓處外還一度 發生沖突。

▲ 現場等待選房的買房人

“我有幾個客戶看到價格也感興趣。”一位中介告訴@深圳買房計劃，這個項目的營銷策略讓深圳樓市出現了一個小爆點，“是好事，市場沉寂有點久了，需要一點熱度，至少客戶看到這個價格愿意出來看房甚至買房。”

我的一位朋友聽到價格后也瘋狂心動，即使她曾經也嫌這個片區建筑密度較高，且這個項目屬于超高層舊規產品，但價格能壓倒一切。“有這個價就夠了，人多車多路窄都不是問題。”

截至開盤當晚7點，項目銷售在朋友圈發布的銷控表顯示，65㎡售罄，82㎡僅剩一套頂樓，約89㎡還有部分樓層可選。

龍華3字頭、寶安核心區5字頭

買房人給深圳重新定價

事實上，從這次連夜排隊買房的現象可以看出：沒有賣不掉的房子、只有賣不掉的價格。

在幸福城臻園之前，同樣有一個項目也靠降價得以迅速去化。

3月初，寶安新安片區的珺悅名都推出一批工抵房，折后單價約5.71萬/㎡起，相比周邊倒掛1-1.5萬/㎡左右。

有對比才看得出性價比，2025年6月這個項目256套住宅入市，備案均價8.13-8.21萬/㎡ ，折后單價7.3萬/㎡起。但截至今年1月，172套房源，去化僅15套。

在降價工抵房推出市場后，據樂有家研究中心檢測，珺悅名都單周成交超百套，吸引超2000批買房人看房，建面約89㎡房源售罄。

如果再往深扒一層，幸福城臻園、珺悅名都大降價后銷售大爆的背后，是買房人對深圳各片區有屬于自己的心理定價：

龍華中心區在售新盤折后單價4字頭，去化只能算是正常速度，但只要降到3字頭，就能吸引到買房人迅速下手，就像這次的幸福城臻園。

寶安新安片區的定價，也能從買房人的動作看出——折后單價7字頭對他們的吸引力不夠，而當價格“跳水”到5字頭，珺悅名都單周成交的房子比過去半年都多。

甚至連法拍市場上的兇宅，只要價格到位，也一樣被搶。

例如去年11月成交的福田法拍“兇宅”，起拍價2.99萬/㎡，吸引30位買家、競價109輪，最終成交價約5.35萬/㎡，比正常市場價便宜約2萬/㎡。

價格才是深圳房產最硬的底牌。

當然，每個人的心理錨點不同，對你而言，新房要降價到多少，你才愿意出手呢？