上海商業地產市場回暖：租賃需求持續復蘇，核心區域投資熱度升溫

仲量聯行2026年第一季度上海房地產市場回顧與展望

上海，2026年4月14日—— 2026年第一季度，隨著政策持續發力、經濟活躍度穩步回升，上海商業地產市場迎來積極回暖，為全年奠定良好開局。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“2026年第一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續回暖，租金降幅收窄，整體市場表現分化。“ 零售物業方面，隨著支持性政策加碼與消費信心穩步修復，運動服飾、潮玩雜貨、消費電子及平價餐飲等業態租賃需求保持強勁。物流地產方面，租戶主導的市場環境為眾多本地企業提供了倉儲設施升級契機。投資市場方面，上海核心區域資產成交勢頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場持續回暖，推動酒店市場穩步復蘇。

甲級辦公樓

2026年一季度，上海甲級辦公樓市場需求持續復蘇。全市凈吸納量錄得20.1萬平方米。中央商務區凈吸納量錄得7.2萬平方米，黃臻表示：“金融服務企業仍是主要需求來源，部分外資金融及專業服務企業展現積極的租賃策略，同時科技互聯網企業升級型需求活躍。”非中央商務區市場凈吸納量錄得13.0萬平方米，市場持續受益于成本驅動與升級型需求。

一季度全市錄得一個甲級辦公樓項目竣工交付，建筑面積221,000平方米。受新竣工項目影響，中央商務區空置率環比上升1.2個百分點至19.3%。得益于成本驅動型需求以及本季度無新增供應，非中央商務區空置率環比下降1.3個百分點至28.4%。

整體租金跌幅有所收窄，項目表現分化加劇。中央商務區市場租金環比下降1.2%至6.3元每平方米每天，較上季度收窄1.6個百分點。非中央商務區租金環比下降1.5%至4.1元每平方米每天，較上季度收窄1.2個百分點。部分已成功續租主力租戶或者達成目標出租率的優質項目率先收緊議價空間，而鑒于市場仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項目帶來的競爭格局，整體市場租金依舊承壓。

產業園區

一季度，上海產業園區凈吸納量錄得255,000平方米，面對新項目的持續入市，產業園區租戶積極尋求品質升級與成本平衡。部分新興板塊產業及商務氛圍逐漸成熟，吸引優質企業入駐。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“科技互聯網和先進制造類企業仍為產業園區的主力需求方，生命科學類企業的需求已顯現初步回暖跡象。同時，政府平臺類的產業孵化器及科研機構等需求也較為活躍。”

一季度，六個產業園區項目竣工交付，總建筑面積錄得547,800平方米，推動上海產業園區整體空置率環比上升0.9個百分點，達到32.4%。短期內較大的供應入市使得市場租金繼續承壓。整體市場租金環比下降1.2%至3.3元每平方米每天。

零售物業

2026 年第一季度，“國補”延續、消費貸貼息、擴大免簽入境范圍等促消費政策繼續加碼，推動消費市場信心穩步提升。黃臻表示，“在新興消費趨勢不斷涌現和政策支持的雙重驅動下，運動服飾、潮玩雜貨、消費電子以及平價餐飲等業態的租賃需求依然保持堅挺。”

隨著越來越多品牌選擇在客流密集的核心商圈布局大面積旗艦或概念店，以打造沉浸式消費體驗、升級品牌形象，核心商圈租賃活躍度進一步提升。2026 年第一季度，核心商圈空置率環比下降 0.3 個百分點至 8.1%。然而，品牌在非核心商圈的拓店依然相對謹慎。2026 年第一季度，非核心商圈空置率環比微升 0.2 個百分點至 13.5%。

由于本季度上海零售物業市場無新增供應入市，消費市場活力也持續改善，整體租金跌幅有所收窄。一季度，核心商圈首層租金環比下降 0.3%至41.7 元每平方米每天；非核心區域租金環比下降 1.0%至14.3 元每平方米每天。

展望未來，與數智經濟、品質生活、理性務實及情緒價值深度關聯的新興消費趨勢，將持續催生對相關零售業態的空間需求。與此同時，服務消費有望加速崛起，為消費增長提供新動能。消費者日益從“購買商品”轉向“購買體驗與服務”，在文化娛樂、體育賽事、教育培訓、健康咨詢等領域的服務需求有望進一步釋放。這一轉變不僅將推動內需擴容與經濟結構優化，更將為零售地產帶來新機遇。

物流地產

2026年第一季度，上海物流地產租賃需求延續了2025年的復蘇態勢，凈吸納量超28萬平方米。當前租戶主導的市場環境為眾多本地企業提供了倉儲設施升級契機，其中第三方物流（3PL）企業持續引領租賃需求。業主方通過提供更為靈活的租約條款積極吸引租戶，推動本季度空置率環比下降2.6個百分點至25.1%。

2026年第一季度無新增項目竣工交付；全年上海預計有四個項目、合計47.6萬平方米交付入市，僅為2025年新增供應總量的46%。2026年，新增供應將集中于松江、嘉定和青浦三個子市場；其中松江子市場新增供應面積占比最大，短期內或推高該區域空置率。

2026年第一季度，上海物流地產市場租金環比下降3.4%至每日每平方米1.08元，跌幅較上季度明顯收窄。仲量聯行中國區產業及物流服務部負責人尹鴻表示：“自2026年起，上海物流地產供應端壓力將有所緩解，但整體空置率預計仍將維持在20%以上，對租金構成下行壓力。不過，租金跌幅有望收窄，各細分市場表現也將進一步分化。”

投資市場

2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內環內資產成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。從交易規模維度分析，本季度數宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

從成交區位來看，在本季度錄得的24宗交易中，15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占本季度總成交額的70%。同時，資產分化態勢顯著，非核心區域資產成交普遍較少，市場呈現出核心優質資產稀缺，外環區域供應仍在高位的局面。

2026年第一季度，地標辦公樓資產備受大資金青睞，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，辦公物業交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數的54%。其余類別資產的交易金額中，零售商業占19%，酒店占9%，長租公寓和工業地產分別占5%和1%。

從需求結構看，本季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當前貸款利息優惠政策，進一步推動自用型買家入市。從投資者類型而言，境內企業與高凈值人士保持活躍態勢，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“伴隨投資人對核心資產的持續收購，上海核心區域可售資產持續減少，我們預計核心區資產價格進入筑底階段。”

酒店市場

上海酒店市場量價齊升、客流穩健，業績持續向好。在國際與國內旅游需求同步回暖的推動下，上海酒店市場表現持續強勁。2026年1至2月，上海國際旅游入境人數約115萬人次，同比增長21.4%，其中外國人占比達75%，已恢復至疫情前水平；同期全市五星級酒店入住率同比提升2.4個百分點，平均房價上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長11.1%。節假日期間客流亦顯著增長：春節九天長假接待游客2,167萬人次，同比增長8.4%；清明三天假期接待游客740萬人次，同比增長5.6%。

2026年一季度新增一家奢華酒店。上海徐家匯中心安達仕酒店于2月初正式開業，設有267間客房，填補了徐家匯商圈奢華酒店的空白；本年度剩余三季度還將有約1,800間高端奢華酒店客房陸續入市。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤表示：“上海到訪客流強勢回升，有力推動酒店業績穩健增長；部分區域新開業酒店將進一步助力商圈能級提升與整體發展。”