低調(diào)地價(jià)+高調(diào)產(chǎn)品，中建壹品瘋卷西紅門

北京進(jìn)深 徐迪 4月17日，中建壹品西紅門6038地塊設(shè)計(jì)方案的反饋意見(jiàn)通告。

方案于1月28日-2月5日進(jìn)行公未，期間收到3條反饋意見(jiàn)，主要涉及陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)形態(tài)、建筑高度，以及小區(qū)外部相關(guān)配建問(wèn)題。

反饋意見(jiàn)

1.開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積情況及后續(xù)是否封閉。

建設(shè)單位意見(jiàn)：本項(xiàng)目按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》要求，設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米；

開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率；公司承諾房屋交付時(shí)不封閉開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

2.關(guān)于項(xiàng)目建筑高度的問(wèn)題。

建設(shè)單位意見(jiàn)：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案樓棟嚴(yán)格按照掛牌文件要求，地塊建筑高度控制在45米（局部60米）范圍內(nèi)，本次公示方案符合要求。

3.關(guān)于6039地塊建設(shè)下沉廣場(chǎng)的必要性與意義。

建設(shè)單位意見(jiàn)：項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，按照軌道一體化開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，為加強(qiáng)軌道站點(diǎn)與周邊商業(yè)的互聯(lián)互通，凈化優(yōu)化地面靜態(tài)交通組織，依托6039地塊設(shè)置了下沉公園，與6038地塊下沉商業(yè)實(shí)現(xiàn)空間聯(lián)動(dòng)、功能融合，共同打造高品質(zhì)活力商街空間氛圍。

4.方案未考慮軌道站點(diǎn)周邊非機(jī)動(dòng)車停放的問(wèn)題。

建設(shè)單位回復(fù)：結(jié)合6038地塊項(xiàng)目用地及周邊用地條件，在地鐵出入口周邊合理劃定約1000㎡非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)域，以解決軌道周邊非機(jī)動(dòng)車停放問(wèn)題。

5.關(guān)于設(shè)備平臺(tái)配置合理性的問(wèn)題。

建設(shè)單位回復(fù)：考慮現(xiàn)代化住宅居住體驗(yàn)，增加智能家居設(shè)備外放，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合新風(fēng)、除塵、空調(diào)、軟水等設(shè)備尺寸，合理設(shè)置設(shè)備平臺(tái)，以滿足設(shè)備放置、安裝及檢修需求。

規(guī)劃方案

去年11月4日，中建壹品+湖北聯(lián)投聯(lián)合體以19.04億元底價(jià)摘得大興西紅門6038地塊，折合樓面價(jià)3萬(wàn)元/㎡。

拿地85天，項(xiàng)目總平圖公示，項(xiàng)目占地2.76公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模6.53萬(wàn)㎡，其中計(jì)容建面約6.35萬(wàn)㎡。

擬建12棟9-18層洋房、小高層，共648戶。

層高3米，樓王戶型層高3.1-3.3米。

1、好房子“四件套”配齊

項(xiàng)目采用北側(cè)+東側(cè)雙大門設(shè)計(jì)。

其中，北側(cè)社區(qū)主大門約39米，東側(cè)社區(qū)次大門約14米。

動(dòng)線上，結(jié)合北側(cè)主入口大門設(shè)置下沉庭院會(huì)所；

通過(guò)風(fēng)雨連廊將大門與中心區(qū)域三棟樓王進(jìn)行連接，做到無(wú)雨歸家體驗(yàn)。

同時(shí)，中心區(qū)域三棟樓王（4#、6#、9#）首層設(shè)置架空層，使中心區(qū)域景觀可通過(guò)架空層進(jìn)行串聯(lián)，從而達(dá)到景觀互動(dòng)的效果。

首層架空層+風(fēng)雨連廊+下沉庭院會(huì)所+開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，一次性配齊，西紅門再添“好房子”產(chǎn)品。

2、贈(zèng)送尺度再突破

贈(zèng)送方面，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送尺度很大。

6038項(xiàng)目是大興區(qū)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的項(xiàng)目。

區(qū)別于區(qū)域內(nèi)奇偶陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了尺度的突破。

三大優(yōu)勢(shì)

關(guān)注南城改善、尤其是依賴地鐵通勤的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，6038地塊無(wú)疑是一個(gè)值得重點(diǎn)盯防的“寶藏盤”。

1、高能配套

它位于大興區(qū)西紅門東板塊，環(huán)線、交通和配套都非常能打。

地鐵資源帶動(dòng)了片區(qū)的整體發(fā)展，薈聚中心、山姆會(huì)員店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大興最優(yōu)，甚至好于多數(shù)主城區(qū)。

除了區(qū)域級(jí)配套商業(yè)，小區(qū)北側(cè)及東側(cè)，還結(jié)合下沉廣場(chǎng)設(shè)置了社區(qū)商業(yè)；

項(xiàng)目北側(cè)主入口正對(duì)規(guī)劃城市公園用地，未來(lái)外部景觀資源較為豐富；

南側(cè)為規(guī)劃學(xué)校用地，北京四中、皇城根小學(xué)，均已到了建設(shè)方案報(bào)規(guī)階段，教育資源較好；

同時(shí)，6038項(xiàng)目為地鐵一體化項(xiàng)目，地鐵站出入口直接到達(dá)地塊內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)零距離坐地鐵的便捷交通條件。

2、低密度

除了配套，地塊自身的素質(zhì)也非常不錯(cuò)。

在入市前一個(gè)月內(nèi)，6038地塊經(jīng)過(guò)一輪調(diào)規(guī)，用地指標(biāo)大大“松綁”。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

地上建面從6.9萬(wàn)平米減為6.35萬(wàn)平米；

容積率從2.5降為2.3；

建筑高度從45米變成限高45米（局部60米）。

這是西紅門到目前為止，容積率最低的住宅地塊。

在這個(gè)高度和容積率組合下，小區(qū)樓棟可以得到更舒適的間距，園林景觀也能夠有更多發(fā)揮空間。

要知道周邊用地基本是限高45米+2.5容積率。興創(chuàng)6030地塊也是經(jīng)歷過(guò)調(diào)規(guī)，才將高度爭(zhēng)取到局部60米的條件。

這是西紅門到目前為止容積率最低的住宅地塊。

3、低地價(jià)

6038地塊的樓面價(jià)僅3萬(wàn)元/㎡，而元啟所在的6035地塊，在2024年底成交時(shí)，樓面價(jià)達(dá)到4.15萬(wàn)元/㎡。

成本直降1萬(wàn)+，配合更優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃條件，6038地塊在產(chǎn)品打造上可以有更大空間發(fā)揮。

相關(guān)公司：中建壹品