2026年英國(guó)利率還會(huì)繼續(xù)降嗎？我們給投資者的深度預(yù)判！

2025年底，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里流傳著一個(gè)共識(shí)：

2026年，錢(qián)要不值錢(qián)了……

英國(guó)央行在2024年8月開(kāi)啟降息周期，到2025年12月已經(jīng)連續(xù)降息六次，將基準(zhǔn)利率從5.25%一路降至3.75%。

每次降息，房貸市場(chǎng)就跟著松動(dòng)一點(diǎn)。

市場(chǎng)的預(yù)判也越來(lái)越樂(lè)觀——許多分析師認(rèn)為，2026年還將迎來(lái)兩次降息，利率有望降至3%左右，

這對(duì)購(gòu)房出租投資者來(lái)說(shuō)，幾乎是一個(gè)令人振奮的開(kāi)局。

然后，2026年2月28日，一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)打亂了所有的劇本。

1.一場(chǎng)中東戰(zhàn)爭(zhēng)，打翻了所有預(yù)測(cè)

伊朗局勢(shì)爆發(fā)后，能源價(jià)格隨即飆升，通脹預(yù)期迅速逆轉(zhuǎn)。

此前苦苦壓下來(lái)的通脹數(shù)字，眼看著要再次抬頭。

英國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)在2026年3月的例會(huì)上，以全票通過(guò)的方式，宣布維持利率在3.75%不變。

委員會(huì)在會(huì)議紀(jì)要里措辭謹(jǐn)慎：

將密切關(guān)注中東局勢(shì)對(duì)全球能源供應(yīng)及能源價(jià)格的影響，隨時(shí)準(zhǔn)備采取必要行動(dòng)，確保通脹走向2%的中期目標(biāo)。

這一表態(tài)，與年初那種"降息只是時(shí)間問(wèn)題"的氣氛，形成了鮮明的落差。

2.現(xiàn)在的通脹，比預(yù)期的更麻煩

英國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示：

2025年12月的通脹率還在3.4%。

在戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)之前，央行預(yù)測(cè)通脹會(huì)在2026年春天降回2%目標(biāo)附近。

但戰(zhàn)爭(zhēng)改變了這一判斷。

央行最新預(yù)測(cè)，通脹將在2026年第三季度升至3%至3.5%之間——主要原因是能源賬單上漲，既推高了家庭開(kāi)支，也推高了企業(yè)成本。

更麻煩的是，即使伊朗局勢(shì)快速緩解，能源供應(yīng)鏈的修復(fù)也需要時(shí)間，價(jià)格壓力不會(huì)立刻消退。

與此同時(shí)，英國(guó)經(jīng)濟(jì)本身也在承壓。

官方數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度GDP幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，失業(yè)率升至5.2%，是近五年來(lái)的高點(diǎn)，工資增速也在放緩。

國(guó)際貨幣基金組織已將英國(guó)2026年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從1.2%下調(diào)至0.7%——這是G20主要經(jīng)濟(jì)體中降幅最大的。

3.各大機(jī)構(gòu)怎么看？

在路透社4月份針對(duì)50名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查中，45人預(yù)測(cè)央行將在4月30日的例會(huì)上維持利率不變，5人預(yù)測(cè)加息。

沒(méi)有一個(gè)人預(yù)測(cè)會(huì)降息。

這種罕見(jiàn)的共識(shí)背后，是多家頂級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀判斷：

Oxford Economics認(rèn)為央行會(huì)將利率維持在3.75%，"不僅貫穿2026年全年，還會(huì)持續(xù)到2027年相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間"。

荷蘭Rabobank則更直接，明確表示不預(yù)測(cè)今年還有任何降息，理由是高油價(jià)會(huì)"很快傳導(dǎo)"至英國(guó)通脹。

Capital Economics的首席英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Dales描述了三種可能性：

延遲降息、取消降息、或者加息——他認(rèn)為其中"延遲"最有可能發(fā)生。

法國(guó)外貿(mào)銀行Natixis的英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sylwia Hubar則補(bǔ)充道，如果中東沖突持續(xù)，既推高通脹又拖累增長(zhǎng)，英國(guó)央行最終可能"今年一次都不降"。

話(huà)雖如此，局勢(shì)也并非毫無(wú)轉(zhuǎn)機(jī)。

4.停火消息，給房貸市場(chǎng)帶來(lái)了一絲喘息

就在4月中旬，隨著美伊停火談判取得階段性進(jìn)展，霍爾木茲海峽重新開(kāi)放，市場(chǎng)情緒迅速回暖。

石油價(jià)格大幅下跌，英國(guó)政府債券（國(guó)債）收益率也跟著回落。

當(dāng)債券收益率下跌，銀行業(yè)用于定價(jià)固定利率房貸的"互換利率"（Swap Rate）也隨之下降。

于是，幾乎在停火消息傳出的同時(shí)，Santander和TSB相繼宣布下調(diào)房貸利率。

有分析師認(rèn)為，其他貸款機(jī)構(gòu)也可能陸續(xù)跟進(jìn)。

L&C Mortgages的抵押貸款顧問(wèn)David Hollingworth表示：

"我們?cè)酒诖谥袞|局勢(shì)平息之后，央行會(huì)加速降息，讓更多紅利傳導(dǎo)給借款人。

現(xiàn)在這條路雖然崎嶇，但至少方向沒(méi)有變。"

問(wèn)題是，停火是否穩(wěn)固、局勢(shì)會(huì)否反復(fù)，沒(méi)有人能打包票。

5.對(duì)英格蘭房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在意味著什么？

對(duì)于持有英國(guó)房產(chǎn)的海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，利率走向影響的不只是貸款成本，還有整個(gè)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)節(jié)奏。

好消息是，即便在高利率壓力下，Rightmove在4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)平均房?jī)r(jià)在4月環(huán)比上漲了約3,000英鎊。

整體市場(chǎng)被描述為"出人意料地具有韌性"。

麻煩在于，貸款成本的不確定性，正在讓部分買(mǎi)家持觀望態(tài)度。

對(duì)于打算通過(guò)抵押貸款來(lái)放大投資回報(bào)的購(gòu)房出租房主來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的5年期固定利率仍在4.5%至5%之間，兩年期產(chǎn)品則從3.5%起步，價(jià)格遠(yuǎn)不像兩三年前那樣便宜。

6.利率不動(dòng)，房主有哪些操作空間？

市場(chǎng)上出現(xiàn)了幾個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)。

一是越來(lái)越多的購(gòu)房出租房主轉(zhuǎn)向"只還息"（Interest-Only）貸款，而不是本息同還。

這樣做的好處是每月還款額大幅降低，月度現(xiàn)金流更寬裕。

代價(jià)是貸款本金不會(huì)減少，最終需要另行償還。對(duì)于以資產(chǎn)增值為主要目標(biāo)的海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這種結(jié)構(gòu)相對(duì)靈活。

二是有限公司（Limited Company）購(gòu)房結(jié)構(gòu)持續(xù)升溫。

以公司名義購(gòu)置出租房產(chǎn)，可在稅務(wù)上規(guī)避部分個(gè)人名義持有的不利政策。

Mortgage Advice Bureau的Rachel Geddes指出，"以有限公司名義購(gòu)買(mǎi)新的出租房產(chǎn)，已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，受監(jiān)管變化驅(qū)動(dòng)。"

數(shù)據(jù)顯示，僅2025年9月一個(gè)月，就有5,312家專(zhuān)為購(gòu)房出租成立的新有限公司注冊(cè)，比歷史上任何一個(gè)9月都多28%。

三是HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）的融資產(chǎn)品正在擴(kuò)容。

Paragon銀行近期宣布，擴(kuò)大針對(duì)HMO購(gòu)房出租房主的60%貸款價(jià)值比（LTV）產(chǎn)品線(xiàn)。

需求端，年輕租客為應(yīng)對(duì)生活成本壓力，越來(lái)越傾向于合租，這支撐了HMO的出租需求和租金收益。

7.留意4月30日：英國(guó)央行下一次例會(huì)

英國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)的下一次決議將在2026年4月30日公布。

綜合當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)維持3.75%不變。

真正關(guān)鍵的，是央行屆時(shí)如何表態(tài)——若措辭更趨鷹派（暗示加息風(fēng)險(xiǎn)），市場(chǎng)上的固定利率房貸可能重新上行；

若暗示"下半年有望降息"，則房貸定價(jià)會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。

在這次會(huì)議之后，6月18日和7月30日還有兩次例會(huì)。

如果中東局勢(shì)在未來(lái)兩三個(gè)月里保持穩(wěn)定，通脹數(shù)據(jù)開(kāi)始如預(yù)期回落，那么下半年迎來(lái)一次降息，仍然是一個(gè)合理的情景。

8.對(duì)海外買(mǎi)家的實(shí)用建議

說(shuō)了這么多，落到操作層面，有幾點(diǎn)可以參考：

如果你的現(xiàn)有固定利率房貸在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)到期，現(xiàn)在就應(yīng)該開(kāi)始咨詢(xún)重貸方案，而不是等到到期后自動(dòng)滾入標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率（SVR）。SVR通常接近10%，是固定利率的兩倍左右。

如果你打算在倫敦、曼徹斯特或伯明翰新增投資，與其等待利率降到某個(gè)"完美點(diǎn)位"，不如將目光放在租金回報(bào)率和資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值上。租金上漲的勢(shì)頭沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，而等待本身也是有成本的。

如果你考慮的是更靈活的貸款結(jié)構(gòu)，追蹤利率（Tracker Mortgage）是一個(gè)值得討論的選項(xiàng)——它會(huì)隨基準(zhǔn)利率的下降而自動(dòng)下調(diào)，省去重貸的手續(xù)，但同時(shí)也會(huì)隨加息而上浮，風(fēng)險(xiǎn)需要評(píng)估。

利率的故事，2026年還遠(yuǎn)沒(méi)有到終章。

下半年的走向，會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月的通脹數(shù)據(jù)和中東局勢(shì)中，一點(diǎn)一點(diǎn)浮出水面。

ref：

https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/for-owners/mortgage-rate-forecast/

https://moneyweek.com/economy/uk-economy/605427/when-will-interest-rates-go-up

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