領(lǐng)悅服務(wù)跨界地產(chǎn)開發(fā)，逆勢突圍還是冒險踩坑？

當(dāng)部分房企陸續(xù)剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，多數(shù)物企忙著減少與關(guān)聯(lián)房企的綁定、強(qiáng)化自身獨立性時，四川本土物企領(lǐng)悅服務(wù)卻走出了一步險棋——涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

一周之內(nèi)，領(lǐng)悅服務(wù)從注資成都雙流住宅項目，到獨立競拍西昌地塊，即便競拍失利仍宣稱將繼續(xù)物色機(jī)會，這份逆勢而為的背后，看似是把握行業(yè)調(diào)整期的勇氣，實則暗藏風(fēng)險。

物企拿地的背后玄機(jī)

4月的四川地產(chǎn)圈，領(lǐng)悅服務(wù)的動作格外扎眼。

4月13日，領(lǐng)悅服務(wù)公告稱，未能成功中標(biāo)收購西昌市自然資源局出售的該土地使用權(quán)。金額為2855萬元的投標(biāo)保證金不計利息及扣費(fèi)，已全數(shù)退還予公司，其更明確表態(tài)“將繼續(xù)物色合適的投資機(jī)會”。

這并非偶然，就在不久前，領(lǐng)悅服務(wù)剛以約8877萬元的總代價，通過注資方式切入成都雙流區(qū)一個住宅項目。

4月8日，領(lǐng)悅服務(wù)旗下全資子公司成都匯宸景樾置業(yè)有限公司（簡稱“匯宸景樾”），與成都興晟華商業(yè)管理有限公司（簡稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業(yè)有限公司（簡稱“瑞浩置業(yè)”）訂立注資協(xié)議。匯宸景樾向瑞浩置業(yè)注資400萬元，換得25%股權(quán)，同時匯宸景樾須向興晟華商償還項目預(yù)付款5873.2萬元，以及須為匯宸貸款出資2604.4萬元。

成立僅半年的瑞浩置業(yè)，截至2025年12月31日，除稅前虧損凈額約14.2萬元，未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為985.7萬元。旗下開發(fā)項目為一幅位于成都市雙流區(qū)東升街道葛陌小區(qū)3組的地塊，地盤面積為19134.49平方米，規(guī)劃建筑面積為38268平方米。土地使用性質(zhì)指定為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

一個不可忽視的背景是，此時房地產(chǎn)開發(fā)市場仍以“收縮”為主旋律：美的置業(yè)、冠城大通、格力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、京投發(fā)展等房企紛紛剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，多數(shù)物企則是減少與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的關(guān)系，規(guī)避風(fēng)險。

領(lǐng)悅服務(wù)為何反其道而行之？

對此，領(lǐng)悅服務(wù)在公告中表示，集團(tuán)從事物業(yè)服務(wù)多年，深刻了解業(yè)主的居住需求，能在前端前置化以業(yè)主切身感受提出規(guī)劃建議，能夠精準(zhǔn)契合市場需求，在新一輪行業(yè)調(diào)整中搶占先機(jī)，實現(xiàn)公司價值提升的轉(zhuǎn)型。

領(lǐng)悅服務(wù)董事會認(rèn)為，盡管房市整體出現(xiàn)調(diào)整，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境在逐步優(yōu)化，若干結(jié)構(gòu)性需求出現(xiàn)早期復(fù)蘇跡象。在此背景下，定位清晰、規(guī)模可控及退出路徑明確的個別地產(chǎn)項目仍有可挑選的投資機(jī)會。具體而言，相較于采取廣泛布局的擴(kuò)張策略，領(lǐng)悅服務(wù)擬采取審慎和項目特化方針，著力于有區(qū)域基礎(chǔ)、差異化產(chǎn)品定位及切合實際需求假設(shè)支撐的機(jī)會。

凈利潤“兩連降”

然而，理想與現(xiàn)實之間仍有距離。這家2002年成立的四川物企，2021年登陸港交所，截至2025年12月31日，簽約項目238個、簽約建筑面積3410萬平方米，在管項目235個、在管建筑面積3160萬平方米。

值得注意的是，其關(guān)聯(lián)方領(lǐng)地控股于領(lǐng)悅服務(wù)前一年上市。兩家企業(yè)同屬劉氏三兄弟創(chuàng)業(yè)版圖，淵源極深。回溯領(lǐng)地控股的發(fā)展歷程，1999年從眉山寶馬地產(chǎn)起步，2006年將總部遷至成都，一路擴(kuò)張躋身川派房企龍頭，曾高調(diào)喊出“千億銷售目標(biāo)”，卻始終未能圓夢，2023年旗下美元票據(jù)正式違約爆雷，資金鏈徹底承壓。

而在同一時期，領(lǐng)悅服務(wù)盈利也開始出現(xiàn)下滑。

2025年，領(lǐng)悅服務(wù)實現(xiàn)收益6.65億元，同比僅增長1.8%，看似平穩(wěn)的營收背后，是凈利潤的持續(xù)下滑，純利7790萬元，同比下降9.6%，這已是連續(xù)兩年下滑，從2023年1.046億元的高點跌至如今的不足8000萬元。

營收毛利向上、凈利潤向下，核心癥結(jié)并非主業(yè)經(jīng)營不善，而是資產(chǎn)減值壓力陡增，貿(mào)易應(yīng)收款項減值虧損從1476.9萬元暴漲至5683.8萬元，嚴(yán)重吞噬利潤。

很多人疑惑，領(lǐng)悅服務(wù)為何敢在行業(yè)低谷加碼地產(chǎn)開發(fā)？從資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，2025年末現(xiàn)金及銀行結(jié)余約8.24億元，流動比率升至3，且無任何計息借款，資產(chǎn)負(fù)債率處于安全區(qū)間，這或許也成為其敢于試水拿地、跨界轉(zhuǎn)型的底氣所在。

然而，這份底氣背后隱藏著模式的反差——物業(yè)管理是典型輕資產(chǎn)模式，靠穩(wěn)定服務(wù)費(fèi)實現(xiàn)現(xiàn)金流閉環(huán)，風(fēng)險低、周轉(zhuǎn)穩(wěn)；而地產(chǎn)開發(fā)屬于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，資金投入大，且當(dāng)前樓市仍處于深度調(diào)整期，一旦單個項目操盤失利、去化遇阻，巨額資金沉淀將直接拖累公司整體現(xiàn)金流。

物企“涉房”難破本質(zhì)壁壘

領(lǐng)悅服務(wù)的逆勢嘗試，并非物企跨界地產(chǎn)的首個案例。

同為四川本土物企的德商產(chǎn)投服務(wù)，去年8月宣布，全資附屬公司四川德商智慧綠色置業(yè)有限公司，已支付4330萬元作為競買保證金，參與成都市郫都區(qū)犀浦街道地塊的競拍。項目起始價2.16億元。但最終不敵邦泰，錯失地塊。一個月后，德商產(chǎn)投服務(wù)轉(zhuǎn)而通過旗下綠色置業(yè)增資邦泰旗下公司，涉足地產(chǎn)開發(fā)。

德商產(chǎn)投服務(wù)稱，集團(tuán)在資產(chǎn)運(yùn)營、用戶服務(wù)等下游環(huán)節(jié)已積累深厚經(jīng)驗。參與該項目是立足“城市資產(chǎn)服務(wù)商”核心定位，向產(chǎn)業(yè)鏈上游滲透、推動業(yè)務(wù)閉環(huán)全鏈條貫通，通過上下游業(yè)務(wù)的聯(lián)動效應(yīng)提升業(yè)務(wù)規(guī)模與抗風(fēng)險能力。

但需要注意的是，不同于物業(yè)管理，房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的重資產(chǎn)、強(qiáng)周期賽道，從土地競拍、工程建設(shè)到市場營銷，每一個環(huán)節(jié)都需要巨額資金投入，且受行業(yè)周期、政策調(diào)控影響極大。

更值得警惕的是，此前已有物業(yè)公司因跨界地產(chǎn)開發(fā)陷入困境：星悅康旅曾試圖通過拿地實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，最終因輕資產(chǎn)的企業(yè)定位與重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式相互沖突，被迫轉(zhuǎn)讓相關(guān)項目；興業(yè)物聯(lián)曾計劃收購置業(yè)公司涉足地產(chǎn)領(lǐng)域，但其相關(guān)項目至今仍處于停滯狀態(tài)。

這些案例早已為行業(yè)敲響警鐘：物業(yè)公司的核心競爭力從來不是土地競拍與項目開發(fā)，而是服務(wù)品質(zhì)的提升與社區(qū)資源的深耕，這才能形成真正的“護(hù)城河”。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐