京東、字節豪擲近百億拿地，互聯網大廠為何集體“買買買”？

短短兩天時間，京東相繼在北京、杭州落下兩子，合計耗資24.2億元，為其總部擴容與區域布局再添重要砝碼。

與此同時，字節跳動也以超33億元的價格摘下北京海淀稀缺地塊，而其今年在京拿地總額突破60億元。

一場由互聯網頭部企業主導的“重資產化”熱潮，正在土地市場悄然上演。

超17億摘亦莊地塊，京東總部再“擴容”

4月21日，京東集團旗下的北京齊正數智科技有限公司以底價17.57億元競得北京亦莊新城YZ00-0303街區兩宗商業金融服務業用地。該地塊緊鄰京東集團亦莊總部，占地面積約4.86萬平方米，建筑面積約23.32萬平方米。根據出讓要求，地上及地下建筑需全部自持，商業部分自持40年、辦公部分自持50年。亦莊官微證實，該地塊將用于建設京東總部項目，這意味著京東在北京的大本營將進一步擴容。

據不完全統計，京東自2012年在公開土地市場首次拿地，截至目前，在亦莊區域至少摘得7宗地塊，總成交額超過100億元。

除了北京之外，京東也頻頻出現在其他城市的土地市場。就在此前一天（4月20日），京東旗下杭州京東霽緯信息技術有限公司以6.63億元拿下杭州錢江世紀城核心區一宗商業金融用地。該地塊緊鄰錢塘江，與地鐵6號線相鄰，地上建筑面積約11.8萬平方米，建筑高度100米。

盡管折合樓面價僅約5600元/平方米，但其附加條件極為嚴苛，包括自持、業態、營收，甚至世界500強排位等。其中，要求商業商務用房需100%整體持有，40年內不得分割登記、不得轉讓。這種“低地價、高自持”的出讓模式，表明了地方政府對產業長期落地的核心訴求。

京東此次拿地，實際上早有鋪墊。去年12月底，京東集團浙江區域中心正式啟幕。此次拿下的杭州地塊，計劃總投資約20億元，將整合京東零售（包括京東MALL）、物流、健康、科技等業務資源，打造集辦公、科技、京東MALL等功能于一體的區域中心。業內人士稱，此次摘地意味著京東浙江區域中心，邁入總部項目實質性建設階段。

需要關注到，去年11月，京東以1.8億元在南京摘地，將建設百億級區域總部和萬人規模研發中心；2021年，京東還在上海斥資近100億，聯合卓越集團拿下上海普陀地塊……這些還僅是商業辦公物業，尚不包括更大面積的物流園用地。

字節跳動“重倉”海淀，今年以來拿地超60億

除京東外，活躍在土地市場上的還有字節跳動。3月31日，字節跳動全資子公司以33.05億元摘得北京海淀區學院路雙泉堡地塊，這是一宗辦公研發用地，緊鄰清華、北大及百余家科研院所。

據2025年10月北京市規自委海淀分局發布的協議出讓計劃公示，該地塊同樣附帶嚴苛的產業準入與稅收門檻，要求年稅收不低于6萬元/平方米。產業定位包括人工智能、集成電路、互聯網3.0等產業領域，以及元宇宙、腦機接口、量子信息、人形機器人等未來產業領域。

而在今年2月初，字節跳動還以28億元底價拿下海淀區藍景麗家收儲項目地塊，計劃建設“抖音集團數字經濟產業園”。兩宗地塊合計成交總額超61億元。

近幾年，隨著業務的擴增，字節跳動在京的資產版圖不斷增加。2019年字節跳動以90億元收購大鐘寺中坤廣場。2020年，字節跳動又斥資約50億元拿下方恒時尚中心。據不完全統計，至此，結合此前收購的北京多個存量項目，字節跳動在京自有產權面積累計斥資超200億元，物業分布在海淀學院路、北三環大鐘寺等核心板塊。

更多企業跟進，自持物業成“壓艙石”

不止互聯網大廠在買地建房，當下還有更多企業采取直接收購存量資產的方式布局重資產。

4月，“全球大模型第一股”智譜發布公告稱，擬以不超過3.61億元收購位于北京市海淀區東北旺西路的“鉆石大廈”，總建筑面積約2.27萬平方米。關于收購的原因，智譜表示，擬將該物業作為公司總部自用，以滿足日常行政及大模型業務營運需求，預期將提升營運效率及營運穩定性，從而優化公司資產結構。目標物業的潛在價值預期將支持本公司長期戰略規劃，增強整體抗風險能力等。

互聯網大廠及人工智能公司等企業集體轉向自持物業，并非偶然。這些企業已將核心地段的不動產視為穿越周期的“壓艙石”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，隨著企業規模持續擴張，長期租賃帶來租金不確定性，且裝修改造成本逐年攀升。企業在核心城市通過自建或購置物業，可以利用固定資產的增值屬性，有效對沖通脹風險。尤其是在當前利率環境和房地產市場深度調整的背景下，持有優質地段的不動產，成本處于相對低位，有利于優化企業資產負債表。

在嚴躍進看來，互聯網大廠拿地并非孤例。近年來，北京市在產業和辦公研發用地出讓中普遍采用“彈性年期出讓”與“監管協議”掛鉤的模式，比如海淀區作為科創中心，正在推行“以產業定供地”的精準化策略。政府讓渡了短期土地出讓金的高溢價，但鎖定了未來幾十年的穩定稅源和就業貢獻。例如，高達6萬元/平方米的稅收門檻，實質上形成了對入駐企業的天然篩選機制。

互聯網大廠的“買買買”，表面看是資產配置行為，深層次折射的卻是土地要素市場正在發生的結構性變革。當“產業定乾坤”成為新規則，當“稅收門檻”取代“土地溢價”，中國核心城市的增長邏輯，正在從房地產依賴轉向產業與創新驅動。而京東、字節們的重資產化，也是這場轉型中的縮影。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐