穿越地產大周期！大悅城靠什么逆勢翻盤？

出品|中訪網

審核|李曉燕

2025年的房地產行業，依舊處在深度調整的陣痛期。市場整體降溫、新房去化承壓、多數房企營收利潤雙雙收縮，行業告別高速增長，正式進入提質求生、精細化競爭的全新階段。

就在全行業收縮過冬的大背景下，央企背景的大悅城控股交出了一份極具反差感的年度答卷。在4月24日披露的2025年年報中，這家深耕城市運營的房企，沒有盲目規模擴張，而是專注內功重塑、業務迭代、結構優化。一邊消化行業周期帶來的短期壓力，一邊靠商業、住宅、物業三大核心板塊精準發力，實現毛利率大幅逆襲、虧損持續收窄、核心資產穩健增值，穩穩跑贏行業大盤，為房企轉型城市運營賽道提供了清晰范本。

翻看大悅城2025年的財務數據，最直觀的感受是“表面營收微調，內里質量躍升”。受行業結算節奏放緩、市場整體低迷影響，公司全年營收308.92億元，同比小幅下滑13.69%，這是行業共性問題，也是企業轉型期的正常調整。

但亮眼的盈利數據，徹底打破了營收下滑的刻板印象。本年度大悅城綜合毛利率飆升10.04個百分點，突破31.80%，毛利額同比大增26.11%至98.23億元。這份亮眼增幅，絕非偶然，而是公司優化產品結構、嚴控成本支出、聚焦高端核心項目的長期成果，也是企業告別粗放開發、走向高質量發展的最好證明。

利潤端的修復態勢同樣喜人。公司歸母凈虧損23.50億元，但較去年大幅減虧6.27億元，虧損收窄超兩成，經營韌性持續凸顯。唯一需要正視的短板是現金流，受項目持續投入、銷售回款節奏放緩影響，全年經營活動凈現金流同比大幅回落，短期資金周轉壓力有所顯現，也是企業轉型攻堅階段需要持續優化的關鍵點。

資金安全是房企發展的生命線，這一點上大悅城始終保持行業第一梯隊水準。依托穩固的央企信用背書，公司年內成功落地51億元融資，綜合融資成本降至3.54%，創下階段新低，同比下降52個基點。同時手握12個白名單項目、14個經營性物業貸款項目加持，雙AAA主體信用評級穩穩在手，融資渠道暢通無阻。

投資布局上，大悅城徹底摒棄過去房企“遍地撒網”的模式，精準錨定核心城市。2025年擇機落子三亞、成都、青島核心板塊，新增4個優質項目，持續深耕京津冀、長三角、粵港澳等高能級都市圈。目前公司優質可售貨值近969億元，儲備質量高、抗風險能力強，為未來發展筑牢底盤。

如果說財務是企業的底色，那商業運營就是大悅城穿越行業寒冬的核心王牌，也是公司最穩的業績壓艙石。

目前大悅城商業版圖已遍布全國，手握44個商業項目，37個在營項目穩定運營，其中24座標桿大悅城購物中心，構筑起獨樹一幟的商業IP矩陣。2025年，在實體商業競爭白熱化的背景下，大悅城逆勢爆發，交出463.7億元銷售額、4.49億人次客流的亮眼成績，雙數據實現兩位數高增長，94%的穩定出租率，遠超行業平均水平。

區別于傳統購物中心同質化招商、被動經營的模式，大悅城牢牢拿捏年輕人消費密碼，持續深耕“年輕力”核心標簽。全年落地近2000場特色主題活動，159場全國首展刷新城市商業熱度，IP專屬銷售額突破6.4億元。兩大年度標志性營銷活動火力全開，嗨新節、瘋搶節分別斬獲4.5億、6.9億銷售額，其中瘋搶節同比暴漲31%，消費號召力可見一斑。

會員私域運營更是穩居行業前列，近2478萬的龐大會員基數，創造超百億會員銷售額，私域變現能力拉滿。年內新開的南昌、深圳兩大新大悅城，開業即爆紅，首日出租率全部超94%。尤其是深圳大悅城，超半數門店為獨家定制首店，百余個品牌刷新區域銷售紀錄，成為全新城市商業地標。

資產盤活層面，大悅城打通了商業地產終極閉環。成都大悅城作為公募REITs底層資產，出租率穩定在98.10%，上市以來五次分紅、年化分派率超5%，實現商業資產投融建管退全鏈條成熟運營。

除此之外，寫字樓、產業地產穩健發力，出租率均穩定在90%以上。深圳產業園更是以98.5%的超高出租率，集聚近80家專精特新企業，為城市產業升級賦能，也讓持有型資產成為公司穩定的收益壓艙石。

在新房市場整體下滑8.7%的嚴峻環境下，多數房企靠降價走量求生，大悅城卻走出了一條產品溢價、口碑突圍的差異化路線。

2025年公司住宅簽約規模保持平穩，在市場寒冬中穩住基本盤。相較于盲目沖銷量，大悅城將重心全部放在產品迭代升級上，耗時兩年、投入千萬研發資金，攜手清華大學、華為等數十家頂尖機構，重磅推出中糧好房子專屬產品體系，以“主動健康·場景生活”為核心，重新定義高品質人居。

硬核研發換來實打實的行業認可，該體系斬獲國家精瑞科學技術獎、年度健康建筑標桿獎等重磅榮譽，還參與編制國家級住宅設計標準。行業排名大幅躍升，產品力躋身全國前30，房屋設計、質量滿意度追上行業頂尖水平。

一眾標桿項目成為城市紅盤名片，西安、三亞、上海、深圳多個項目斬獲全國、區域人居大獎，口碑與銷量雙豐收。同時公司啟動存量項目煥新計劃，通過景觀、配套、服務升級盤活存量資產，讓老項目重獲市場熱度，實現存量價值二次增長。

作為房企轉型的黃金賽道，物業服務已經成為大悅城穩定現金流的重要來源。2025年，大悅城物業實現跨越式增長，業務覆蓋全國40余城、161個項目，涵蓋住宅、商業、產業園等多元業態。

核心增長數據十分亮眼：全年在管面積同比大增12.5%，增速遠超行業平均，合同管理面積穩步攀升至3200萬平方米。依托精細化、特色化服務，公司物業口碑持續走高，穩居物業服務百強第27位，同時斬獲紅色物業、國有優質物業多項榮譽，品牌價值持續提升。

不止于基礎物業服務，大悅城輕資產輸出能力全面提速。通過對外輸出資產管理、園區運營經驗，成功中標上海、北京多個核心標桿項目，管理輸出收入大幅增長，徹底擺脫依賴重資產開發的單一模式，輕資產正式成為企業全新增長曲線。

當然，在亮眼的成績單背后，大悅城依舊面臨行業共性難題與轉型挑戰。目前企業尚未實現盈利轉正，存貨減值、市場競爭加劇、現金流波動等問題依舊存在，資產結構優化、盈利能力修復仍是未來核心課題。

但整體來看，大悅城的轉型邏輯清晰、底盤足夠穩固、增量賽道明確。面向2026年，公司將全面落地“1123”戰略體系，明確四大核心業務定位：商業作為壓艙石穩住基本盤、住宅開發夯實業務底盤、持有業態保障穩定收益、輕資產賽道拉動全新增長。

未來，大悅城將持續深耕健康人居、綠色建筑，持續優化融資結構、盤活存量資產、聚焦核心城市投資。從傳統地產開發，全面向城市綜合運營商進階，在行業洗牌的下半場，憑借穩健經營、優質資產、差異化優勢，持續穿越周期、穩健前行。