北京買房：理清思路，購房建議1868

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有同學在央企，有所了解，所以我認為央企搬雄安對北京房價是一定有壓制作用的。因為像我同學們的收入并不高，靠他們自己根本不可能在北京買房的，除非是家里資助。

但他們又都在北京工作，無論住宿舍還是自己租房都是占用了北京的住房資源，而一旦搬去雄安就騰出了這部分資源，雖然減少的不是購買的需求，但也可以算是潛在的需求，從長遠看一定是能對降低北京房價起作用的。

A：

1、您說的有道理，但既然您也說了是“長遠看”，那得長遠到什么時候啊？十年對于城市vs企業來說不算多長，但對于個人來說可就很長了，30歲跟40歲買房能一樣嗎？

而且我舉個例子吧，首鋼搬離北京20多年了，石景山的房價走勢如何嗎？不僅老房沒落后，首鋼園中海那幾個新樓盤還漲幅超過北京大盤，那年輕人想在石景山買到便宜房子還要等多久啊？

2、我之所以不認為央企搬雄安對北京房價影響不大。主要是幾個原因：一是只是總部搬離，而任何央企的總部都沒多少人，100個央企加起來不過10萬人。就算是全家都跟著搬走了，占比不過是北京家庭總量的1%。

二，即便是總部搬離，員工可以跟著去上班，但大多數是不會放棄北京的房子的，只會兩地往返。而且家庭成員也大概率不跟著，畢竟配偶工作+孩子上學+父母醫療都需要好資源，而已經到手的資源誰會輕易放棄？這就跟超市排隊似的，突然多了個結算通道，沖過去的都是后半部分，前邊快排到的根本懶的動，既得利益集團必定是保守+頑固的。

三，參考十多年前北京清理駐京辦的情況吧。確實搬走了幾千家，據說走了幾十萬人，但您覺得影響北京房價了嗎？很多駐京辦雖然招牌摘了，但換了一撥下屬企業啊，您覺得他們沒有從事駐京辦的業務嗎？央企也一樣，總部可以搬走，但留下個二級公司如何，是否能承接一部分總部的工作？

3、總之我認可您的觀點，但在我看來，真正能離開北京的，基本都是早就想離開的，而不愿離開的則自有留下的辦法。

4、多說一句，央企為什么要聚集在北京啊？在我看來主要是為了“信息”，因為在人類社會中，信息就是一種權利。當然權利分很多種，行政+暴力+資歷+知識+經驗+顏值+口才等等，都可以轉換為權利。但信息則是流通環節最重要的，兼聽則明，信息是能夠引導權利的，權+利。

都說現在是信息大爆炸的時代，但在我看來，現在也是信息封閉的年代。普通人+普通機構獲得信息的渠道越來越少，公開媒體所得到的都是普通信息，都是人家允許公開的。而真正有價值的信息則越來越封閉，法不傳六耳才是千萬年不變的法則。

任何信息都是離源頭越近才越有價值，畢竟所有信息都是有時效性的。而離多個源頭近，則是擴大了信息來源，對于交叉印證也有著重要作用。所以在我看來，之所以央企在北京聚集，也是信息時代的必然產物。而他們如果真的離開中樞，那您覺得在商業競爭中還有優勢嗎？

央企也是企業，國資委是要考核業績的，其自身也有擴張的本能。離開北京無所謂，但因此而減少業績那就不好了。資源在任何時期都是恒定的，信息的傳播也是有限的，那問題來了，換做您是央企領導，真的會完全搬離嗎？

5、當然，我還是認可您的觀點，從“長遠看”，對北京房價一定是有壓制作用的。就跟首鋼如果不搬走似的，或許現在仍然是全國甚至世界鋼企龍頭，那石景山的房價或許更高。

僅供參考。

二

Q:

我是北京土著，但因為拆遷太早，所以就一套紅廟的回遷房，還是一居室，現在我父母住，我租公租房。

現在我如果買房的話主要是首付太少，說實話能買的房子即便在豐臺也還不如我現在的公租房呢。所以我考慮賣掉紅廟的，然后換一套戶型差不多的，比如在豐臺，這樣能多出100多萬的首付，但是學區就沒了，過幾年等有了孩子上學時還得考慮換房，您有沒有什么能兼顧的方案嗎？

A：

1、您說的“紅廟”是哪兒啊？是宣武廣外的嗎？這里一般都說小紅廟吧？朝陽的和其他地方的才不加大小呢。

2、如果是現在小紅廟的就是西城學區房，我要建議的話就是，只要父母同意，那該換就換。畢竟房子是用來住的，還是先解決居住問題吧，學區的事兒等有了孩子再說吧，提前一兩年考慮也不晚。

或者這么說吧，既然這套回遷房是一居室，那就屬于占坑兒房，溢價比例相對高，基本都在30%左右或以上。假定房子價值300多萬吧，那其中100萬以上都是學區價值，在孩子上學前是發揮不出任何作用的，房子居住的性價比也低，溢價部分還有保值風險。

而且廣外也不算太牛的學區，之所以受追捧是因為房價相對低，家長們能用較低的成本獲得西城學位。那既然是學區不太牛，人口高峰之后的保值風險就相對大，畢竟只有好資源才永遠稀缺呢。而且就算保留了這套房，等您家孩子上學時要有更好的選擇呢？是換是不換？

3、所以我要建議就是該換就換吧，前提是父母同意。學區的事兒沒必要太著急，常規建議是買在保值好的地段兒+小區，將來如果再換回學區房也不吃虧。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句。很多人不知道北京的“紅廟”是供奉的什么神仙？甚至有人還以為跟“黃寺”似的喇嘛廟呢。

其實北京無論是紅廟還是白廟，供奉的都是關公，也就是關帝廟。區別是紅廟供的是赤兔馬的關公，而白廟供的是白馬關公。

之所以有白馬，傳說是明朝有位皇帝打敗仗的時候被關公顯圣救過，而且被贈送了一匹白龍馬。這皇帝有說是燕王朱棣的，也有說是正統皇帝朱祁鎮（明英宗土木堡之變）的，反正都一個意思，于是就有了白馬關帝廟。

另外北京還有黃廟（黃寺）和黑廟（黑寺），這就都是喇嘛廟了。但之所以稱為“寺”，是因為都是皇家敕造的，所有用官方稱呼更正規，延續的“大理寺”的傳統。

在老北京，曾有說法是大廟三千六，小廟賽牛毛，形容北京各種寺廟多的意思。但其實按照最高統計，最高峰的京師轄區（五環沿線707平方公里），有各種廟宇2500座，其中一半以上都是關帝廟。而且這數字還不包括神龕+佛龕，那就沒數兒了。

像廣外這地方就有兩座紅廟，所以分成了大小。大紅廟的位置靠東，現在的實驗二小廣外分校，前身就叫做“大紅廟小學”。之所以廣外地區的舊改板塊叫做“紅居工程”，其實就是“大小紅廟危改居住區”。

三

Q:

我是00后女生，工作地點東三環國貿附近，考慮買房，預算**萬（全款）。無京戶但不考慮積分，無學區要求，重點自住兼顧保值，通勤范圍半小時半徑，請問推薦哪里？

Ps：兩居或三居都行，平時自己住，父母來時短期居住。沒車也不想買車，地鐵方便就行，其他配套無具體要求，最好是鬧中取靜。

A：

1、這么高的預算就不用標明全款了，真要貸款的話都不好安排比例了。國貿半小時地鐵半徑，應該也出不了朝陽區，無所謂積分了。

2、我要建議就是先看四惠唄，離國貿好像才兩站地吧？典型的金地名京vs東恒二期，一個鐵道北邊一個南邊。地段兒都挺熱鬧，但也可以算鬧中取靜，霖霖路地鐵小道屬于年輕人的散步拍照地。

倆小區保值都挺好的，至少不落后大盤。而且三居室也用不了您的預算，一般千萬之內就足夠了。

3、覺得不合適就往北，慈云寺凱德錦繡，新加坡開發商的代表作，三居室1300萬差不多了。

再往北的選擇就多了，其實不用推薦，離商業近的就在大悅城附近，離朝陽公園近的就泛海，好小區有的是。不過這些高檔小區都有點兒老了，這些年的價格走勢偏弱，可以算保值，但以您家這預算有些偏高了，沒有北部的更強。但北邊就超出半小時通勤了，看是否能接受吧？

4、其實您這都不用我推薦，預算高就等于選擇多，買哪個小區看自己的喜好。常規建議是避開塔樓的老公寓，保值相對弱點兒，其他的板樓次新房大多數都保值挺好的。

僅供參考。

四

Q:

我是首付低，手里存的加上父母給的也就是80多萬，所以想在石景山買套老破小收租金，這也是我父母的意思，他們算賬覺得買房比存銀行劃算。但是我同學說北京大部分銀行都不給房齡太老的貸款，現在是放寬條件的特殊時期，一旦過了這段時間就不給放貸了，到時候老破小就砸手里了。特來請教

A：

1、買房比存銀行劃算？這一般都指的是全款買房，尤其是老破小，租金收益確實比現在存銀行劃算。但您是貸款買房啊，那就不太劃算了。

算個賬吧，假定房子總價是200萬，存銀行的話五大行最高利率1.5%，每年拿3萬。而如果買房，每月租金在4000多，每年減去物業費取暖費什么的至少4萬以上，5萬也正常，那收益率就是2-2.5%。比存銀行劃算。

但您是貸款，假定貸款120萬，那每個月就要還6000左右，其中小一半是利息，可收租金才4000多，那能劃算嗎？或者說至少前幾年是不太劃算的，只有隨著房租上漲，那您的收益才劃算，這個周期一般要十年左右。

2、另外是貸款問題，理論上規定是房齡超過30年的都不好貸款。但現實中各家銀行的政策不一樣，而且對完成改造的小區也有放寬（建委有名單），所以大多數都能貸款。另外各家中介也都有合作的銀行，一般都能貸款成功。如果太老了，一般是被要求提高首付比例，或者是降低貸款年限，但大多數都能放貸。

當然我說的也是近幾年的事兒，以后的政策不敢保證。

僅供參考。

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