大逆轉！樓市新一輪"政策行情"開啟！

　　2022年8月24日，國務院常務會議召開，“俗稱國常會”。

　　在這一次會議中明確提出：允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

　　同時強調“持續(xù)釋放貸款市場報價利率改革和傳導效應，降低企業(yè)融資和個人消費信貸成本”。

　　這是自從2015年以后，高層發(fā)出的中國樓市最為明確的“救市信號”。

　　它意味著中國樓市新一輪“政策行情”即將啟動，國常會已經(jīng)吹響了“房地產(chǎn)全面救市”最響亮的號角。

　　在過去十年，中國房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷過“三輪政策行情”，每一輪政策寬松政策都推動了房價出現(xiàn)“明顯上漲”的趨勢。

　　第一輪是“2008年-2009年的政策行情”，房貸基準利率從7.83%下降到了5.95%，同時還“打七折”，首付比例直接降到20%。

　　這是中國房地產(chǎn)歷史上的“首輪政策行情”，這一輪“政策行情”直接推動房價上漲了50%以上。

　　也從此開啟了中國房地產(chǎn)“政策推動房價上漲”的潘多拉魔盒，只要樓市不行，政策就會大規(guī)模放松，房價又上漲一波。

　　這番操作可以說是“屢試不爽”。

　　中國房地產(chǎn)也被稱之為中國經(jīng)濟最大的“政策市”，行情走勢完全掌控在政府和政策的手里。

　　這就是中國樓市的“最底層邏輯”。

　　第二輪是“2011-2012年的政策行情”，央行出現(xiàn)了“三次降準和兩次降息”，全國房價明顯抬頭。

　　這一輪的“政策行情”，政府僅僅用了降準和降息就基本扭轉了樓市預期，貨幣放水成為了樓市最好用的刺激工具。

　　第三輪是“2014-2015年的政策行情”，央行出現(xiàn)了“四次降準”，同時還將房貸利率從6.55%直接降到了4.9%，同時還打“七折”，首付比例降到了30%。

　　最關鍵的是，2014年央行還推出了“PSL（抵押補充貸款）創(chuàng)新性政策工具”，正式啟動中國規(guī)模最大的“棚改貨幣化”運動。

　　在這一輪行情里，政府的“救市力度”就比較大，除了降息、降息、取消限購，降低首付，甚至還用上了“全國大棚改”這樣的大殺器。

　　這一輪“政策行情”算得上是屬于“大水漫灌”的級別了，各地房價紛紛暴漲，短短2-3年幾乎全部實現(xiàn)了“翻倍行情”。

　　也正是這一輪救市“下了猛藥”，導致居民杠桿率猛增，為后面的樓市健康發(fā)展遺留了“后患”。

　　于是從2016年以后，中國房地產(chǎn)開始進入到了“漫長的調控期”，截止到2022年，本輪中國樓市的調控期居然維持了5-6年。

　　這可以說是中國樓市歷史上“最為漫長的調控期”。

　　很多人在2016年-2017年跟風追高買的房，一直到現(xiàn)在都還沒有辦法解套，正是因為他們遇到了“最漫長的調控期”。

　　“最漫長的調控期”對中國樓市的預期起到了扭轉的作用：讓越來越多的人，錯誤的認為“中國樓市的好日子已經(jīng)一去不復返了”。

　　甚至有人還發(fā)出了“中國經(jīng)濟從此去房地產(chǎn)化了”。

　　這些認知，從某種意義上是被“最漫長的調控期”給誤導了，其實中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)，從未真正分離。

　　中國房地產(chǎn)，從來都是中國經(jīng)濟的“壓艙石”。

　　而隨著“824國常會”的召開，中國歷時6年的“最漫長調控期”正式畫上句號，新一輪的“政策行情”已經(jīng)啟動。

　　那么，未來的“政策行情”會從哪些方面入手呢？或者說會帶來什么樣的“重大利好政策”呢？

　　第一，房貸利率將會持續(xù)下降，2022年年底有望看到4%以下的首套房貸利率。

　　隨著8月21日央行五年期的LPR利率下降15個基點，中國的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.1%。

　　我們認為隨著“824國常會”的召開，房貸利率將會持續(xù)下降，2022年年底我們大概率會看到4%以下的房貸利率水平。

　　這將會創(chuàng)造中國房貸利率的“歷史最低記錄”。

　　4%以下的房貸利率，基本上就可以“閉著眼睛買房”了，富人們瘋狂“加杠桿”的時期已經(jīng)到了。

　　第二，首付比例肯定要下降了，尤其是大城市的“二套首付比例”大概率將會出現(xiàn)調整。

　　比如北京目前的二套首付比例依然高達80%，這種比例實在太高了，我們判斷北京大概率會出臺“二套房比例降低政策”。

　　按照北京目前的房價，二套房首付比例最好從80%降到60%，這樣有利于北京居民的住房改善。

　　說實在話，自從2017年以來，北京的住房改善需求就被嚴重遏制了，很多人就是因為這個“首付80%”從此暫停了住房改善。

　　如果這一輪北京的二套首付比例能夠調整，那么北京的“大戶型改善”產(chǎn)品將會被“一掃而光”。

　　第三，公積金貸款急需提高，這是中國樓市相對比較厲害的“大殺器”之一，因為公積金貸款的房貸利率“超級低”。

　　如果公積金貸款額度能夠“大幅度提高”，那就相當于多次降低房貸利率的作用了。

　　像北京目前的二套房公積金貸款上限僅有60萬，幾乎相當于沒啥用，60萬的貸款額度在北京很難解決大問題。

　　所以這一次“公積金貸款上限”非常有希望能夠提升，將會刺激本地改善住房的釋放。

　　第四，認房又認貸政策的“逐漸松綁”，甚至在大部分城市將會被正式取消。

　　這幾年為了遏制住房需求，樓市政策最厲害的一招就是“認房又認貸”，意思就是盡管你已經(jīng)還清的貸款，也要“算二套”。

　　這樣一來，只要你在全國范圍內有“貸款記錄”，那就要按照“二套”來繳納首付，房貸利率也要按照二套來計算。

　　這種政策對改善住房起到了“嚴重的打壓作用”。

　　所以要想釋放住房需求，“認房不認貸”政策必須要及時調整，甚至是“直接取消”。

　　“824國常會”以后，我們判斷北京大概率也會對“認房又認貸”進行微調，會對部分人群給予“認房不認貸”的政策利好。

　　比如“北京多孩家庭”和“城區(qū)房置換郊區(qū)房的家庭”，利用房產(chǎn)政策來引導城區(qū)人口疏解到郊區(qū)，是北京這幾年的核心特征。

　　綜上所述，我們認為“824國常會”的召開，信號意義非常強烈。

　　它意味著自從2016年開始的“最漫長調控期”正式結束，新一輪的“救市周期”正式啟動，新的行情已經(jīng)在路上。

　　但是這一輪“救市政策周期”會再次帶來2014年-2015年那樣的“全國性房價暴漲”的瘋狂行情嗎？

　　當然不會！

　　這一輪的“救市政策”，注定了將是“一二城市”的樓市狂歡！

　　三四線城市，已經(jīng)注定了將會退出中國樓市的“歷史舞臺”！