中國大城市將重啟"拆遷"？

　　2022年，中國樓市的“又一個寒冬”來了。

　　中國很多城市在這一輪“樓市寒冬”中被搞得瑟瑟發抖，“國家中心城市”的鄭州就是非常典型的這樣一個城市：銷量不振，庫存高企、房價持續下跌以及爛尾樓規模全國首列。

　　2022年9月13日，鄭州金融工作局發布消息：鄭州市已經和國開行簽訂了3000億的協議，其中1600億貸款將會用來“貨幣棚改”。

　　這絕對是一個“令人吃驚”的消息！

　　因為在2021年8月份，住建部才發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中就明確提到“嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開展城市更新”和“禁止大拆大建”。

　　而時間才剛剛過去一年，鄭州就迎來了“1600億的貨幣棚改”，中國的大城市似乎又要重啟“拆遷了”。

　　所謂“貨幣棚改”就是把棚戶區居民的老破小拆掉，然后給拆遷戶一筆錢或者一張房票，讓這些拆遷戶在全市范圍內重新購置房產。

　　貨幣棚改的厲害之處就是“一邊通過拆遷，減少了房子供應的總量”，同時“一邊通過直接發錢，增加房子購置的需求量”，最關鍵的是，還可以通過棚改拆遷，把主城區的“好地塊”給拆遷出來，可以賣更高的地價。

　　所以“貨幣棚改”一直都是中國房地產的“救市終極大招”。

　　2014年-2019年的“6年之間”，中國就曾經搞過兩輪“全國范圍的貨幣棚改”，一共發放了“棚改貸款”大概是3.5萬億。

　　2016年-2018年全國三四五線城市房價全部上漲，其實就是通過“貨幣棚改”來撬動的，幾乎大多數城市的房價都“翻了一倍”。

　　2020年以后，全國范圍內的“貨幣棚改”開始被嚴格限制，被限制的原因主要有三個：

　　其一是房價漲的太厲害了，擔心泡沫加劇。其二是貨幣棚改的威力太大，相當于直接往房地產里面“大水猛灌”，不好控制節奏。其三是擔心地方政府貸款過多，債務過高。

　　但是由于“貨幣棚改”已經被證明過是“救樓市”的超級大殺器。

　　所以一旦樓市“不穩”，形勢“危急”，“貨幣棚改”就會立刻被拿出來再次使用。

　　于是2022年，鄭州就急不可耐的宣布要重啟“貨幣棚改”。

　　而且鄭州的這一次“貨幣棚改”跟之前還有所不同：根據鄭州2022年3月份的說法，鄭州的“貨幣化安置”不僅僅是棚改，可能還會涉及到“拆遷”。

　　我們都知道：棚改主要是“拆危舊老房”，但拆遷則不同，只要涉及到政府規劃需要都要拆，甚至包括“次新房”，所以“拆遷”的概念和范圍要更大。

　　此外鄭州本次的“棚改貨幣化”還啟用了“房票安置制度”：也就是說，在拆遷的過程中政府并不需要支付“真金白銀”，只需要給拆遷戶一張“房票”即可。

　　拆遷戶拿著“房票”直接就可以去政府指定的范圍內“置換新房”就可以了，開發商拿到“房票”后，可以直接抵充“地價”，從而形成一個“閉環”。

　　這也就意味著“房票安置制度”，政府壓根就不需要動用“一分錢”就可以幫助開發商直接“去新房庫存”，節省了大量的“棚改資金”。

　　這種“房票安置制度”不僅可以幫助“財政困難的地方政府”大量去“新房庫存”，同時還限制了拆遷戶將房子買在其他城市，“肥水不流外人田”。

　　所以至于“國開行”給不給鄭州“棚改貸款”，給多少“棚改貸款”都無所謂，在“房票安置制度”面前，零成本都可以大規模啟動“城市拆遷”。

　　據說目前全國大概有30個大中城市都已經開啟了“房票安置制度”，甚至包括了寧波、南京、貴陽等大城市和省會城市。

　　所以如果說中國的“棚改1.0版本”還需要支付“真金白銀”的“棚改貸款資金”，那么中國即將啟動的“棚改2.0版本”幾乎就是“零成本啟動”。

　　“以舊換新”，直接推動城市“去庫存”，堪稱“救市大手筆”。

　　目前鄭州的新房庫存量已經超過1200萬平米，去化周期達到了24個月，最要命的是鄭州的爛尾率名列全國第二位，僅次于昆明。

　　鄭州重啟“棚改拆遷”已經是勢在必行。

　　而在鄭州之后，我們判斷將會有更多的大城市將會加入“新棚改”行列，尤其是在“房住不炒”和“支持剛需和改善住房需求”的背景下。

　　“新棚改”將是第二輪“樓市去庫存”的不二選擇。

　　那么，未來中國大城市的“新棚改”規模會有多大呢？

　　根據我們的研究，目前中國各大城市的“二手房存量”都很龐大：北京接近10萬套，重慶超過了17萬套，蘇州超過了14萬套，南京也在11萬套以上等等。

　　但是有一個數據很值得我們注意：在中國大城市的“龐大的二手房存量”中，50%以上都屬于20年以上的“老破小住房”。

　　比如在北京的10萬套二手房中，20年以上的“老破小”就超過了4萬套，而10年之內的“次新房”僅有1.5萬套。

　　在比如武漢的二手房存量達到了12萬套，但是10年之內的次新房比例僅有3萬套左右，絕大多數都是房齡在15年以上的“老破小”。

　　在中國的大城市二手房“龐大的存量”中，20年以上的“老破小”比例實在是太高了，保守估計占比例應該在50%以上。

　　這些房子從邏輯上講，都應該陸陸續續進入“棚改”的行列。

　　中國大城市的“老居民”急需一場“大規模的住房改善運動”，“新棚改”的城市空間非常龐大，干個十年都未必能夠解決掉“老破小”的問題。

　　所以中國大城市的“新房開發”真的過剩了嗎？

　　如果不談任何居住品質的“住房存量”，當然是過剩的。

　　但是如果超過20年的“老破小居民”將來也要繼續住房改善的話，那中國大城市的“新房開發”遠遠沒有過剩，甚至可以說空間還非常巨大。