北京"第二區"：朝陽被海淀"秒成渣"？

在經過一年多的“天量放地”之后，2022年北京朝陽區的新房項目普遍遭遇了“銷售難題”，簡單來說就是都“朝陽的新房越來越難賣”了。

根據最新統計的北京2022年前三季度的住宅銷售排名來看，朝陽區已經明顯“拖了后腿”，直接被海淀的項目“秒成了渣”：

在銷售前十的項目中，海淀占了5個，朝陽僅有1個。而在排名前二十的項目中，朝陽居然僅有2個項目上榜。

分別是“王四營的綠城沁園”和“崔各莊的望京養云”，而這兩個項目都是區域內的“性價比項目”，就是“比其他賣的便宜”。

由此可見，北京朝陽區作為“主城區”之一，不僅被海淀區“秒成了渣”，同樣也被豐臺，甚至是郊區新城的大興，也給超越了。

大興在前二十的項目排名中，還有3個項目上榜。

朝陽區的2022年，樓市真的太難了。

從2021年開始，朝陽區忽然加大了“供地力度”，連續放大招，全年三次供地一共放出了17宗地，堪稱北京的“土地市場的內卷之王”。

緊接著在2022年的兩次供地中，再次放出“7宗地塊”，前后短短兩年時間，朝陽區就供地24宗，幾乎是前幾年的3-4倍。

要知道，2017年-2020年，北京朝陽區的供地規模少的可憐，分別是 5宗、6宗、5宗和3宗，4年加在一起才18宗地。

而現在，不到兩年的時間，朝陽區就供地了24宗地，結果必然是市場內卷，價格混戰，銷售不暢。

2022年，朝陽區新盤存量已經超過20個，拿證存量房源超過了1萬套，后續還將有源源不斷的新房上市沖擊。

朝陽區的新盤銷售量一年最多也就是4000套左右，因此朝陽區目前存量新房已經足夠市場4-5年的去化，壓根就賣不完。

尤其是朝陽這兩年放出了很多“非成熟板塊”的用地，包括東壩、崔各莊、王四營、十八里店、金盞等。

這些板塊不僅配套發展滯后，而且定價極高，遠超過了板塊的發展現狀：比如崔各莊8.8萬，東壩8.8萬，十八里店7.5萬，王四營7.2萬等等。

其實以上板塊位置都不錯，但是發展明顯是滯后的，高價開盤只會給市場留下一個印象：透支了，而且是至少透支了5年以上。

透支性價格的背后，就是“炒概念太猛”，像東壩的“第四使館區”概念，已經說了接近10年，落地還是太慢。

而崔各莊、奶西等片區，則是“蹭望京流量”太過了，而忽視自身區域的發展其實還是偏弱的，配套、學區、軌道交通都不齊全。

這樣的片區，直接就要干到“8萬+”的房價，讓市場接受起來有點難，留給買房人的升值空間就真的很小了。

海淀永豐板塊，產業很強，但是限于區域發展的“待成熟”，也才8.2-8.4萬就可以賣了，而且戶型做得更小，能夠讓更多人上車，留給買房人的升值空間也更大。

朝陽，這一輪的新盤“韭菜割得有點狠”??！

其實北京朝陽，這幾年的發展確實有點慢了。

北京一共有“六大主城區”，分別是西城區、東城區、豐臺區、石景山區、海淀區和朝陽區。

要說主城區的“扛把子”，當然是朝陽區和海淀區，經濟規模、常住人口、土地面積都是主城區中最大的，最牛的。

甚至在相當長一段時間內，北京的經濟增長就是朝陽和海淀的“龍爭虎斗”，在房價上也是“不相上下”。

但是從2017年開始，朝陽區的GDP開始被海淀區“越拉越大”，到了2021年，朝陽區連海淀區的“尾燈都看不到了”：

2016年：海淀區和朝陽區的GDP都在5000億，基本相等。

2017年：海淀區GDP達到了5890億，朝陽區僅有5590億，海淀區比朝陽區高出300億。

2018年：海淀區接近6500億，朝陽區是6100億，海淀區比朝陽高出400億。

2019年：海淀區已經接近8000億，朝陽區僅有7200億，朝陽區已經落后800億規模。

2020年：海淀區是8500億，朝陽區僅有7000億，海淀區超過朝陽區達到了1500億。

2021年：海淀區忽然達到了9500億的GDP，朝陽區僅有7500億，朝陽區居然落后了2000億規模。

在過去5年的時間里，朝陽區從能夠和海淀區“并駕齊驅”的經濟地位，忽然下降到了整整落后2000億。

朝陽可以說是“慘遭逆襲”。

海淀區比朝陽區的GDP規模，5年內就多出了整整一個“亦莊經開區”！

而且這種差距有可能還會持續拉大。

2022年上半年海淀區的GDP規模已經達到5000億，預計全年海淀區將會成為全國第二個“萬億GDP”的行政區。

而朝陽區上半年的GDP僅有3600億左右，半年時間就落后了1400億。

全年下來，朝陽區有可能將會落后海淀區接近3000億規模了！

為什么 朝陽區會被海淀區甩得越來越遠，后面還有一個“咄咄逼人”的亦莊經開區，2021年的GDP規模已經超過2500億。

按照亦莊經開區目前的“增長速度”，未來5年內有可能會超過“西城區”，10年有可能會“追上朝陽區”，15年內有可能一躍成為北京第二區。

為什么朝陽區的發展“變慢了”呢？

我們認為原因可能在以下幾個方面：

第一，疫情的影響。

朝陽區是北京最具國際氛圍的區域，包括國貿CBD、望京等片區都是外資、外企、外國人數量規模最大的片區。

但是由于疫情的影響，這幾年中國的對外形勢越來越嚴峻，外資及外企的流入數量可能不如預期。

朝陽在這種背景下，必然影響最大。

第二，產業結構升值不夠快。

朝陽的產業主要以咨詢、金融、文創等服務產業為主，而缺乏像海淀、亦莊那樣強大的“高新技術產業”支撐。

雖然過去幾年，隨著望京的產業轉型，高新技術產業有所提升，但總體產業轉型還是不如其他區。

比如大興就借助“醫藥產業”，2021年GDP規模增長了接近1000個億，這就是產業升級帶來的“風口機會”。

這樣就讓朝陽的產業發展錯失了“風口”。

綜上所述，我們認為在過去五年，北京朝陽區確實發展開始變得“越來越慢”了，不僅GDP增速變慢，區域發展配套落地也變慢了。

從孫河到崔各莊，再到東壩金盞，然后是王四營和十八里店，朝陽區打造“新區”的速度和能力在明顯下降。

不僅被海淀區“甩開”，甚至很多郊區都在不斷追趕朝陽區。

但是“瘦死的駱駝比馬大”，朝陽區的發展潛力依然巨大，接近8000億的GDP規模，擁有非常豐富的“涉外資源”，金融機構遍地。

朝陽只要加快落地速度，依然是北京“穩穩的第二區”地位，房價和地價肯定還能再上一個“臺階”。

朝陽，重新超越海淀的機會，依然存在！

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