渝商聯智庫|拒絕當夜壺！非標融資機構與涉險房企分道揚鑣

2023年一季度銷售榜單出爐了。不出所料，保利發展以1059億元躍居榜首，碧桂園則滑落至第三名。

另外一組數據，則頗讓人吃驚。一季度，CRIC監測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環比下降了31%，仍呈繼續下滑趨勢。

看來，市場信貸寬松并未普惠到所有房企，特別是涉險房企。

對于大多的涉險房企來說，當下依舊是一段非常煎熬的時期。首先海外融資已對其關閉大門，公開市場違約后，國內大部分正規融資渠道開始警惕式惜貸。除了為保交付地方政府出面協調的銀行貸款外，涉險房企還能通過什么樣的方式融資？其中不得不提的是非標融資渠道。

這是房企融資鏈上的一股暗生力量，近20年一直環伺在房企四周。從土地購買到項目交付，非標融資可算作全線介入。但房企對它的態度是：急的時候渴望捕捉它，卻又怕被它戳傷，因為非標的融資成本遠高于正規渠道。

所謂“非標”融資，就是與銀行間或交易所交易的標準化融資相對的說法。未在銀行間市場及證券交易所市場交易融資，常見的方式包括但不限于信托、不動產基金、公司或者個人性質的拆借、理財、帶抵押借款、帶回購條款的股權性融資等。

非標融資是金融創新的產物，與標準化貸款相比有如下優點：

1、可以規避常規貸款的政策限制。例如銀監會2010年54號文規定：對于普通房地產項目而言，信托公司發放貸款的房地產開發項目要滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到30%。不能對不滿足“四三二”原則的房企放款，這時候可以采用明股實債的非標模式出款。

2、加快流程，提高效率。非標放款速度比單純銀行放款流程和發債融資流程要快。

3、減輕負債指標。比如企業有出表需求，可以采用明股實債模式，或者帶回購型的收益權轉讓非標形式，這樣這筆融資就不會體現在企業資產負債表上。此外，還可以將部分企業的融資成本作為手續費或者投資顧問費支出，而不是利息支出，賬面也顯得相對好看。

更多時候，非標融資被房企當做夜壺，尿急的時候非常需要它，尿完嫌棄它臭，躲遠遠的。房企非常清楚，非標的籌資成本很高，只能應急短借，否則會對項目盈利目標形成很大威脅。

特別是母公司公開違約后，關聯項目公司大概率會造成流動性危機，資金被監管死、銷售賣不動、銀行惜貸，非標融資此時變成了唯一的稻草。

重慶某涉險房企，去年在母公司爆雷后，急需5000萬元資金周轉，跟一家北京的非標機構短借半年，月利息高達4%，給了3倍即1.5億元的可售貨值做抵押。未到半年，項目在4個月現金流改善后第一件事就是協商終止協議，把錢還上。為避開高額利息的違規問題，雙方采取包銷貨值的協議進行。

事實上，這些年，此類案例比比皆是。而隨著行業走衰，應急夜壺與涉險房企拉爆的情形也越來越多。

照理來說，只要條件合適，當下非標資本應該是賺大錢的，但事實并非如此。

渝商聯采訪了一位非標機構負責人，他的公司地位目前排在國內非標機構TOP10以內。他坦言，國務院機構改革方案推行后，最高層今后對非標融資的監管力度會越來越大，被定義為金融衍生品的非標融資將很難再有空間。

據他掌握的信息，95%以上的同行基本處于迷茫狀態，普遍表示業務很難開展，當下的投入輸出虧損幾率很大。

他進一步透露，有些信托機構還在做一線城市或者強二線城市的股權融資，考慮到資產處置的難度，項目續銷期的可售貨值抵押基本不會參與。

疫情這三年，信托等產品的財富執行團隊感覺到非標資金的募集難度在不斷加大。信托風險由過去的理論風險，低到如今的到處爆雷，投資人已經變得更為專業和謹慎。

大部分財富推薦人，也沒有豐富的實戰經驗，憑著激情扎入財富管理行業，吆喝著私募基金、定融、信托等產品，通過拿著高昂的代銷費用給客戶筑夢，如今夢醒了才發現夢也碎了。

在爆雷頻頻發生后，財富推薦人才深刻認識到財富管理的本質是，先要學會專業規避風險，才有可能保持盈利持續。

該總談到，目前愿意再和涉險房企捆綁玩下去的資本有限。還能玩轉的信托、專做房企股權投資的民營資本，和涉險房企始終無法達成一致。例如涉險房企始終想不明白，為何與非標方做了股權投資還需要給對方做增信抵押，他們甚至認為此時的非標方更像一只“吸血鬼”，是來趁火打劫的。而非標方則認為，你都爆雷了，風險值很高，是需要附加貨值擔保。

該總坦言，分歧只會造成合作漸行漸遠。筆者追問到，這種情況下，還有什么樣的公司愿意和涉險房企保持合作？該總說到，只有一些有資金實力的渠道公司可以繼續玩下去，他們有處理資產的辦法，只要價格和抵押物足夠。

由此可見，涉險房企的困境之大。過去，非標融資這股暗生力量，一直在扶大廈之將傾。而現在，最后的夜壺，也正遠離涉險房企。

— 完 —