渝商聯(lián)智庫|新華信托破產(chǎn)背后：地產(chǎn)淪為信托投資雞肋

一家在重慶存續(xù)了44年的新華信托隕落。5月26日，重慶市第五中級人民法院發(fā)布公告，于當(dāng)日裁定宣告新華信托股份有限公司、天津新華創(chuàng)富資產(chǎn)管理有限公司破產(chǎn)。

新華信托的隕落，打破了“信托不會破產(chǎn)”的神話。從信托行業(yè)的“剛性兌付”，到頻頻兌付違約再到機構(gòu)爆雷，信托口碑正在急劇下滑。

信托機構(gòu)是私募性質(zhì)的盈利機構(gòu)，作為金融衍生品，其凌駕于銀行保本理財類項目之上的高回報預(yù)算方案，曾受眾多中產(chǎn)人士青睞。

信托業(yè)務(wù)鏈條主要有以下板塊：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地產(chǎn)、礦產(chǎn)能源、金融市場、中小企業(yè)。這里側(cè)重談?wù)劦禺a(chǎn)類信托。

除去此次破產(chǎn)的新華信托，國內(nèi)持有信托牌照的尚有66家機構(gòu)，新華信托規(guī)模小，盡管不足以在整個行業(yè)掀起連鎖反應(yīng)，但足以讓行業(yè)的投入規(guī)則發(fā)生傾斜。

根據(jù)圈內(nèi)人士整理：2019年信托行業(yè)已公布年報的66家信托公司中（國通信托、雪松信托未公布），66家信托公司營業(yè)收入累計1166.86億元，新華信托占比0.15%；凈利潤累計526.28億元（其中包括了安信信托虧損的39.71億元），新華信托占比0.03%，由此看出新華信托市場占有率較低。

新華信托受“明天系事件”的影響走下神壇，但導(dǎo)致破產(chǎn)的主因除了經(jīng)營管理不善，更重要的是其底層資產(chǎn)主核是地產(chǎn)。

新華信托存在受益人的20個產(chǎn)品里，底層資產(chǎn)涉及項目，包括內(nèi)蒙古精恒裝備制造項目、馬鞍山億豐環(huán)球商業(yè)中心項目、惠州候鳥酒店、寧波強人置業(yè)、昆明呈貢新都昌廣場、北京寶日汽車、臨沂金世紀(jì)新城東區(qū)項目、吉林保障房（棚戶區(qū)/危舊房改造）建設(shè)等，有5個地產(chǎn)類項目。渝商聯(lián)智庫預(yù)測，在房地產(chǎn)尚未企穩(wěn)的當(dāng)下，地產(chǎn)信托規(guī)模只會逐量衰減。

跟眾多破產(chǎn)案一樣，資不抵債是新華信托破產(chǎn)主因。根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司作出的資產(chǎn)評估，以2022年7月6日為基準(zhǔn)點，新華信托辦公大樓評估值為4.35億元，持有的珠海融凱LP收益權(quán)評估值為3.62億元，持有的新華基金股權(quán)評估值為2.96億元，作為受益人持有的信托產(chǎn)品受益權(quán)評估值為12.24億元，應(yīng)收賬款評估值為4.97億元，其他資產(chǎn)評估值為1.7億元，資產(chǎn)總估值為29.84億元。

通過管理人審查，債權(quán)人會議核查，渝五中院裁定確認(rèn)中華信托擁有的33戶債權(quán)人的34筆涉案第一批無異議債權(quán)，金額為36.42億元。除新華信托之外，66家機構(gòu)有5家機構(gòu)處于爆雷狀態(tài)，正在頑強重整，而波及違約最大的領(lǐng)域是地產(chǎn)類業(yè)務(wù)，為何地產(chǎn)信托成了高危業(yè)務(wù)？

在2018年之前，地產(chǎn)信托可謂名利雙收。得益于持續(xù)高漲的地產(chǎn)行情，加之信托行業(yè)的剛性兌付規(guī)則，選擇此業(yè)務(wù)的信托粉絲日益龐大。

在出現(xiàn)剛性兌付違約后，2018年及2020年兩次資管新規(guī)的修訂出臺，一是取消剛性兌付承諾，二是壓縮非標(biāo)資金池規(guī)模，嚴(yán)控違規(guī)性融資業(yè)務(wù)，地產(chǎn)信托開始從輝煌頂峰走向下坡路。

從信托的發(fā)行手法來看，其注定是要走一條高收益路線，地產(chǎn)似乎合乎其胃口。由于信托發(fā)債對象資金需求量動不動幾十上百億元，信托籌集時間短，又要限定贖回資金的流動性，特定對象選擇向高凈值能抗風(fēng)險的中產(chǎn)階級進行籌集。

為增強籌集能力，地產(chǎn)信托籌集底層資金成本6-10個點，平均籌集成本8個點左右，機構(gòu)還要盈利和開銷，其標(biāo)的對象需要支付12個點以上的資本利息才能讓業(yè)務(wù)閉環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點是資金流動密集，自有資金回報率高，有條件給予信托的要求回報，雙方一拍即合。

高收益必伴隨高風(fēng)險。地產(chǎn)信托的高風(fēng)險來自兩個方面，一是行業(yè)波動帶來的風(fēng)險，二是操作不當(dāng)帶來的風(fēng)險。

時間回到2017年，融創(chuàng)集團630億元收購了萬達旗下所有文旅項目和酒店，其中295.75億元收購文旅91%的股權(quán)，至此重慶融創(chuàng)萬達文旅城由融創(chuàng)正式接手。

在2020年，由中信信托發(fā)行融創(chuàng)集合資金信托計劃之前，重慶融創(chuàng)萬達文旅城連續(xù)兩年銷售破百億元，典型的重慶“紅盤”。

由于項目的熱銷，融創(chuàng)方加大了供貨節(jié)奏，為解決項目建設(shè)資金問題，融創(chuàng)啟動了信托計劃，最初與中融信托達成合作，最后中融信托把債權(quán)轉(zhuǎn)給了中信信托。

按融創(chuàng)方的理解，中信信托擁有紅色資本背景，號稱中國“信托一哥”，管理高達1.57萬億元的規(guī)模，募集能力強。而中信信托認(rèn)為，融創(chuàng)項目預(yù)售收入高，管理能力強，品牌美譽度高，項目風(fēng)險小。

于是，雙方達成了為期3年的55億元信托資金集合計劃。為此，中信信托找到了重慶招行做承銷業(yè)務(wù)，從發(fā)行方、債務(wù)人、承銷方任何方面看，都是強強聯(lián)手，殊不知此項業(yè)務(wù)兩年后卷入了兌付風(fēng)波。

鑒于多位理財委托人遭受巨額損失，他們不約而同地指向了承銷方的誤導(dǎo)宣傳。而背后他們都明白，合約白紙黑字寫明了風(fēng)險，其實還有一層風(fēng)險他們并未完全明白，那就是管理操作風(fēng)險。

作為利益方之一，信托拿著底層委托人的資金，有著自己的一套邏輯：一、條件允許，盡可能擴大資金池，因為風(fēng)險最大化不在于其本身；二、主要考慮兩個指標(biāo)，收入來源穩(wěn)定，抵押物足夠即可。利益方之二融創(chuàng)方則認(rèn)為，信托資金使用靈活，想盡一切辦法擴大籌集資金。

中信信托發(fā)行的信托計劃里，資金使用投向了融創(chuàng)萬達城項目位于沙坪壩區(qū)L組團包含酒店、萬達茂等16宗地塊。而融創(chuàng)給出的抵押物，則是之前收購陽光100位于南岸區(qū)五桂石片區(qū)5、6號地塊以及慈云寺老街組團，以及D組團未建部分。

2022年一季度，受融創(chuàng)境外違約爆雷影響，持有人被信托告知無法如期兌付，中信信托開始著手抵押物的處置，結(jié)果原評估60多億元的抵押物，接盤方長城資產(chǎn)給出了25億元的資產(chǎn)評估。

當(dāng)初融創(chuàng)收購重慶陽光100這兩個項目，所花費的代價是13.34億元，獲得兩項目70%股權(quán)，以此推測融創(chuàng)收購估值是19.05億元。這與長城資產(chǎn)給出的估值差距不大，不知之前信托如何做到60多億元的估值?

從融創(chuàng)案例可以看到，地產(chǎn)信托門道頗多，存在著很多不可控的風(fēng)險。為此，有投資者談到，選擇賽道已成了投資人切入信托領(lǐng)域的必要課題。地產(chǎn)作為高危行業(yè)，正逐步淪為信托投資的雞肋。

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