渝商聯智庫|樓市低迷單曲循環，下半場救市須“新三保”

有人說，上半年樓市一直在低迷中單曲循環，或將引發進一步惡化。事實上，春節過后各地樓市迎來了一波小陽春，但僅僅持續大半個月的時間。

有一點可以明確，去年以來的密集救市，收效甚微。從央行、銀行監會發布救樓市的“金融16條”（《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》）到地產紓困“三支箭”（銀行貸款、債券、股權融資），救市力度空前大，不但樓市信心未得到完全修復，反而還形成了新的問題。

來自易宏地產研究院的劉成滔認為，樓市低迷期橫擺，實際上就兩大問題：房企融資、消費提振。

先看一組關于融資的數據。據國家統計局最新發布，1-5月份，房企到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款8045億元，下降26%；利用外資51億元，增長101%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預收款19141億元，下降39.7%；個人按揭貸款9785億元，下降27%。

當下不是房企得不到融資，而是優質房企不愁融資，反而融資融到手軟，政策性貸款發放并未普惠到涉險房企。據了解，大部分涉險房企并未得到政策優待，因為出策在中央，放貸在銀行。銀行的風控，把放貸偏向優質企業情有可原，但行業的問題是涉險房企數量龐大，極易引發全局風險，解決不了涉險房企的資金需求，政策就落不到實效。目前涉險房企從量上已形成規模化效應，到了非救不可的地步，救助越早越好，行情才能有望整體性恢復。

他談到，樓市的消費提振，核心是解決居民的錢包問題，失業率居高不下，何談消費提振？今年以來，整體利率不斷調低，巨大的存貸款利率差形成提前還貸潮。有內部人士透露，單招行一家銀行某二線城市1-5月提前還貸量同比上浮11.4%，政策原本想刺激釋放內需，卻導致內需縮減，形成通縮效應。

過去用于刺激市場的降首付比例，公積金貸款放寬等政策在當下收效甚微，這半年事實證明，此類政策控市有效，救市難。樓市的消費提振是系統問題，且需要時間。

根據中指研究院發布的數據，上半年有幾個現象挺有意思。

1、市場曾出現復蘇勢頭。2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%。

2、市場成交逐月環比下滑，復蘇勢頭不穩定。其中 TOP100房企銷售額5月環比下降18.8%。

3、分化現象愈發明顯。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。

動蕩周期下，上半年樓市發生了獨特的現象：優質房企在發力，在鞏固市場地位，而涉險房企密集尋助，甚至有的已發喪。

發力體現在發展上，優質房企盤地的節奏感很強。1-5月份，TOP10土儲民營房企就剩3家，民企代表龍湖拿地金額為247億元。另外一家為濱江集團，拿地金額429億元，還有一家賣豬肉起家的廣州長隆集團，拿地408億元，值得后期關注。萬科也在大力拿地，剛定增150億元，轉手就拿了643億元的土地。前10強其他企業，均為國營類房企，華潤以673億元拔得頭籌。連排名第十的中國鐵建也拿了246億元的土地。從拿地情況看，未來的格局已成，國營類房企市場占比將超過70%。

虎口奪食成了新現象：跨界民企瘋狂加碼土地市場。除了長隆集團，還有三花控股集團的張道才。近期，在土地市場露面的實業大佬，至少包括東方雨虹李衛國、偉星集團章卡鵬、江蘇亞倫集團劉伯香和金盾壓力容器李勤儉，他們分別從事建筑防水材料、紐扣和水管、家紡用品和面料，以及壓力容器的生產。

有人質疑到，地產如此低迷，為何引得多家民企跨界干活？

渝商聯智庫分析認為，其它行業跨界卷入地產，也有一定的的復雜因素。

首先，這的確是重塑江湖地位的良好時機，涉險房企的退場給外來企業騰出空間。最重要的是貸款政策寬松，銀行惜貸只針對涉險房企，對于新興加入的房企，是歡迎加支持的態度，新入者依舊有機會以小博大。

其次，不僅僅地產，目前整個行業普遍低迷，普遍主業缺乏現金流，國家在密集救樓市，利用進入地產領域補充母體現金流，未嘗不是一種辦法。

當下，關于是否救市，已形成兩派觀點。吳曉波，認為要救需求，首先應救樓市。而馬光遠認為，樓市不需要救，但需要時間。

很多專家持與吳曉波相似的觀點。眾所周知，地產業在國內GDP的比重高達6.7%，帶動的產業鏈廣泛，就業人員眾多，其重要意義不言而喻。渝商聯智庫認為，國家救市的重心，需要從保民生、保交付的基本點，到保行業、保企業及保就業的“新三保”政策延伸。

具體而言，行業層面，化解民眾居住成本最好的政策，是降低存量房貸款利息，讓簽約利率動態化，確保公平。

企業層面，加大重組力度，減少涉險企業數量，讓企業經營回歸正常，同時要優化資金監管政策，重在監，而非管，讓企業重新自我調節，自我造血，項目進入正常軌道，就業就會發生改善。

— 完 —