地產寒冬，誰還在盈利？

房地產仍然處在周期調整中。今年上半年，行業困境進一步加劇，盡管各類利好政策密集推出，市場信心仍在恢復中。面對市場疲弱和多重風險的挑戰，不少房企的境況仍然不樂觀。

上市公司2023年半年報收官，房企大規模出現盈利虧損，其中不乏行業龍頭企業。據Wind數據顯示，截至8月30日，A股116家上市房企發布2023年半年報，其中歸母凈利潤為負的企業有46家，占全部已發布半年報企業的39.66%，占比近四成。多數房企表示，上半年業績虧損的主要原因是市場銷售端下行。

與此同時，碧桂園、遠洋集團等房企的地產債務違約，也讓市場再次陷入恐慌，風險房企的名單還在不斷拉長。

近日，萬科集團創始人兼董事會名譽主席、萬科公益基金會理事長王石談及房地產市場時表示，房地產作為中國經濟支柱產業是不會改變的，房地產行業一定還有戲，但企業調整會非常大，高杠桿、高增長模式肯定沒戲了。

在行業深度調整期，誰還在盈利？在房地產行業下半場，什么樣的企業和模式“有戲”？

1

盡管行業大勢難言樂觀，仍有房企面對多重挑戰，實現了“逆市增長”，在一片虧損中走出了不一樣的態勢。

保利發展是唯一一家凈利潤過百億元的A股房企。保利發展半年報顯示，公司實現營收總收入1370億元，同比提升23.7%，歸母凈利潤為122億元，同比增長12.7%。

綠城中國上半年實現公司股東應占利潤25.45億元，較2022年同期增長41.3%。中海地產上半年銷售合約額超1800億元，同比增長超30%。

而讓外界頗為驚喜的是龍湖集團。上半年，龍湖集團實現歸母凈利潤80.6億元，同比增長7.73%。剔除公平值變動等影響后，股東應占核心凈利潤同比增長至65.9億元，依然穩中有增。

龍湖亮眼的盈利背后，是多元航道的協同發力。

半年報顯示，上半年由于龍湖運營業務、服務業務及其他毛利率上升，拉高了集團整體毛利水平。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平坦言，即使今年上半年因為地產開發受整個大勢的影響，地產開發業務毛利率沒能得到完全修復，但因為運營和服務業務保持了高毛利，所以整個集團整體的毛利率還提升了一個多百分點，權益后凈利率提升了三個多百分點。

財報顯示，2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益后利潤率提升至 10.6%。

上半年，龍湖集團經營性業務實現收入122億元（不含稅），同比增長10.4%，占總收入的比重達20%；實現經營利潤64.2億元，在經營利潤總額中占比超50%。

一家開發商，經營性業務頂替開發業務，撐起了利潤的大半江山。這樣看來，這幾乎可以算得上是一份具有歷史性意義的半年報。

從龍湖等業績表現搶眼的房企來看，房企向專業化、精細化方向的調整和轉型，卓有成效。

2

隨著行業規模見頂，房企未來戰略不斷發生變化，聚焦地產開發、以規模作為業績導向的時代正在過去，如今行業正轉向新發展模式，經營性不動產的重要性開始被關注，運營及服務業務創造的利潤優勢也開始顯現。

以龍湖為例。多年前，龍湖就開始進行戰略轉型，提出了“空間即服務”的發展戰略，并形成開發、運營及服務三大業務板塊，覆蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等五個航道業務。

陳序平上任后，又對龍湖的業務進行了重構與梳理，構成了由一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道組成的“1+2+2”的格局。

龍湖的經營性業務指地產開發以外的運營航道和服務航道業務，其中運營航道包括商業投資、長租公寓，服務航道包括物業管理、智慧營造。

上半年，龍湖運營業務板塊上半年不含稅租金收入為63.3億元，其中商業投資、長租公寓及其他收入占比分別為77%、19.4%和3.6%。服務業務及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。

商業方面，龍湖的布局非常早，最早甚至可以追溯至2003年開業的重慶北城天街。經過多年的布局和運營，截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營商場達81座，整體出租率達95.4%。

其中，今年上半年，龍湖新增運營5座商場，2座為輕資產。據披露，同店營業額和同店日均客流較去年同期均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50億元。

長租公寓方面，龍湖冠寓已開業11.9萬間房源，開業6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復合增長51%。

服務業務方面，龍湖智創生活物管在管面積達3.5億平方米，商業運營在管項目81個，在管面積762萬平方米。截至2023年6月底，總收入達66.7億元，權益后利潤同比增長39%。

代建板塊的龍湖龍智造，已獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市。

陳序平在半年業績會上稱，上半年龍湖主動把一些生意邏輯不強的運營和服務業務做了減量，所以利潤提升、釋放更快。運營和服務業務板塊的高毛利，直接帶動了龍湖整體利潤率的回升。

不僅龍湖，從業績表現搶眼的房企來看，房地產銷售收入以外的經營性業務的業績貢獻正在發力。

萬科在業內最早提出“活下去”，危機意識極強。早在2014年，萬科就開始探索房地產開發業務之外的第二增長曲線，先后涉足物流、商業地產、滑雪、長租公寓、養老、教育、產業辦公等領域。在經歷幾年的摸索和嘗試后，效果也已顯現。2023年上半年，萬科經營服務業務保持了良好的增長態勢，實現全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

其中，萬物云實現營業收入161.1億元，同比增長12.2%。萬緯物流上半年實現營收19.5億元，同比增長17.0%。萬科泊寓上半年租實現營收16.4億元，同比增長10.6%。商業業務方面，上半年營收43億元，同比增長7.3%。中期業績會上，萬科集團總裁祝九勝透露，目前物流業務已經實現盈利，長租公寓年內也將盈利。

此外，華潤置地的經營性業務也提振業績的重要因素。上半年，華潤在營收微增0.1%的基礎上，應占凈利潤同比大幅增加了29.6%。剔除投資物業評估增值后的核心凈利潤為112.7億元，同比增幅達10.9%。業務利潤增長主要得益于華潤的經常性業務，即經營性不動產業務、輕資產管理業務及生態圈要素型業務。

據悉，上半年，華潤經常性業務累計為華潤置地貢獻183.51億元營收，占比提升至25.1%；核心利潤貢獻占比則達到了42.8%，同比提升17.8個百分點。

經營性業務成為房企穿越周期的重要壓艙石和利潤的重要來源。龍湖、萬科等房企構建的開發、運營、服務并重，也成為房地產行業下半場高質量發展的一個重要樣本。

正如在陳序平的規劃里，龍湖未來將不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模、銷售的增長。開發、運營、服務三個板塊組合在一起，讓企業維持較高的ROE。在這種模式下，運營及服務業務的占比將越來越被重視。

“公司將開發和運營航道的戰略重心由規模擴張轉至經營現金流為正的內驅式增長，優化提升資產質量。”中金公司分析師認為，龍湖的經營端重心由外延轉至內生，經營性業務有望持續為利潤和現金流提供堅實支撐。預計下半年經營性業務恢復有望更具彈性，對其整體現金流提供額外貼補。