吉隆坡商業代表項目，看這三個就夠了 | 深度市調

作者: Ivy姐姐

編輯：火姐

出品：Hot商業

讀懂吉隆坡的商業，要從了解吉隆坡的城市人文開始。

它是如此年輕，在燦若繁星的世界都會群中資歷尚淺。自1860年建城，僅僅一個多世紀，就從“泥濘的河口”（Kuala Lumpur馬來語義）一躍成為高樓林立、貿易繁榮的東南亞三大城市之一。

它是如此國際化，熙熙攘攘的人群中混雜各色面孔。馬、華、印三大主體民族和諧共處，常住人口僅200萬，每年迎接的外國游客卻超過1200萬人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被稱為“亞洲文化的十字路口”。從葡萄牙、荷蘭、英國、日本，再回到英國，輪番殖民統治在相當程度上奠定了這座城市的氣質：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人難免覺得這里效率太低。四季如夏的熱空氣中，人們走得不疾不徐，也很少見到爭吵。街頭的榴蓮攤、嘛嘛檔，流淌著生動鮮活的人間煙火氣。

◎武吉免登商圈附近，阿羅街榴蓮攤的華人老板娘

帶著這樣的城市初印象，我們走進吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）區域，探訪其中頗具代表性的三座商業項目：陽光廣場（SURIA KLCC）、柏威年廣場（PAVILION）、升禧廣場（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登區域主要地標 圖源：優居東南亞

SURIA KLCC

25年前開業的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14萬㎡，共6層，位于吉隆坡城市地標、昔日世界第一高樓石油雙塔的底部裙樓，1998年開業時曾是全馬最大的購物中心。

它有330多家店鋪，主力店包括伊勢丹百貨、全馬唯一日式書店紀伊國屋、一家冷藏超市和配有13塊屏幕的TGV影院。

從室內設計、品牌組合來說，SURIA KLCC就是那種樸實無華、作風低調的老場，你甚至能看到地板依然保留著代表25年前審美潮流的深色波導線，絕不會讓人覺得坐擁地標就高不可攀，像極了你不用洗頭擼妝就能隨時去見的那位老朋友，坦誠相見而又熱絡親切。

◎商場中庭視角，可以看到歲月留下的痕跡

◎位于商場頂樓的紀伊國屋書店。吉隆坡曾獲聯合國教科文組織授予的2020年度“世界圖書之都”

如果你認為SURIA KLCC僅限于此，那就大錯特錯了。事實上，放眼整個東南亞，它可能是功能最全的城市綜合體，甚至承擔了很大一部分城市公共配套的職能。

位于商場4層的國油科學探索中心、3層的國油畫廊、G層的馬來西亞首個音樂廳，以及隔壁的水族館、城中城公園、文華東方酒店、吉隆坡會展中心，使得SURIA KLCC成為一座無論是觀光客還是本地客都能深刻沉浸其中的超級綜合體。

相比中國大陸于2004年才落成第一座真正意義上的城市綜合體——深圳華潤中心，KLCC如此宏大而業態豐富的規劃無疑十分超前。

◎國油科學探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少當地家庭、學校前來參觀

雙子塔是馬來西亞國家石油公司總部所在地，國油科學探索中心自然承擔了與石油相關的大眾科普重任。

在容量巨大、科技感十足的體驗館里，來訪者不僅可以了解石油從開采到加工的各個環節，還能夠體驗大疆無人機飛往海上鉆井平臺的模擬游戲。

◎模擬游戲與大疆真機的操控體驗并無太大區別

◎商場門頭裝飾的F1賽車模型

吉隆坡雪邦賽道曾于1999年至2017年承辦F1馬來西亞大獎賽，這座城市也因此與賽車結下不解之緣。在SURIA KLCC商場門頭、科學探索中心、畫廊等處，都融入了獨具特色的F1元素，成為游客拍照留念的打卡點。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么開山鼻祖定非SURIA KLCC莫屬。

PAVILION

全馬定位最高端的重奢標桿

從SURIA KLCC地下1層出發，通過城中城－武吉免登空橋系統步行十多分鐘便可到達全馬定位最高端、奢侈品牌最集中的購物中心PAVILION。

空橋系統于2012年投入使用，鋼架玻璃結構內設空調，不僅改善了城中城與武吉免登兩大商圈無公共交通直達的問題，也為民眾減輕了常年炎熱、時晴時雨的天氣困擾。

◎空橋系統全長1.173公里，連接區域內多座購物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登區是吉隆坡最繁華的商業購物娛樂區，區內集合了柏威年廣場、金河廣場、樂天廣場、成功時代廣場、飛輪海88、劉蝶廣場、升禧廣場等多家大型購物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面達22萬㎡的PAVILION開幕，使得武吉免登成為一個全面覆蓋高中低檔次的大型綜合性商圈、國際品牌進駐大馬市場的首選之地。

◎PAVILION門前標志性的“三大碗”噴水池，象征三大民族共同繁榮

◎PAVILION主力店之一，馬來西亞本土百貨品牌PARKSON百盛

PAVILION擁有600多家店鋪和8個生活方式專區，整體動線呈“回”字形，可以清晰明了地看到樓上樓下，店鋪展面絕佳。

仔細看看你會發現，一段長廊分成左右兩邊，一邊是大牌奢侈品，一邊則是較為親民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐飲，夜晚時分格外熱鬧。

相比于SURIA KLCC中的重奢、輕奢、高化品牌多以中小鋪位 “蝸居”于商場G層，PAVILION里的一眾重奢店鋪無疑要大氣舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）臨街一側，所有國際一線品牌均以“1+2”復式店鋪呈現，拔升了項目的整體氣質。

PAVILION頂部以玻璃天窗設計，輔以內場的白色主色調，呈現一種明亮通透的舒適感。

寬敞的中庭十分適合舉辦各種大型主題活動，2層至3層間的階梯則形成天然的觀眾席。

◎下午茶時間，中庭兩側咖啡廳的入座率頗高

◎GPHG巡展活動邀請了不少當地名流到場

探訪當日，恰逢日內瓦高級鐘表大賞（GPHG）巡展活動在此舉辦。GPHG素有“鐘表界奧斯卡”的美譽，能舉辦如此高規格的活動，也充分印證了PAVILION在吉隆坡的商業標桿地位。

值得一提的是，商場頂樓居然有一條已開業12年的“東京街”，近40家鋪位涵蓋日式餐飲、服飾、個護、生活雜貨等，隨處可見的櫻花、燈籠、招財貓元素，讓人仿佛從吉隆坡穿越到日本。

盡管日籍人士在吉隆坡總人口中的占比極低，但無論是 SURIA KLCC的伊勢丹、紀伊國屋、宜得利，還是PAVILION的東京街，都在商場中占據了不小的面積，足以見得當地商業市場對于日本文化與品牌的認可。

◎商場頂樓的東京街入口頗為顯眼

◎中國電影《封神》正在馬來西亞熱映

The Starhill

存量改造的典型樣本

與PAVILION僅一街之隔，就是體量僅2.85萬㎡，卻因高品質改造而備受矚目的The Starhill。

項目于1996年開業，原名“升禧藝廊”（Starhill Gallery），以古典宮廷式風格與奢華生活方式體驗著稱。與商場連通的塔樓，是吉隆坡JW萬豪酒店所在地。

2019年10月，商場正式更名為The Starhill，并關閉部分空間進行為期2年的升級改造。

同時，為滿足持續增長的客戶需求，JW萬豪酒店擴建了162間新客房。加上與之相鄰的麗思卡爾頓，兩家酒店有超過1100個房間與The Starhill無縫銜接，為商場提供了充足的客流。

◎升級改造后的商場公區

升級后的商場重新定位為“Home of The Tastemakers”，這不僅反映在更加現代典雅的空間設計上，也滲透在招商運營的點滴細節中。

商場標志性的不規則外立面上層作為建筑遺產被保留下來，它的形態讓人聯想到皇冠，這也成為商場面向PAVILION一側主入口最具吸引力的視覺符號。

◎改造前主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

JW萬豪酒店從原有塔樓延展至商場內的三層空間，住客可通過酒店房間窗戶看向充滿光線的商場中庭，傳統的空間界限被打破，帶來耳目一新的窗景體驗。

◎商場主中庭上方的酒店立面 圖源：Kokaistudios 建筑邦

品牌組合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租戶，The Starhill更著重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式類品牌。

◎擁有100多年歷史的美國著名樂器品牌Gibson

◎誠品書店東南亞首店

2022年12月，誠品生活東南亞首店于The Starhill開幕，門店面積約6600㎡，集書店、零售、文創、咖啡、餐飲為一體，進一步強化了項目“風尚締造者家園”的引領性定位。

我們探訪時，項目中庭化身畫廊，The Starhill正與SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益組織共同舉辦野生虎主題藝術品義賣活動。

現場的LED大屏也顯示，項目整個10月的活動日歷也已排滿，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一種“吉隆坡版K11”的錯覺。

◎中庭公益活動及10月活動預告

世界因多樣而多彩

漫游之后的幾點思考

大半天的考察行程難免浮光掠影，幾點隨感值得進一步思考：

1、“在地性”并非都是顯性的

城市性格構成商業發展的文化基底。新舊輝映、融合東方色彩與西方文明的吉隆坡，既有現代都市的時尚氣派，也不乏古早傳統的迷人風韻。

因此，這座城市的商業包容性極強，你甚至可以說它“極不講究”。即使在高端場，也能喝到4RM一杯（約合人民幣6.3元）的果汁，見到級次跨度極大的品牌比鄰而居。

不由感慨，如此情形若在一貫強調秩序感的國內商業地產圈發生，即便不算“招商事故”，也遲早會在后續招調中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1賽車模型、“三大碗”噴水池，你也很難說出這些項目究竟有哪些容易“出片”的標志性點位。然而當你漫步其中，那種說不清道不明的自在氛圍又似乎總在有意無意提醒你，這里是吉隆坡，不是喝過蜜雪冰城就拿不到“陸家嘴簽證”的魔都，也不是永遠飛奔在追求更新更靚路上的漁村。

我們總愛在商業產品打造中強調“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客戶需要的又是什么？

是原址歷史建筑的活化保留，是當地文化元素在建筑設計、藝術裝置、節慶美陳中的簡單移植，還是充分尊重本土生活習慣，創造一個讓人不用費力踮起腳尖就能輕松融入其中的精神磁場？也許我們終會找到自己滿意的那個答案。

2、綜合體的玩法還有無限可能

本次探訪的三個項目，在綜合體各組成部分之間的客戶導流、功能互補上都有不少值得借鑒之處。

◎與商場無縫銜接的PAVILION公寓同樣高端

如果說，1.0版的城市綜合體是將不同業態版塊組合集聚起來，在這個集約系統內發揮1+1＞2的功能效用，那么這道題的玩法已經相當成熟。

在“商業+寫字樓+酒店+住宅”的傳統套路之外，我們已經看到越來越多的購物中心、寫字樓里開始裝入美術館、音樂廳、小劇場，甚至農場、直播間、馬術場……

然而，業態之間那道無形的界限卻依然存在。當城市綜合體發展到今天，我們暫且稱之為市場期待看到更多突破的2.0時代，是否可以多一些像The Starhill一樣的腦洞大開，將業態之間的空間界限變得模糊，碰撞出更多大膽創意、新奇體驗？

3、長盛不衰即合理，卷到盡頭是虛無

總有同學吐槽大馬效率太低，不說每年新開場子以雙位數計的北上廣深，就是和隔壁新場層出不窮、花樣百出的曼谷相比，多年來吉隆坡具有代表性的購物中心也就那么幾座。

然而，速度、規模也常常意味著緊張、生硬、缺少溫度。

正因吉隆坡的慵懶、松弛、平和，你才能在工作日的下午4點，見到坐在中庭臺階上聊天休息的人們和日料店門口排起的長隊。潮汐效應？好像并沒有那么明顯；chill氛圍？本來無需刻意營造。

◎PAVILION東京街周四下午4點的日料店

十分認同《圓桌派》“旅行與人生”一期中周軼君說過的一段話：

“世界觀的匱乏，是由于地理知識的匱乏。如何建立起一套看世界的觀念，你要了解的不是地圖上空的觀念，而是你真的走過，在高原還是在平原上，有什么樣的生活方式。”

你建立起地理觀念后，你對它就是平視的態度，不會再用或高或低或不準確的觀念來看它。任何生活方式和價值觀，都是由于地理人文所決定的。”

也許，這便是讀懂商業前先讀懂城市人文的意義，也是探場的終極奧義所在。吉隆坡商業代表項目，看這三個就夠了 | 深度市調

作者: Ivy姐姐

編輯：火姐

出品：Hot商業

讀懂吉隆坡的商業，要從了解吉隆坡的城市人文開始。

它是如此年輕，在燦若繁星的世界都會群中資歷尚淺。自1860年建城，僅僅一個多世紀，就從“泥濘的河口”（Kuala Lumpur馬來語義）一躍成為高樓林立、貿易繁榮的東南亞三大城市之一。

它是如此國際化，熙熙攘攘的人群中混雜各色面孔。馬、華、印三大主體民族和諧共處，常住人口僅200萬，每年迎接的外國游客卻超過1200萬人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被稱為“亞洲文化的十字路口”。從葡萄牙、荷蘭、英國、日本，再回到英國，輪番殖民統治在相當程度上奠定了這座城市的氣質：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人難免覺得這里效率太低。四季如夏的熱空氣中，人們走得不疾不徐，也很少見到爭吵。街頭的榴蓮攤、嘛嘛檔，流淌著生動鮮活的人間煙火氣。

◎武吉免登商圈附近，阿羅街榴蓮攤的華人老板娘

帶著這樣的城市初印象，我們走進吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）區域，探訪其中頗具代表性的三座商業項目：陽光廣場（SURIA KLCC）、柏威年廣場（PAVILION）、升禧廣場（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登區域主要地標 圖源：優居東南亞

SURIA KLCC

25年前開業的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14萬㎡，共6層，位于吉隆坡城市地標、昔日世界第一高樓石油雙塔的底部裙樓，1998年開業時曾是全馬最大的購物中心。

它有330多家店鋪，主力店包括伊勢丹百貨、全馬唯一日式書店紀伊國屋、一家冷藏超市和配有13塊屏幕的TGV影院。

從室內設計、品牌組合來說，SURIA KLCC就是那種樸實無華、作風低調的老場，你甚至能看到地板依然保留著代表25年前審美潮流的深色波導線，絕不會讓人覺得坐擁地標就高不可攀，像極了你不用洗頭擼妝就能隨時去見的那位老朋友，坦誠相見而又熱絡親切。

◎商場中庭視角，可以看到歲月留下的痕跡

◎位于商場頂樓的紀伊國屋書店。吉隆坡曾獲聯合國教科文組織授予的2020年度“世界圖書之都”

如果你認為SURIA KLCC僅限于此，那就大錯特錯了。事實上，放眼整個東南亞，它可能是功能最全的城市綜合體，甚至承擔了很大一部分城市公共配套的職能。

位于商場4層的國油科學探索中心、3層的國油畫廊、G層的馬來西亞首個音樂廳，以及隔壁的水族館、城中城公園、文華東方酒店、吉隆坡會展中心，使得SURIA KLCC成為一座無論是觀光客還是本地客都能深刻沉浸其中的超級綜合體。

相比中國大陸于2004年才落成第一座真正意義上的城市綜合體——深圳華潤中心，KLCC如此宏大而業態豐富的規劃無疑十分超前。

◎國油科學探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少當地家庭、學校前來參觀

雙子塔是馬來西亞國家石油公司總部所在地，國油科學探索中心自然承擔了與石油相關的大眾科普重任。

在容量巨大、科技感十足的體驗館里，來訪者不僅可以了解石油從開采到加工的各個環節，還能夠體驗大疆無人機飛往海上鉆井平臺的模擬游戲。

◎模擬游戲與大疆真機的操控體驗并無太大區別

◎商場門頭裝飾的F1賽車模型

吉隆坡雪邦賽道曾于1999年至2017年承辦F1馬來西亞大獎賽，這座城市也因此與賽車結下不解之緣。在SURIA KLCC商場門頭、科學探索中心、畫廊等處，都融入了獨具特色的F1元素，成為游客拍照留念的打卡點。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么開山鼻祖定非SURIA KLCC莫屬。

PAVILION

全馬定位最高端的重奢標桿

從SURIA KLCC地下1層出發，通過城中城－武吉免登空橋系統步行十多分鐘便可到達全馬定位最高端、奢侈品牌最集中的購物中心PAVILION。

空橋系統于2012年投入使用，鋼架玻璃結構內設空調，不僅改善了城中城與武吉免登兩大商圈無公共交通直達的問題，也為民眾減輕了常年炎熱、時晴時雨的天氣困擾。

◎空橋系統全長1.173公里，連接區域內多座購物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登區是吉隆坡最繁華的商業購物娛樂區，區內集合了柏威年廣場、金河廣場、樂天廣場、成功時代廣場、飛輪海88、劉蝶廣場、升禧廣場等多家大型購物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面達22萬㎡的PAVILION開幕，使得武吉免登成為一個全面覆蓋高中低檔次的大型綜合性商圈、國際品牌進駐大馬市場的首選之地。

◎PAVILION門前標志性的“三大碗”噴水池，象征三大民族共同繁榮

◎PAVILION主力店之一，馬來西亞本土百貨品牌PARKSON百盛

PAVILION擁有600多家店鋪和8個生活方式專區，整體動線呈“回”字形，可以清晰明了地看到樓上樓下，店鋪展面絕佳。

仔細看看你會發現，一段長廊分成左右兩邊，一邊是大牌奢侈品，一邊則是較為親民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐飲，夜晚時分格外熱鬧。

相比于SURIA KLCC中的重奢、輕奢、高化品牌多以中小鋪位 “蝸居”于商場G層，PAVILION里的一眾重奢店鋪無疑要大氣舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）臨街一側，所有國際一線品牌均以“1+2”復式店鋪呈現，拔升了項目的整體氣質。

PAVILION頂部以玻璃天窗設計，輔以內場的白色主色調，呈現一種明亮通透的舒適感。

寬敞的中庭十分適合舉辦各種大型主題活動，2層至3層間的階梯則形成天然的觀眾席。

◎下午茶時間，中庭兩側咖啡廳的入座率頗高

◎GPHG巡展活動邀請了不少當地名流到場

探訪當日，恰逢日內瓦高級鐘表大賞（GPHG）巡展活動在此舉辦。GPHG素有“鐘表界奧斯卡”的美譽，能舉辦如此高規格的活動，也充分印證了PAVILION在吉隆坡的商業標桿地位。

值得一提的是，商場頂樓居然有一條已開業12年的“東京街”，近40家鋪位涵蓋日式餐飲、服飾、個護、生活雜貨等，隨處可見的櫻花、燈籠、招財貓元素，讓人仿佛從吉隆坡穿越到日本。

盡管日籍人士在吉隆坡總人口中的占比極低，但無論是 SURIA KLCC的伊勢丹、紀伊國屋、宜得利，還是PAVILION的東京街，都在商場中占據了不小的面積，足以見得當地商業市場對于日本文化與品牌的認可。

◎商場頂樓的東京街入口頗為顯眼

◎中國電影《封神》正在馬來西亞熱映

The Starhill

存量改造的典型樣本

與PAVILION僅一街之隔，就是體量僅2.85萬㎡，卻因高品質改造而備受矚目的The Starhill。

項目于1996年開業，原名“升禧藝廊”（Starhill Gallery），以古典宮廷式風格與奢華生活方式體驗著稱。與商場連通的塔樓，是吉隆坡JW萬豪酒店所在地。

2019年10月，商場正式更名為The Starhill，并關閉部分空間進行為期2年的升級改造。

同時，為滿足持續增長的客戶需求，JW萬豪酒店擴建了162間新客房。加上與之相鄰的麗思卡爾頓，兩家酒店有超過1100個房間與The Starhill無縫銜接，為商場提供了充足的客流。

◎升級改造后的商場公區

升級后的商場重新定位為“Home of The Tastemakers”，這不僅反映在更加現代典雅的空間設計上，也滲透在招商運營的點滴細節中。

商場標志性的不規則外立面上層作為建筑遺產被保留下來，它的形態讓人聯想到皇冠，這也成為商場面向PAVILION一側主入口最具吸引力的視覺符號。

◎改造前主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

JW萬豪酒店從原有塔樓延展至商場內的三層空間，住客可通過酒店房間窗戶看向充滿光線的商場中庭，傳統的空間界限被打破，帶來耳目一新的窗景體驗。

◎商場主中庭上方的酒店立面 圖源：Kokaistudios 建筑邦

品牌組合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租戶，The Starhill更著重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式類品牌。

◎擁有100多年歷史的美國著名樂器品牌Gibson

◎誠品書店東南亞首店

2022年12月，誠品生活東南亞首店于The Starhill開幕，門店面積約6600㎡，集書店、零售、文創、咖啡、餐飲為一體，進一步強化了項目“風尚締造者家園”的引領性定位。

我們探訪時，項目中庭化身畫廊，The Starhill正與SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益組織共同舉辦野生虎主題藝術品義賣活動。

現場的LED大屏也顯示，項目整個10月的活動日歷也已排滿，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一種“吉隆坡版K11”的錯覺。

◎中庭公益活動及10月活動預告

世界因多樣而多彩

漫游之后的幾點思考

大半天的考察行程難免浮光掠影，幾點隨感值得進一步思考：

1、“在地性”并非都是顯性的

城市性格構成商業發展的文化基底。新舊輝映、融合東方色彩與西方文明的吉隆坡，既有現代都市的時尚氣派，也不乏古早傳統的迷人風韻。

因此，這座城市的商業包容性極強，你甚至可以說它“極不講究”。即使在高端場，也能喝到4RM一杯（約合人民幣6.3元）的果汁，見到級次跨度極大的品牌比鄰而居。

不由感慨，如此情形若在一貫強調秩序感的國內商業地產圈發生，即便不算“招商事故”，也遲早會在后續招調中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1賽車模型、“三大碗”噴水池，你也很難說出這些項目究竟有哪些容易“出片”的標志性點位。然而當你漫步其中，那種說不清道不明的自在氛圍又似乎總在有意無意提醒你，這里是吉隆坡，不是喝過蜜雪冰城就拿不到“陸家嘴簽證”的魔都，也不是永遠飛奔在追求更新更靚路上的漁村。

我們總愛在商業產品打造中強調“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客戶需要的又是什么？

是原址歷史建筑的活化保留，是當地文化元素在建筑設計、藝術裝置、節慶美陳中的簡單移植，還是充分尊重本土生活習慣，創造一個讓人不用費力踮起腳尖就能輕松融入其中的精神磁場？也許我們終會找到自己滿意的那個答案。

2、綜合體的玩法還有無限可能

本次探訪的三個項目，在綜合體各組成部分之間的客戶導流、功能互補上都有不少值得借鑒之處。

◎與商場無縫銜接的PAVILION公寓同樣高端

如果說，1.0版的城市綜合體是將不同業態版塊組合集聚起來，在這個集約系統內發揮1+1＞2的功能效用，那么這道題的玩法已經相當成熟。

在“商業+寫字樓+酒店+住宅”的傳統套路之外，我們已經看到越來越多的購物中心、寫字樓里開始裝入美術館、音樂廳、小劇場，甚至農場、直播間、馬術場……

然而，業態之間那道無形的界限卻依然存在。當城市綜合體發展到今天，我們暫且稱之為市場期待看到更多突破的2.0時代，是否可以多一些像The Starhill一樣的腦洞大開，將業態之間的空間界限變得模糊，碰撞出更多大膽創意、新奇體驗？

3、長盛不衰即合理，卷到盡頭是虛無

總有同學吐槽大馬效率太低，不說每年新開場子以雙位數計的北上廣深，就是和隔壁新場層出不窮、花樣百出的曼谷相比，多年來吉隆坡具有代表性的購物中心也就那么幾座。

然而，速度、規模也常常意味著緊張、生硬、缺少溫度。

正因吉隆坡的慵懶、松弛、平和，你才能在工作日的下午4點，見到坐在中庭臺階上聊天休息的人們和日料店門口排起的長隊。潮汐效應？好像并沒有那么明顯；chill氛圍？本來無需刻意營造。

◎PAVILION東京街周四下午4點的日料店

十分認同《圓桌派》“旅行與人生”一期中周軼君說過的一段話：

“世界觀的匱乏，是由于地理知識的匱乏。如何建立起一套看世界的觀念，你要了解的不是地圖上空的觀念，而是你真的走過，在高原還是在平原上，有什么樣的生活方式。”

你建立起地理觀念后，你對它就是平視的態度，不會再用或高或低或不準確的觀念來看它。任何生活方式和價值觀，都是由于地理人文所決定的。”

也許，這便是讀懂商業前先讀懂城市人文的意義，也是探場的終極奧義所在。吉隆坡商業代表項目，看這三個就夠了 | 深度市調

作者: Ivy姐姐

編輯：火姐

出品：Hot商業

讀懂吉隆坡的商業，要從了解吉隆坡的城市人文開始。

它是如此年輕，在燦若繁星的世界都會群中資歷尚淺。自1860年建城，僅僅一個多世紀，就從“泥濘的河口”（Kuala Lumpur馬來語義）一躍成為高樓林立、貿易繁榮的東南亞三大城市之一。

它是如此國際化，熙熙攘攘的人群中混雜各色面孔。馬、華、印三大主體民族和諧共處，常住人口僅200萬，每年迎接的外國游客卻超過1200萬人次。

◎占美清真寺

它是如此多元，被稱為“亞洲文化的十字路口”。從葡萄牙、荷蘭、英國、日本，再回到英國，輪番殖民統治在相當程度上奠定了這座城市的氣質：都有，但都不精。

它是如此平和，急性子的人難免覺得這里效率太低。四季如夏的熱空氣中，人們走得不疾不徐，也很少見到爭吵。街頭的榴蓮攤、嘛嘛檔，流淌著生動鮮活的人間煙火氣。

◎武吉免登商圈附近，阿羅街榴蓮攤的華人老板娘

帶著這樣的城市初印象，我們走進吉隆坡核心商圈城中城（KLCC）-武吉免登（Bukit Bintang）區域，探訪其中頗具代表性的三座商業項目：陽光廣場（SURIA KLCC）、柏威年廣場（PAVILION）、升禧廣場（The Starhill）。

◎城中城-武吉免登區域主要地標 圖源：優居東南亞

SURIA KLCC

25年前開業的“微度假目的地”

SURIA KLCC建面14萬㎡，共6層，位于吉隆坡城市地標、昔日世界第一高樓石油雙塔的底部裙樓，1998年開業時曾是全馬最大的購物中心。

它有330多家店鋪，主力店包括伊勢丹百貨、全馬唯一日式書店紀伊國屋、一家冷藏超市和配有13塊屏幕的TGV影院。

從室內設計、品牌組合來說，SURIA KLCC就是那種樸實無華、作風低調的老場，你甚至能看到地板依然保留著代表25年前審美潮流的深色波導線，絕不會讓人覺得坐擁地標就高不可攀，像極了你不用洗頭擼妝就能隨時去見的那位老朋友，坦誠相見而又熱絡親切。

◎商場中庭視角，可以看到歲月留下的痕跡

◎位于商場頂樓的紀伊國屋書店。吉隆坡曾獲聯合國教科文組織授予的2020年度“世界圖書之都”

如果你認為SURIA KLCC僅限于此，那就大錯特錯了。事實上，放眼整個東南亞，它可能是功能最全的城市綜合體，甚至承擔了很大一部分城市公共配套的職能。

位于商場4層的國油科學探索中心、3層的國油畫廊、G層的馬來西亞首個音樂廳，以及隔壁的水族館、城中城公園、文華東方酒店、吉隆坡會展中心，使得SURIA KLCC成為一座無論是觀光客還是本地客都能深刻沉浸其中的超級綜合體。

相比中國大陸于2004年才落成第一座真正意義上的城市綜合體——深圳華潤中心，KLCC如此宏大而業態豐富的規劃無疑十分超前。

◎國油科學探索中心占地近7000㎡，除游客外也有不少當地家庭、學校前來參觀

雙子塔是馬來西亞國家石油公司總部所在地，國油科學探索中心自然承擔了與石油相關的大眾科普重任。

在容量巨大、科技感十足的體驗館里，來訪者不僅可以了解石油從開采到加工的各個環節，還能夠體驗大疆無人機飛往海上鉆井平臺的模擬游戲。

◎模擬游戲與大疆真機的操控體驗并無太大區別

◎商場門頭裝飾的F1賽車模型

吉隆坡雪邦賽道曾于1999年至2017年承辦F1馬來西亞大獎賽，這座城市也因此與賽車結下不解之緣。在SURIA KLCC商場門頭、科學探索中心、畫廊等處，都融入了獨具特色的F1元素，成為游客拍照留念的打卡點。

如果吉隆坡也有“城市微度假目的地”的概念，那么開山鼻祖定非SURIA KLCC莫屬。

PAVILION

全馬定位最高端的重奢標桿

從SURIA KLCC地下1層出發，通過城中城－武吉免登空橋系統步行十多分鐘便可到達全馬定位最高端、奢侈品牌最集中的購物中心PAVILION。

空橋系統于2012年投入使用，鋼架玻璃結構內設空調，不僅改善了城中城與武吉免登兩大商圈無公共交通直達的問題，也為民眾減輕了常年炎熱、時晴時雨的天氣困擾。

◎空橋系統全長1.173公里，連接區域內多座購物中心及酒店

PAVILION所在的武吉免登區是吉隆坡最繁華的商業購物娛樂區，區內集合了柏威年廣場、金河廣場、樂天廣場、成功時代廣場、飛輪海88、劉蝶廣場、升禧廣場等多家大型購物中心。

武吉免登之于吉隆坡，正如同南京路/淮海路之于上海，王府井之于北京，春熙路之于成都。

2007年，建面達22萬㎡的PAVILION開幕，使得武吉免登成為一個全面覆蓋高中低檔次的大型綜合性商圈、國際品牌進駐大馬市場的首選之地。

◎PAVILION門前標志性的“三大碗”噴水池，象征三大民族共同繁榮

◎PAVILION主力店之一，馬來西亞本土百貨品牌PARKSON百盛

PAVILION擁有600多家店鋪和8個生活方式專區，整體動線呈“回”字形，可以清晰明了地看到樓上樓下，店鋪展面絕佳。

仔細看看你會發現，一段長廊分成左右兩邊，一邊是大牌奢侈品，一邊則是較為親民的品牌。玻璃天窗下有很多小酒吧和餐飲，夜晚時分格外熱鬧。

相比于SURIA KLCC中的重奢、輕奢、高化品牌多以中小鋪位 “蝸居”于商場G層，PAVILION里的一眾重奢店鋪無疑要大氣舒展得多。

星光大道（Bintang Walk）臨街一側，所有國際一線品牌均以“1+2”復式店鋪呈現，拔升了項目的整體氣質。

PAVILION頂部以玻璃天窗設計，輔以內場的白色主色調，呈現一種明亮通透的舒適感。

寬敞的中庭十分適合舉辦各種大型主題活動，2層至3層間的階梯則形成天然的觀眾席。

◎下午茶時間，中庭兩側咖啡廳的入座率頗高

◎GPHG巡展活動邀請了不少當地名流到場

探訪當日，恰逢日內瓦高級鐘表大賞（GPHG）巡展活動在此舉辦。GPHG素有“鐘表界奧斯卡”的美譽，能舉辦如此高規格的活動，也充分印證了PAVILION在吉隆坡的商業標桿地位。

值得一提的是，商場頂樓居然有一條已開業12年的“東京街”，近40家鋪位涵蓋日式餐飲、服飾、個護、生活雜貨等，隨處可見的櫻花、燈籠、招財貓元素，讓人仿佛從吉隆坡穿越到日本。

盡管日籍人士在吉隆坡總人口中的占比極低，但無論是 SURIA KLCC的伊勢丹、紀伊國屋、宜得利，還是PAVILION的東京街，都在商場中占據了不小的面積，足以見得當地商業市場對于日本文化與品牌的認可。

◎商場頂樓的東京街入口頗為顯眼

◎中國電影《封神》正在馬來西亞熱映

The Starhill

存量改造的典型樣本

與PAVILION僅一街之隔，就是體量僅2.85萬㎡，卻因高品質改造而備受矚目的The Starhill。

項目于1996年開業，原名“升禧藝廊”（Starhill Gallery），以古典宮廷式風格與奢華生活方式體驗著稱。與商場連通的塔樓，是吉隆坡JW萬豪酒店所在地。

2019年10月，商場正式更名為The Starhill，并關閉部分空間進行為期2年的升級改造。

同時，為滿足持續增長的客戶需求，JW萬豪酒店擴建了162間新客房。加上與之相鄰的麗思卡爾頓，兩家酒店有超過1100個房間與The Starhill無縫銜接，為商場提供了充足的客流。

◎升級改造后的商場公區

升級后的商場重新定位為“Home of The Tastemakers”，這不僅反映在更加現代典雅的空間設計上，也滲透在招商運營的點滴細節中。

商場標志性的不規則外立面上層作為建筑遺產被保留下來，它的形態讓人聯想到皇冠，這也成為商場面向PAVILION一側主入口最具吸引力的視覺符號。

◎改造前主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

◎改造后主入口 圖源：Kokaistudios 建筑邦

JW萬豪酒店從原有塔樓延展至商場內的三層空間，住客可通過酒店房間窗戶看向充滿光線的商場中庭，傳統的空間界限被打破，帶來耳目一新的窗景體驗。

◎商場主中庭上方的酒店立面 圖源：Kokaistudios 建筑邦

品牌組合上，除LV、ROLEX等奢侈品牌主力租戶，The Starhill更著重引入了Gibson吉他行、THE CHAMBER酒行等生活方式類品牌。

◎擁有100多年歷史的美國著名樂器品牌Gibson

◎誠品書店東南亞首店

2022年12月，誠品生活東南亞首店于The Starhill開幕，門店面積約6600㎡，集書店、零售、文創、咖啡、餐飲為一體，進一步強化了項目“風尚締造者家園”的引領性定位。

我們探訪時，項目中庭化身畫廊，The Starhill正與SAVE WILD TIGERS、THE HABITAT FOUNDATION等公益組織共同舉辦野生虎主題藝術品義賣活動。

現場的LED大屏也顯示，項目整個10月的活動日歷也已排滿，包括POP UP、Fashion Show等。

置身The Starhill，竟有一種“吉隆坡版K11”的錯覺。

◎中庭公益活動及10月活動預告

世界因多樣而多彩

漫游之后的幾點思考

大半天的考察行程難免浮光掠影，幾點隨感值得進一步思考：

1、“在地性”并非都是顯性的

城市性格構成商業發展的文化基底。新舊輝映、融合東方色彩與西方文明的吉隆坡，既有現代都市的時尚氣派，也不乏古早傳統的迷人風韻。

因此，這座城市的商業包容性極強，你甚至可以說它“極不講究”。即使在高端場，也能喝到4RM一杯（約合人民幣6.3元）的果汁，見到級次跨度極大的品牌比鄰而居。

不由感慨，如此情形若在一貫強調秩序感的國內商業地產圈發生，即便不算“招商事故”，也遲早會在后續招調中予以校正。

◎SURIA KLCC的HLA概念店隔壁是Dior香化

除了F1賽車模型、“三大碗”噴水池，你也很難說出這些項目究竟有哪些容易“出片”的標志性點位。然而當你漫步其中，那種說不清道不明的自在氛圍又似乎總在有意無意提醒你，這里是吉隆坡，不是喝過蜜雪冰城就拿不到“陸家嘴簽證”的魔都，也不是永遠飛奔在追求更新更靚路上的漁村。

我們總愛在商業產品打造中強調“在地性”，然而，真正的“在地性”是什么？客戶需要的又是什么？

是原址歷史建筑的活化保留，是當地文化元素在建筑設計、藝術裝置、節慶美陳中的簡單移植，還是充分尊重本土生活習慣，創造一個讓人不用費力踮起腳尖就能輕松融入其中的精神磁場？也許我們終會找到自己滿意的那個答案。

2、綜合體的玩法還有無限可能

本次探訪的三個項目，在綜合體各組成部分之間的客戶導流、功能互補上都有不少值得借鑒之處。

◎與商場無縫銜接的PAVILION公寓同樣高端

如果說，1.0版的城市綜合體是將不同業態版塊組合集聚起來，在這個集約系統內發揮1+1＞2的功能效用，那么這道題的玩法已經相當成熟。

在“商業+寫字樓+酒店+住宅”的傳統套路之外，我們已經看到越來越多的購物中心、寫字樓里開始裝入美術館、音樂廳、小劇場，甚至農場、直播間、馬術場……

然而，業態之間那道無形的界限卻依然存在。當城市綜合體發展到今天，我們暫且稱之為市場期待看到更多突破的2.0時代，是否可以多一些像The Starhill一樣的腦洞大開，將業態之間的空間界限變得模糊，碰撞出更多大膽創意、新奇體驗？

3、長盛不衰即合理，卷到盡頭是虛無

總有同學吐槽大馬效率太低，不說每年新開場子以雙位數計的北上廣深，就是和隔壁新場層出不窮、花樣百出的曼谷相比，多年來吉隆坡具有代表性的購物中心也就那么幾座。

然而，速度、規模也常常意味著緊張、生硬、缺少溫度。

正因吉隆坡的慵懶、松弛、平和，你才能在工作日的下午4點，見到坐在中庭臺階上聊天休息的人們和日料店門口排起的長隊。潮汐效應？好像并沒有那么明顯；chill氛圍？本來無需刻意營造。

◎PAVILION東京街周四下午4點的日料店

十分認同《圓桌派》“旅行與人生”一期中周軼君說過的一段話：

“世界觀的匱乏，是由于地理知識的匱乏。如何建立起一套看世界的觀念，你要了解的不是地圖上空的觀念，而是你真的走過，在高原還是在平原上，有什么樣的生活方式。”

你建立起地理觀念后，你對它就是平視的態度，不會再用或高或低或不準確的觀念來看它。任何生活方式和價值觀，都是由于地理人文所決定的。”

也許，這便是讀懂商業前先讀懂城市人文的意義，也是探場的終極奧義所在。