前有萬億國債，后有舊改房改新王炸！重慶樓市或?qū)⑴苴A大勢

約翰·亞當(dāng)斯曾說過，決定未來走向的不是勢均力敵的ABC,恰恰是手持10%砝碼的D。

這句話很應(yīng)景，過去的一周，一份國家級的年度投資計(jì)劃，讓飽受詬病的股市恢復(fù)了些生氣，喋喋不休的抱怨聲小了很多。在一群理性樂觀主義者看來，這只是一場新變局的開始。

過去的一周發(fā)生了什么？沒錯(cuò)，萬億級投資正式啟動(dòng)。10月24日，十四屆全國人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過了，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)國務(wù)院增發(fā)國債和2023年中央預(yù)算調(diào)整方案的決議，明確中央財(cái)政將在今年四季度，增發(fā)2023年國債1萬億元。

很多人的共識：一夜之間，風(fēng)向變了。過去幾年，市場流動(dòng)性還充裕的情況下，股市和樓市如同量子糾纏，此起彼伏。歷史畢竟是歷史，股市與樓市的同向下墜，是新現(xiàn)象。

1萬億特別國債洶涌來襲，終于守衛(wèi)了3000點(diǎn)大關(guān)，此時(shí)股市尚未脫險(xiǎn)，那樓市何時(shí)復(fù)興？萬億國債釋放了哪些信號？未來的重慶樓市機(jī)會(huì)到底在哪？渝商聯(lián)智庫圍繞一系列問題，結(jié)合專家意見給予解析。

萬億國債規(guī)模算大嗎，其實(shí)不大。美國兩個(gè)季度的國債發(fā)行，就高達(dá)1.5萬億美元。這次可以說，是特殊時(shí)期的特殊應(yīng)對之策。

建國以來，中國共有四次發(fā)國債經(jīng)歷，分別是1998年的2700億元，2007年1.55萬億元，2020年1萬億元及2023年1萬億元。一般來說，每年發(fā)行國債籌資有9次，基本每個(gè)月10號發(fā)行。此次國債有5000億元計(jì)劃四季度發(fā)完，其余結(jié)轉(zhuǎn)5000億元將于2024年用完。

文件很清晰，此輪國債為專項(xiàng)債，為何有如此計(jì)劃安排？

易宏地產(chǎn)研究院總經(jīng)理陳旭認(rèn)為，此輪國債對提升基建水平有大利，政策有前瞻性，不排除后續(xù)有進(jìn)一步增發(fā)國債的可能。疫情是誘因，整體經(jīng)濟(jì)下滑才是主因。

“10年一次的國債發(fā)行規(guī)律，被縮短至3年一次，的確與嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)下滑有關(guān)。三年前的萬億國債，主要是解決疫情防控相關(guān)問題，今年股市、樓市不景氣，加上地方財(cái)政壓力山大，以及突如其來的旱汛情，就有了本輪的萬億特別國債。”他分析到，本輪國債信號釋放，其維穩(wěn)意義大于治災(zāi)層面。

萬億級國債計(jì)劃頒布后，很多自媒體錯(cuò)誤地理解為：此輪國債可以撬動(dòng)4-5萬億元債務(wù)，因而對經(jīng)濟(jì)增長有強(qiáng)拉動(dòng)效應(yīng)。

事實(shí)上，此輪國債，中央采取的是轉(zhuǎn)移支付的形式，對項(xiàng)目申報(bào)和監(jiān)管非常嚴(yán)格，加上近年三申五令嚴(yán)禁地方債務(wù)的擴(kuò)張，絕無債務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

這次發(fā)債，資金投向跟著項(xiàng)目走。主要投入方向?yàn)楣こ探ㄔO(shè)：主要是水庫、堤防、蓄滯洪區(qū)等防洪工程建設(shè)；還有網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架投入——雨水情監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)和智慧化調(diào)度決策系統(tǒng)。重點(diǎn)區(qū)域：華北、東北等地，將具備條件的災(zāi)毀農(nóng)田，全部修復(fù)提升成為高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的同時(shí)，統(tǒng)籌支持受災(zāi)地區(qū)及其他地區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)。

如此規(guī)模的基建投入，會(huì)對基建行業(yè)有何影響？

峻屹建設(shè)有限公司總監(jiān)黃毅認(rèn)為，此輪投入規(guī)模有限。如果按申報(bào)的平均原則，每個(gè)省份僅有300-350億元的預(yù)算。盡管規(guī)模不大，但對行業(yè)有提振作用。當(dāng)下建筑業(yè)已進(jìn)入寒冬期，此輪投入無疑是一劑強(qiáng)心針。

他談到，這輪專項(xiàng)投入對市場流動(dòng)性也有一定的改善作用。建筑業(yè)中，行業(yè)公認(rèn)橋梁和水利工程的利潤，大于房屋和道路的工程利潤，本輪投入主要在水利方面，這樣會(huì)促使一些其它領(lǐng)域的工程單位往水利轉(zhuǎn)型。

基建行業(yè)發(fā)展，理當(dāng)對整體經(jīng)濟(jì)有所拉動(dòng)。這是所有人都樂見其成的。

然而，萬億國債發(fā)放，要作用于樓市，還需要其他配套政策和條件。

按行業(yè)大咖的理解，城鎮(zhèn)化率越過70%這條線，樓市機(jī)遇就主要在城市更新。重慶城鎮(zhèn)化率已達(dá)到70.96%，正在實(shí)施新一輪大規(guī)模舊改，樓市復(fù)蘇未來可期。

最近，重慶市政府公布了59個(gè)舊城改造項(xiàng)目，總投資約2743億元，這還是重慶對外公布的中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目的第一批名單，這批舊改名單惠及各區(qū)。

具體上，投資過百億的舊改項(xiàng)目有：

3.1渝中區(qū)：長濱路沿線舊城改造項(xiàng)目

位置：渝中區(qū)長濱路，?？湾薜嚼准移铝⒔贿@一段，全長3公里。改造方向：高端商務(wù)辦公樓宇。總投資約114億元，2024年開工，工期3年。

3.2九龍坡區(qū)：上游片區(qū)舊城改造

位置：九龍坡毛線溝立交，上游村。改造方向：大型綜合住宅區(qū)，包含761畝土地開發(fā)、82萬㎡住宅建筑、13.45萬㎡商業(yè)建筑。總投資約100億元，2023年12月開工，預(yù)計(jì)2025年12月竣工。

3.3江北區(qū)：長江三廠片區(qū)舊城改造項(xiàng)目

位置：項(xiàng)目位于江北區(qū)中心，東接江北嘴，西聯(lián)觀音橋商圈，南接曾家?guī)r，北聯(lián)龍頭寺公園。改造方向：大型綜合體。約38.9萬㎡住宅開發(fā)，41.1萬㎡商業(yè)商務(wù)開發(fā)及運(yùn)營（其中長安科技創(chuàng)新中心項(xiàng)目約24萬㎡）?？偼顿Y約208億元，2年內(nèi)開工，預(yù)計(jì)2028年竣工。

3.4大渡口區(qū)：伏牛溪油庫舊城改造項(xiàng)目

位置：位于大渡口區(qū)建勝鎮(zhèn)，項(xiàng)目北側(cè)為伏牛溪輕軌站，南至長江，西至金鰲山片區(qū)，東接重慶國際復(fù)合材料股份有限公司。改造方向：濱江住宅區(qū)?？偼顿Y約200億元，2024年開工，預(yù)計(jì)2029年竣工。

3.5大渡口區(qū)：釣魚嘴片區(qū)舊城改造項(xiàng)目

位置：位于大渡口區(qū)東南角，臨魚洞長江大橋。改造方向：濱江生態(tài)住宅大型社區(qū)。總投資約209億元，2024年開工，預(yù)計(jì)2028年竣工。

除了大規(guī)模舊改，對于重慶樓市的未來，還有一條普惠性利好：國家新一輪房改啟動(dòng)。

解讀新一輪房改主要就兩點(diǎn)，一是要加大保障性住房建設(shè)和供給，二是要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。

盡管保障房建設(shè)已經(jīng)持續(xù)多年，新房改政策仍明確了可以適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障性住房，這對去庫存有重大意義。

市場上房源飽和特征非常明顯，未來全國住房建造的中樞值已經(jīng)基本固定在10-12億平米，這就相當(dāng)于總數(shù)。再細(xì)化到商品房、公租房、人才住房、保障性住房等，某類住房的比例提高，其他住房的比例就肯定要減少。

同時(shí)房改文件首次明確提出，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求?？梢钥吹?，政策正在弱化行政調(diào)控手段。

9月底，自然資源部給各省市主管部門下發(fā)了文件， 建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制；建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制。文件下發(fā)后，已經(jīng)有4個(gè)熱點(diǎn)城市宣布，取消土地價(jià)格限制，恢復(fù)“價(jià)高者得”的原則。成都、廈門還取消了銷售價(jià)格限制，開發(fā)商建好房子以后，可以自由定價(jià)。

新房改文件還明確提到，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)。這一提法，重慶喜中榜單。

目前重慶樓市正在溫和回升，2023年1-9月，商品房累計(jì)成交面積為943.5萬㎡，同比下降12.6%；商品住宅累計(jì)成交面積為510.5萬㎡，同比增長0.9%。

進(jìn)入10月以來，周成交量有明顯上升：上周，住宅市場備案建面均價(jià)為16063元/㎡，環(huán)比上漲5%，同比上漲8%；供應(yīng)面積21.27萬方，環(huán)比上漲220%，同比上漲40%；備案面積19.06萬方，環(huán)比上漲40%，同比上漲46%。

分析人士普遍認(rèn)為，有了萬億國債托市的宏觀大勢，再手持大規(guī)模舊改和新房改這對王炸，重慶或?qū)⒊蔀闃鞘腥鎻?fù)蘇的熱點(diǎn)城市之一。

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