2024年的房地產市場會怎樣？

房價在過去多年中持續上漲，使得房子成為許多人無法企及的奢侈品。這種現象對全國結婚率和生育率產生了一定的負面影響。然而，我們不會抨擊樓市，也不會刻意唱衰它。相反，我們應該認識到，房地產市場對于許多人來說是一個必要的金融產品，尤其是在通貨膨脹的情況下。房價的上漲可以帶來一些好處。首先，它可以幫助許多人實現購房夢想。盡管房價可能很高，但通過貸款等金融產品的幫助下，許多人仍然可以購買房屋。這可以帶來一定的家庭穩定和幸福感。其次，房價上漲還可以吸引一些投資者。這些人購買房屋的目的是為了從中獲取利潤，而不是自住。他們的購買行為可以刺激房價上漲，并為市場提供更多的供應。我們應該看到，房地產市場的存在有其積極意義。雖然房價可能很高，但它仍然是一個有需求的市場。對于那些確實需要買房的人來說，房價的上漲可能是必要的。但是，我們也應該認識到，房價上漲所帶來的問題，比如對于那些無法負擔房屋購買成本的人來說，它可能會帶來一定的財務壓力。因此，我們應該在購房時保持冷靜，并對市場進行理性的評估。

最近金融情況有所變化。10月24日晚上，會議宣布增發了1萬億特別國債和2.7萬億的新增地方債。四季度，水終于從各方面放出來了。讓我們回顧一下歷史幾次特別國債發行的背景。
第一次發行于1998年8月的2700億特別國債的目的是補充國有四大銀行的資本金，以應對不良資產所導致的危機。
第二次發行于2007年的1.55萬億特別國債被用作國家外匯投資公司的資本金。

第三次發行于2020年6月15日，發行10000億元5/7/10Y抗疫特別國債用來直達基層抗疫。

第四次發行于2022年12月9日，財政部宣布，將發行價值7500億元人民幣的3年期特別國債，這與2007年發行的相同期限的國債一樣。

第五次發行于10月24日，財政部宣布將發行10000億元人民幣特別國債，用于支持應對自然災害等問題的建設。

經過總結，可以發現每一次發債都是為了在經濟下行時期通過特殊手段來刺激經濟增長。而且，每一次發債之后，都帶動了股市和房地產市場的關聯度和利好消息。

09年和20年的房價上漲，很大程度上是由于市場上存在大量貨幣所導致的。這些貨幣的發行和流通是發債背后的邏輯。其目的是增加貨幣流通量，通過通貨膨脹來降低債務負擔。

近年來，房地產市場呈現出了持續下行的趨勢，各種數據指標也出現了下滑的情況。國家統計局數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。同期的1-9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元（8.9萬億），下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。可以看出，房地產市場的下行壓力對于整個投資鏈條都產生了影響。在開發投資完成方面，全國房地產開發投資1-9月份為87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資額為66279億元，下降8.4%。這一數據表明，房地產市場下行對于整個房地產開發領域的投資額產生了較大的影響。

近年來，房地產市場經歷了巨大的波動，開發商和老百姓都面臨著前所未有的壓力。一方面，開發商不敢輕易拿地，因為土地價格已經達到了歷史新高，而且市場上的供應量也在不斷增加，競爭越來越激烈。另一方面，老百姓也不愿輕易買房，因為他們手里缺錢，同時感到就業不穩定，收入增長緩慢，害怕買了房子之后無法負擔日常開銷。然而，這些困難并沒有阻止人們對房地產市場的需求。實際上，房地產市場的供需關系一直處于緊張狀態，尤其是在一些大城市和熱門地區。因此，房地產開發商仍然在積極地開發新的項目，以滿足市場需求。從整體上看，房地產市場的趨勢是穩定的。雖然房價可能會有所波動，但大勢仍然向上。隨著人們收入水平的提高，房地產市場仍然具有巨大的吸引力。然而，在購房過程中，人們需要更加理性，不能盲目跟風或者貸款過多，以免面臨風險。那么，2024年的房地產又會如何呢？

首先，今年拿地金額前百強的企業中75%是央企或者地方國企與城投平臺公司，民營企業僅占25%。而前十名則全是央企或者國企。而這些企業背后是政府的擔保，所以不會出現資金問題。隨著民企退出拿地前十強的舞臺，未來幾年市場上新增的項目多數都是國企與央企。

其次，自2020年8月三道紅線出臺以來，該暴雷的房地已經爆的差不多了，剩下的知名房企也沒幾家了。2024年就算還有暴雷的也是一些中小型民企，對于市場的沖擊不會很大。央企，國企，基本不會觸發三道紅線。所以，房地產集中暴雷的情況也不會出現了。此外，房地產市場受宏觀經濟環境、政策調整等因素的影響較大，因此市場波動仍然存在。不過，從整體上看，房地產行業已經進入了一個新的發展階段，需要更加注重風險控制和可持續性發展。

最后，政策面一定比以往都要好。一方面目前手握土地的多為“親兒子”。“親兒子”那了地不開發不行，開發了賣不出去更不行。另一方面，雖然房企融資依然很難，但是相比沒有政府背書的民企而言。這些“親兒子”還是有機會的。所以，當融資問題得到解決，剩下的就是如何從需求端出發做好去庫存的工作。

總之，未來可期。房地產“至暗時期”已經過去。希望2024年一切都會好起來。