董小姐 | 碧桂園剛剛做了一個大決定

　　安靜了幾個月的碧桂園，內(nèi)部出現(xiàn)了新動靜。???????????

　　12月5日，碧桂園忽然召集內(nèi)部開會，宣布了一連串的區(qū)域大合并和人事任免名單。

　　據(jù)董小姐了解，這次區(qū)域合并后，新成立了7個區(qū)域，免去了7位區(qū)域總，全碧桂園區(qū)域數(shù)量從28個減到了21個。???

　　1、合并河北、北京區(qū)域，新成立華北區(qū)域，任命原云南區(qū)域總李春秋為華北區(qū)域總；原河北區(qū)域總李曉明，成為華北區(qū)域副總裁。

　　2、合并山東、蘇北區(qū)域，新成立魯蘇區(qū)域，任命原山東區(qū)域總時凱為魯蘇區(qū)域總。原蘇北區(qū)域總黃文鋒，變成魯蘇區(qū)域副總裁。

　　3、合并西北、陜西區(qū)域，新成立中西區(qū)域，任命原陜西區(qū)域總郭榮旺為中西區(qū)域總。原西北區(qū)域總劉建軍，變成中西區(qū)域副總裁。

　　4、合并浙江、安徽區(qū)域，新成立浙皖區(qū)域，任命原安徽區(qū)域總楊舜凱為浙皖區(qū)域總。????????????

　　5、合并江西、福建區(qū)域，新成立贛閩區(qū)域，任命原江西區(qū)域總鄒浩為贛閩區(qū)域總。免去原浙江、福建區(qū)域總歐陽寶坤職位，任命為集團(tuán)法務(wù)部總經(jīng)理。

　　6、合并廣西、江中區(qū)域，新成立江中區(qū)域，任命原廣西區(qū)域總洪斌為江中區(qū)域總。免去江中區(qū)域總楊志成職位，其地產(chǎn)集團(tuán)副總裁職位不變，另有任用。

　　7、合并四川、云南區(qū)域，新成立川滇區(qū)域，任命原四川區(qū)域總許琪為川滇區(qū)域總。

　　此外，還換了一個區(qū)域總。

　　8、任命原北京區(qū)域總姜軍為滬蘇區(qū)域總，原滬蘇區(qū)域總謝金雄另有任用。

　　碧桂園的區(qū)域拆分之細(xì)，行業(yè)里無出其右。雖然，過去「分分合合」特別多，但總體來說，它的區(qū)域設(shè)置還是以細(xì)分為主。

　　今年最早的一次碧桂園區(qū)域大合并，發(fā)生在9個月前：。上一次區(qū)域合并則是在今年6月，當(dāng)時把江中、佛肇合并為江中區(qū)域。??

　　而這一次，區(qū)域合并的范圍更廣了，多以鄰省為主。可以說，碧桂園集團(tuán)對地方的管控半徑，進(jìn)一步收緊。

　　不過，區(qū)域總上上下下，大家也見怪不怪了。

　　今年開始，很多房企都在組織架構(gòu)上動靜不小。中海合并了一些區(qū)域，。

　　區(qū)域合并的背后邏輯，都是資產(chǎn)規(guī)模下來了，拿不了那么多地，所以要收縮，要精簡隊(duì)伍。

　　接下來，可能會有區(qū)域團(tuán)隊(duì)的人員流轉(zhuǎn)。

　　不過 ，這次動作，還能看出碧桂園目前的重心：要通過區(qū)域合并，來從全公司統(tǒng)籌保交付的資源。

　　據(jù)說，碧桂園內(nèi)部目前的首要工作任務(wù)就是：保交付、保資產(chǎn)、保核心團(tuán)隊(duì)。理由是：

　　「保交付，才能保品牌；保資產(chǎn)，才能有未來的資產(chǎn)空間；保團(tuán)隊(duì)，才能在市場好轉(zhuǎn)的時候繼續(xù)動起來。」

　　內(nèi)部的聲音說，這是一根紅線，也是公司的生存哲學(xué)。大家都快會背了。???????????????????

　　今年10月以來，碧桂園內(nèi)部有高管會的主題變成了，「奮不顧身保交付」。集團(tuán)開始不斷給大家打氣，還給區(qū)域講各種紓困的辦法。

　　董小姐了解到，目前，碧桂園在內(nèi)部設(shè)置了一個「紅黃綠分檔」。從項(xiàng)目、城市、到區(qū)域，做整體測算，看區(qū)域內(nèi)部短期、長期的資產(chǎn)+現(xiàn)金，夠不夠保交付，以此分檔。

　　「綠檔」是一個區(qū)域內(nèi)目前現(xiàn)金就夠保交付，「黃檔」是區(qū)域現(xiàn)金+資產(chǎn)才夠保交付，「紅檔」則是存在交付風(fēng)險的。這個紅黃綠檔實(shí)時動態(tài)變化，是碧桂園保交付的一個管理手段。

　　區(qū)域合并以后，可能的路線是，各個區(qū)域內(nèi)開始資源整合，調(diào)集資金，幫助弱勢區(qū)域。如果一個已經(jīng)不拿地、資金周轉(zhuǎn)不足的區(qū)域，可以和其他強(qiáng)勢區(qū)域合并，說不定能搞定一部分保交付的問題。

　　這里有強(qiáng)弱結(jié)合的幫扶之感，可能很多區(qū)域需要將一個沒那么強(qiáng)的區(qū)域，背在身上。

　　目前，施工單位是否愿意干活很重要。過去，房企做項(xiàng)目，各地很多施工單位都做了墊資。到相關(guān)的節(jié)點(diǎn)時，開發(fā)商必須給施工單位付錢。但如果一個區(qū)域賬上沒錢，無法跟施工單位結(jié)算，保交付也無從談起。通過整合不同的區(qū)域，經(jīng)過一些內(nèi)部資源統(tǒng)籌，才可能解決這個問題。

　　「區(qū)域總的主觀能動性也很重要。」一位房企高管告訴董小姐，合并以后，要完成保交付，區(qū)域總可以自由調(diào)集區(qū)域內(nèi)資源，肥肉、瘦肉都可以搭起來走了。

　　地方的監(jiān)管資金賬戶，一般會有一定資金余額提取空間。它取決于地方管理層團(tuán)隊(duì)的主觀意愿，需要向上交流跟溝通。主動性強(qiáng)的區(qū)域總，往往有一定資金調(diào)配的自由度。

　　總的來說，碧桂園「保交付」的緊迫感未免也太重了。

　　如果是這樣，這次合并可能沒有太多的業(yè)務(wù)邏輯，而更多是資源重組的邏輯。

　　區(qū)域合并后，履新的八位區(qū)域總，有不少是博士，相對更年輕，接下來，他們面臨的第一任務(wù)除了保交付，就是去庫存。??

　　很多碧桂園的朋友說，各個區(qū)域投資基本停滯了，只有代管代建還可以多談一談，尋找一些可能性。「很多區(qū)域都還是有不少貨的，只是賣的不好。」

　　關(guān)于去庫存，董小姐最近剛好寫過一篇文章，仔細(xì)探討了下方法論問題：。結(jié)論就是，都不容易。??????

　　碧桂園現(xiàn)狀到底怎么樣？碧桂園的朋友說，現(xiàn)在就是努力自救，保交付。查了下他們的交付數(shù)據(jù)，到11月30日，交付房屋50萬套，面積約6043萬平方米。

　　不過，內(nèi)部區(qū)域資源幫扶的感覺，也帶來了一些微妙的反應(yīng)。

　　過去一段時間，當(dāng)集團(tuán)像過篩子一樣全公司檢視，找資源、填窟窿，去支援弱勢區(qū)域。碧桂園一些尚且不錯的區(qū)域，發(fā)現(xiàn)自己更有義務(wù)來支援其他區(qū)域了。

　　董小姐從這些區(qū)域里，聽到了不少抱怨。

　　但是，集團(tuán)視角仍然需要一盤棋。

　　你怎么看碧桂園這次針對14個區(qū)域的大合并呢？

　　歡迎留言告訴董小姐。