2023年房地產成績單公布，多項數據再探新低

昨天（1月17日），國家統計局發布2023年國民經濟相關數據，GDP同比增長5.2%，超出預期目標，經濟全年保持復蘇態勢。然而，房地產領域的成績單卻并不樂觀。2023年，房地產行業的深度調整注定了各項數據的新低。去年，房地產行業從微觀上最直接的感受就是市場遇冷，銷售壓力大，同時城市間分化持續拉大。但從整體宏觀層面看，全國的行業溫度如何，每年的投資、銷售、建設數據都更加清晰直觀。

全國房地產投資同比下降9.6%

2023年全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。是2018年以來的新低，而房地產開發投資增速的跌幅更是處于歷史較低水平。

全國商品房銷售面積創近十年新低
2023年全國商品房銷售面積僅為11.09億平方米，基本相當于2012年的水平。商品房銷售金額約為11.66萬億元。與2021年18.2萬億元的高點相比，行業市場規模萎縮了1/3以上，創下2016年以來的新低。

雖然銷售面積和銷售金額數據繼續下降，但從降幅來看，分別下降了8.5%和6.5%。與去年相比，幅度明顯縮小。分別收窄15.8和20.2個百分點。可見，今年房地產政策的及時調整對市場下跌起到了一定的支撐作用。
尤其是8月以來的數據，新建商品住宅網上登記量整體回升。12月份，受多重利好政策疊加以及開發商年底以價換量策略的影響，房地產銷售數據也出現一波上漲。
僅12月份，全國商品房銷售面積11226萬平方米，環比增長41.6%；商品房銷售額11.304億元，環比增長38.6%。在傳統購房淡季，可以明顯看出居民購房動力出現觸底回升跡象。這也可以被認為是一個積極的信號。
此外，今年以來，從中央到地方政府，利好政策頻頻出臺，2024年政策持續發力的信號非常明確。

全國新開工住宅面積已經回到了2006年
2023年，全國新開工住宅施工面積約為6.9億平方米（6.9286億平方米），在去年低點基礎上，繼續下降20%以上。這一數據較2019年16.7億平方米的高點下降了近60%，房企開工量回到2006年的水平。

如果按照城鎮化率和國外經驗保守估計，我國房地產業每年應該能夠保證1-12億平方米的新開工面積。2023年的數據只達到了一半的水平，行業已經出現了較大的投資缺口。也就是說，目前的情況不會是未來的常態，行業還有很大的調整空間。與此同時，2023年全國土地出讓金也同比下降15%，創2017年以來最低水平。如此低的拿地開工量也意味著2024年行業供需關系將出現一定程度的逆轉，這也將為房價的下跌提供一定的支撐。
全國商品房庫存已接近歷史最高水平
雖然開工數量有所減少，但在保交樓的前提下，全國房屋竣工面積反而同比增長了17%！達到99831萬平方米。這種增減，導致房地產企業的庫存結構越來越不健康。
截至去年底，全國商品房庫存量達6.7億平方米，比上年大幅增長19.0%。經過連續四年的增長，已接近2015年去庫存前的高位。

其中，住宅待售面積大幅增長，增幅高達22.2%。這部分庫存基本都是現房或準現房，為房地產企業積累了大量的積累資金。隨著銷售越來越難，購房者對期房的不信任將進一步強化現房的優勢，導致房地產企業真正進入“現房銷售”階段。現房越來越多，不少近兩年入市的“長庫存”正在變成“死庫存”。可以預見，2024年，房企去庫存壓力依然嚴峻，現房銷售戰也將更加激烈。

房地產企業資金問題依然嚴峻
2023年，房地產開發企業到位資金127459億元，同比下降13.6%。 1-11月降幅擴大0.2個百分點。其中，國內貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；存款及墊款43202億元，下降1.19%%；個人住房貸款21489億元，下降9.1%。

解決房地產企業融資問題仍將是2024年的重點。其中，由定金、預付款和個人抵押貸款組成的銷售收益占資金來源的50%以上，自籌資金占30%。也就是說，解決企業資金問題，首先要依靠企業銷售功能的恢復，其次要平等對待所有企業，滿足其合理的融資需求。
1月12日，住房城鄉建設部、國家金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。要求金融機構建立授信綠色通道，優化審批流程，縮短審批時限，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、符合條件的項目，積極滿足合理融資需求。還款來源有保障。對于開發建設暫時遇到困難但資金基本平衡的項目，不會盲目抽貸、斷貸、壓貸，而是通過展期存量貸款、調整還款安排、新增貸款等方式給予支持。這一機制將更有利于區分集團公司的債務風險和項目公司的開發運營風險，更精準地支持房地產企業正常項目的融資需求。但另一方面，監管層也在進一步強調加強預售資金監管的必要性。去年12月底，北京市住建委等五部門聯合發布《北京市住房預售資金監督管理辦法》，將監管主體從商業銀行調整為政府，引入市住房公積金中心作為具體監管業務承辦部門。如果明年更多城市效仿，可能會進一步堵塞房企可能的資金籌措渠道，導致房企預售資金比例降低，回籠難度加大。

總體而言，2023年房地產交出了“全面觸底”的成績單。2024年樓市基本還是低位波動，注定不容易。大家要調整好自己的預期，盡力度過寒冬，謹慎前行。