2024年樓市“劇本”已經預測，購房者要繼續保持理性與謹慎

馬克思辯證法告訴我們，要理性地、辯證地看待人和事物。任何事物都有其發展規律，房地產行業也不例外。房地產市場與地方財政和個人財富都有著千絲萬縷的聯系。進入2024年之后，國內外各大金融機構和研究機構紛紛發布對2024年宏觀經濟形勢的分析和預測。 1月8日，清華大學社會科學院中國經濟思想與實踐研究院在偉倫樓報告廳舉辦主題為“2024年中國經濟展望”的第46屆中國與世界經濟論壇。《先破后立、以進促穩：2024中國經濟展望》的報告。報告指出，當前房地產市場形勢十分嚴峻，要積極穩妥化解房地產風險，避免金融市場恐慌和危機。

當前樓市已呈現出明顯的下行趨勢。新房、二手房交易量和面積均大幅下降，各地新房、二手房價格也出現不同程度的下滑，尤其是一線城市，房價調整明顯。因此，我們對未來樓市不能過于樂觀，應警惕系統性金融風險，確保房地產市場穩定發展。
此外，房地產市場調控已成為必然趨勢。現在不僅二三線城市全面取消限購政策，一線城市的非核心區域也開始放寬限購。預計2024年一線城市非核心區域的限購政策將全面放寬，同時，今年房貸利率有望進一步下調，首套房貸利息也將進一步下調。預計利率將降至4%以下，以鼓勵剛需購房的家庭進入市場。

報告提到，房地產市場化將成為未來趨勢。這涉及到兩個方面。首先，商品房市場價格波動應由市場供求決定，不宜過度干預。未來，中高收入家庭可以購買商品房，低收入家庭可以選擇經濟適用房或廉租房，滿足低收入群體的住房需求。其次，更多城市將放寬價格限制，允許開發商根據自身情況決定降價和促銷的幅度，政府將不再干預新房價格。這樣開發商就可以通過自主調控降低庫存價格，以便及時回籠資金。

此外，維護房地產市場穩定，除了放寬房價、限購政策外，還需要通過發債、銀行貸款等多種融資渠道滿足房地產企業合理融資需求。這將大幅減少房地產企業破產、債務違約和爛尾樓的發生，重建市場對房地產的信心。因此，預計到2024年底房地產市場將保持穩定。

2024 年購房者和房主應該考慮什么？
如果是為了解決自住問題，比如結婚產生的剛性需求，那就根本沒有辦法了。即使你知道未來價格會下降，仍然還是要購買。如果需求不是那么強烈，沒必要讓自己過早背負貸款。這時候就可以把當地的去化周期作為考慮是否買房的因素。一般情況下，一個地區合理的去化周期是6-12個月，如果低于這個范圍就可以考慮購房了。
擁有多套房子的可以參考當地的租售比。按照國際標準，租售比在1：200至1：300之間較為合理。但在中國，普遍低于這個值。一般來說，租售比約為1:600。租售比高表明投資回報率高、產權相對安全、收入穩定。如果租售比低，出租房子的優勢就不存在，很多拿租貸的人就會入不敷出。同時，我們也可以以租售比作為考慮是否買房的標準。

2024年如果你是剛需買房的家庭，需量力而行，抓住開發商的政策利好和降價促銷的機會，買到一套適合自己的房子。但對于改善型購房者或投資者來說，需要關注房價與收入的比率以及租金與銷售的比率，并做出理性的決定。無論如何，市場的風險和不確定性要求我們保持警惕和謹慎，做出明智的選擇