租客拖欠房租后，房東的這些違約金會得到法院支持！

小王最近遇上了一件煩心事。

原來，春節后，他因為失業，斷了經濟來源，導致他現在每個月3000元的租金已經拖欠了3個月了。現在，房東不僅要求解除合同，還要他依據合同賠償違約金，并聲稱如果不付違約金，他就要把小王告到法院。

那么，依據租賃合同，在司法實踐中，到底哪些違約金，法院會支持呢？

一、給租客的免租期的租金可以向租客主張要回

當前司法實踐觀點認為，如果租賃合同中約定了免租期，法院會傾向于認為，免租期是基于雙方的租賃合同能夠順利履行，房東而給予的特別優惠，因此如果租賃合同因為違約導致被解除，房東要求租客支付免租期內的租金具有合理性。

二、逾期支付租金的罰息、解除租賃合同的違約金，可以同時要求租客支付

一般來說，租賃合同中，會同時約定兩種情形下的違約責任。

第一種是履約延誤的違約責任。比如，雙方約定“逾期支付租金的，按日以未支付租金的萬分之十計罰息”。

第二種是合同解除或終止后的違約責任。比如，雙方約定合同解除后，“違約賠償金按照一方給對方造成的實際損失計算。”

這兩種違約責任是否需要同時承擔呢？

在司法實踐中實際上存在爭議。

一種觀點認為，不能同時承擔。如上海某法院在(2019)滬0120民初1161號判決書中認為，逾期付款違約金、解除合同違約金系出租人和承租人在不同情況下所應當承擔的違約責任的約定，出租人選擇解除合同，進而要求承租人承擔違約責任，則應當適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應當并用；而且在支持了出租人解約違約金的基礎上，再支持其逾期付款違約金有重復之嫌，因此逾期付款違約金不應當予以支持。”

另一種觀點認為，應當同時承擔。如上海高院在(2021) 滬民申2685號民事裁定書中認為：“解約違約金與遲延履行違約金是指向不同違約情形的違約責任，可以同時適用。”上海一中院在（2015）滬一中民二（民）終字第1728號民事判決書中認為：“對于合同解除的違約責任和延期支付租金的違約責任，雙方當事人在合同中已作明確約定并系分別適用不同的違約情形，故原審判決并無不當。”

從筆者的實踐經驗來看，沿海發達地區更加注重合同雙方的意思自治，堅持“嚴守合同”，如果租賃合同中同時約定兩種違約金的，同時得到法院支持的可能性會很高。

三、房東通知解除合同后，租客繼續占有房屋產生的房屋占有使用費可以得到法院支持

房東在租客違約后，向租客發出解除通知，如租客繼續“賴著”不走，那么將產生房屋的占有使用費。一般來說，占有使用費由于兼具補償性與懲罰性，因此金額等于租金或高于租金標準法院都是支持的。但是，值得注意的是，房東在合同解除后，應及時采取措施收回房屋避免損失擴大，如怠于收回房屋導致租客承擔過高占有使用費的，法院也會予以調減。

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