改善型購(gòu)房者要“警惕”了，切勿過(guò)分追求低容積率。

很多人在買房的時(shí)候都接觸過(guò)“容積率”。大多數(shù)人對(duì)于這個(gè)詞的理解只停留的字面意思，而并不清楚這個(gè)數(shù)字對(duì)于日后的生活會(huì)有那些影響。

容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。也就是樓盤總建筑面積÷樓盤總用地面積。買房人為什么要關(guān)注容積率呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，容積率決定能蓋多少房子能出多少利潤(rùn)，對(duì)于業(yè)主而言它決定了購(gòu)房后的居住舒適度。所以，合理的容積率才能兼顧成本與舒適。

因?yàn)榻ㄖ螒B(tài)以及城市規(guī)劃等原因，一般常見(jiàn)的容積率分為一下幾個(gè)范圍。

純別墅園區(qū)一般低于0.3、多層住宅一般為0.8-1.2、小高層住宅一般為1.5-2.0、高層住宅一般為3.0-6.0，商業(yè)建筑則在4.0以上。

一般而言，容積率越低越舒適，如果容積率過(guò)高那樣會(huì)給生活帶來(lái)諸多不便：

高容積率的住宅項(xiàng)目意味著園區(qū)內(nèi)會(huì)建更多的房屋，而高密度的住房必然會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，導(dǎo)致園區(qū)業(yè)主的居住舒適度下降。此外，高密度的居住人口將對(duì)園區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)、娛樂(lè)場(chǎng)所以及電梯、消防通道造成較大壓力。頻繁使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，因此在購(gòu)買高密度住宅區(qū)時(shí)應(yīng)提出更高的要求。

由于高容積率住宅過(guò)分追求土地利用效率，園區(qū)建筑層數(shù)會(huì)較高，綠地比例相應(yīng)減少，從而影響園區(qū)的居住環(huán)境和質(zhì)量。此外，樓間距過(guò)近、園區(qū)道路狹窄、停車位不足等也是高容積率社區(qū)普遍遇到的問(wèn)題。

由于居住密度高，進(jìn)出的人會(huì)更多，外人混入的難度也會(huì)相應(yīng)降低。這對(duì)高容積率住宅建筑的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。因此，高容積率的小區(qū)安防系統(tǒng)必須跟上（當(dāng)然，這并不意味著低容積率小區(qū)的安全不重要）。不僅要增加監(jiān)控設(shè)備的密度，還需要更多的巡邏人員來(lái)保證居民的安全。

當(dāng)建筑密度不變的時(shí)候，容積率的增加主要引起房屋層數(shù)的增加。從而導(dǎo)致成本增加。因?yàn)椋?dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，需要加固地基、加裝電梯、加強(qiáng)抗震等，單方面成本由減少變?yōu)樵黾樱鴨畏矫媸蹆r(jià)則因?qū)訑?shù)增加而增加。建成環(huán)境質(zhì)量不斷下降，并呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

城市規(guī)模越大，容積率對(duì)地價(jià)的影響越明顯，地價(jià)隨容積率的變化也越大。這很簡(jiǎn)單。只要對(duì)比一下大城市和小城市的地價(jià)和容積率（建筑密度）就可以了。

同一城市不同地點(diǎn)容積率對(duì)地價(jià)的影響程度不同。城區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。土地利用強(qiáng)度、土地利用效率、土地需求、土地稀缺性、規(guī)劃控制等均高于其他地區(qū)，尤其是城市邊緣地區(qū)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得土地價(jià)格與容積率的變化保持一致。或者說(shuō)接近于土地效益機(jī)制作用下地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律。但在其他城市邊緣地區(qū)，土地稀缺性下降，容積率對(duì)地價(jià)的影響也減弱。

當(dāng)然，容積率也不是說(shuō)越低越好。如果一個(gè)園區(qū)的容積率過(guò)低也是會(huì)有影響的。比如園區(qū)居住人數(shù)少相對(duì)冷清、建筑面積少，物業(yè)費(fèi)的單價(jià)成本高等都是低容積率對(duì)于生活的影響。所以，容積率適中才是合理的。從某些方面講，容積率合理了，你購(gòu)買的房子也就合理了。追求低容積率有個(gè)大前提：就是你周邊大環(huán)境已經(jīng)成熟，或者周邊容積率比較高！