1173萬人有望獲得房票？深圳歡迎外地人郊區買房，房價到底了嗎

　　深圳終于大幅放開限購了！

　　昨晚剛出的政策，主要刺激福田、南山、羅湖和寶安的西鄉+新安街道以外的其它各區（也就是深圳的郊區，包括近郊和遠郊）：

　　1、非深戶限購3改1———歡迎來深圳接盤。
2、深戶二胎及以上可再買一套———鼓勵多生。
3、企業買房放開——支持解決員工住房需求（變相鼓勵企業多買房去庫存）
4、支持房企和中介機構以舊換新。——不限購

　　如何解讀這個政策？首先顯而易見，這次深圳放松限購僅僅針對是非核心區，可以理解為“郊區去庫存”政策。

　　具體就是“非深戶放松郊區限購”、“二胎及以上深戶放松郊區限購”、“公司放開郊區限購”。

　　尤其是對非深戶買房的政策、從原來的5年，變成3年，現在買郊區只要1年了，這個條件已經非常寬松了，和完全取消區別不大。

　　非深戶的數量是極其龐大的，最需要分析的就是這一部分。

　　《文杰淘樓》淘哥：

　　1、理論上說，這次的政策力度還可以。因為主要是針對的非深戶外地人放松限購，這部分是其實是深圳人口構成的主體。

　　那么，這部分人口規模到底有多大？往大里說，14億人口，如果你真想買深圳郊區房子，現在交社保或者個稅，一年后你就具備資格了。以深圳的吸引力，這部分潛在需求有多大？目前還不好定量測算。

　　不過我們可以測算一個更貼近的，最新統計數據，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬人，創歷史新高，比上年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量位居北上廣深之首。（社區登記人口2163.77萬）

　　其中，深圳常住戶籍人口606.14萬人，占常住人口比重34.1%；常住非戶籍人口1172.87萬人，占比重高達65.9%。

　　常住人口定義本身就是“實際經常居住半年以上”的人，這個距離現在“社保或個稅1年”差距已經不遠，實在不行再等半年也不長。

　　雖然說常住不等于交社保或個稅，但是二者的重合度還是比較高的，從“常住”向“交社保或個稅”的轉換率也較高，比希望其他虛無縹緲的外地人來買深圳房子靠譜多了。

　　所以這1172.87萬人，理論上說半年內相當比例會具備購房資格的。

　　記住：1172.87萬常住非戶籍人口，半年內，釋放的購房名額是很龐大的。

　　2、這部分人的潛在購房需求是可觀的。

　　深圳樓市一個基本事實是，大部分人都沒有自己的商品房。前幾年的數據是，深圳常住人口住房自有率整體只有23%了，其中非戶籍常住人口住房自有率更低。

　　所以這部分人買房的潛在需求很大的。

　　3、政策還涉及到一個對二胎及以上孩子家庭放松限購的問題。這個涉及到深圳的人口紅利。深圳的平均年齡是32.5歲，非常年輕，剛好也處于生育高峰期。

　　4、綜合以上，深圳樓市的基本面是特別強勁的，不敢說所有區域沒問題。但是我覺得核心區域的好房子，一點問題都沒有，一定會漲回來。

　　5、可是短期來看，名額、潛在需求都不等于成交。短期樓市是情緒主導，需要信心，以目前樓市的悲觀氛圍，慣性很大，不大可能立竿見影的V型反轉。

　　6、以目前的政策是否足以去掉郊區的庫存？我的結論是至少短時間內很難。因為現在大家都想明白了，要買房就買核心區域。

　　此外郊區規劃了大量的保障房，現在深圳保障房門檻也低，這對商品房也是沖擊。

　　這種情況下，短時間內大家去郊區買房的興致并不太大。時間拉長，那就看深圳對外地人口和外地置業者的吸納能力了。這個我還是很有信心的。

　　7、個人認為，深圳樓市還需要繼續加大刺激力度，要表明堅決支持樓市的態度，提升大家信心，把所有限購限貸限售政策全部取消，才可能真正反轉。

　　短期看，關鍵首先要有量，得想辦法刺激成交量，那就要把阻礙成交的所有政策取消。

　　8、希望早日把指導價這個歷史的錯誤掃進歷史的垃圾堆，這就是掩耳盜鈴。

　　市場最關鍵的就是價格信號，那是所有參與者行動的指南針，價格信號是虛假的，談何恢復市場正常？

　　昨晚已經有中介APP已經恢復業主掛牌價及成交價展示，這是好消息好跡象。不需要摸盲盒了，也消除了部分不良中介利用信息不對稱渾水摸魚的機會。

　　9、短期看，政策刺激+放松的區域，反而是要謹慎下手的，不是絕對不能買，而是要謹慎。其中有些好地段+優質樓盤是有大機會的，需要具體分析。

　　相反，暫時沒有刺激的福田南山、西鄉和新安，則是整體更值得看好的，這已經是政策背書的城市核心區。樓市已經到如此困難的時刻了，這些區域還是堅持不放松限購，背后肯定有大數據支撐的。所以這些區域的房子，好好挑，過幾年有驚喜。

　　10、要有耐心，和2009年，2015年不同，這次深圳樓市的復蘇不是V 型反彈，不是一蹴而就。

　　這次底部的時間可能比很多人想象的要長，但是一定會復蘇，這個是肯定的。

　　更可能是一個U型走勢，在一個又一個的政策刺激+懷疑與否定中構筑一個底部區域，直到量變產生質變。

　　有可能最終引發質變的因素還在樓市之外。

　　不同區域的根據供應量的不同，差別也非常大，同一個區域不同樓盤區別也很大，不會再有過去“雞犬升天”的情況了。

　　朱文策：

　　1）這是深圳繼2.07限購寬松之后的又一次放寬，依然維持著小步快走、且走且看的思路，預示著政策實質性寬松一直在繼續，未來大概率還會繼續寬松下去。

　　2）本次限購二次寬松，比前次政策力度有所增強，區域劃分也相對科學，但整體仍不及預期。5月的新房二手房成交會得到短期提振，非限購區的樓市成交量有希望出現一波脈沖。但持續性應該還是和前次一樣，需要政策持續不斷的加碼提振。

　　3）政策持續疊加相信最終會有效果，但是今天的市場與行業絕非單一政策提振就可以逆轉，需要整體條件配合，大環境、預期收入、市場自然調整等等。政策只是必要條件，而非充分條件。

　　4）我個人依然強烈呼吁此時此刻應當全面、一刀切、無差別的解除過往一切行政管制，讓市場功能回歸。深圳房地產以及城市未來的希望，也一定在此。

　　5）對于個人和企業，我個人建議是不要太關注政策了。因為按照現在的思路，未來類似的放寬政策一定會非常頻繁（如果你看看前4月房企的銷售額就會更加確信這一點）。

　　
每一次調整的效果都會差不多，最終市場復蘇一定是所有條件的合力，不會是某一個。不如回到自身的需要和目標去做決策，該做什么做什么。

　　深圳Jacky：

　　引言：“深圳分區優化住房限購政策”。

　　（以下發言是多人參與的討論。注：本話題討論時還未取消平臺指導價。）

　　1、根本就不會有用。

　　2、確實沒鳥用。還浪費這么多文字。

　　3、其實就是官宣“郊區”和“非郊區”。有錢搞發展的時候就攤大餅，缺錢了就知道哪里是郊區。

　　4、感覺他們只是想去庫存。

　　5、這樣擠牙膏擠到最后，即使全脫光了，臺下看客也都跑光了。

　　6、到底背后是什么原因讓他們出政策的時候扣扣搜搜畏手畏腳呢？

　　7、關鍵的問題是找出問題的關鍵。

　　8、看似誠意滿滿，實際上是，一個沒用的政策還用這么多文字描述。

　　9、跟沒說一樣。政策出了但感覺沒出，還憋夠嗆。

　　10、從政策發布時間上看就沒誠意。如果真想救市，應該在五一假期加個班發出來。

　　11、置換的鏈條不暢，這政策不會有任何作用。要讓置換的鏈條流暢，減稅的大招要用上。

　　12、這個政策一出，成交量很快也會掉下去。沒買的人肯定選擇繼續觀望。

　　13、我也認為，是會起反作用。這個政策一出會不會又要跌10%？

　　14、想出來這個100萬納稅額可以在郊區買一套的簡直是“天才”。這樣的是什么公司？都是大聰明。這些地方即使全放開，也不見得有多少購買力。早就血流成河了。

　　15、房價下跌已經形成了趨勢。

　　大船難掉頭。一旦掉頭了（由漲轉跌之后）就有了巨大的慣性。恐怕難回頭了。

　　16、其實甚至不需要下跌，只要房價不漲成為人們的預期，那么按揭貸款買房的需求都會減少非常多。房子如果成了汽車一樣的貶值消費品，貸款購買就是很不理智的行為。按揭雖然是均攤了，但利息是白給銀行了。

　　每年才賺幾個錢？比如貸500萬，每年4%的利息，也是20萬了。有多少家庭扛得住這個開支？之前只是房價會漲，大家這個支付當不存在。

　　17、以前利息算投資成本，現在算生活支出了。

　　18、那都不用買了，租就是。公租房還那么便宜。

　　19、長官：你們都不買房，那城市的公共品誰出錢建設？比如大龍華的財政就已經消耗殆盡，后續更是入不敷出。現在你們一個個都想的美，還想等保障性住房？哼

　　20、今天的政策還是有點用：這個政策告訴了大家以后要買哪些地方。

　　21、這幾個地方庫存多，他們就簡單的認為放開這幾個地方的限購，庫存就可以去了。他們還認為如果放開羅湖福田南山，這幾個地方房價就要上漲了。救的太遲了，病入膏肓沒有非常規手段是救不活的。看看北京郊區是放開了，但有啥用呢？

　　劉曉博：

　　1、關于深圳二手房成交參考價制度，這一政策并未被提及，目前購房者仍看不到真實成交價，這種信息差可能會影響房產的流通效率。

　　2、新政沒有完全取消限購，而是對不同區域進行了差異化調整。

　　值得關注的是，寶安新安、西鄉成功晉級核心區。而在十四五規劃中新納入核心區的龍華區以及龍崗區的六個街道，則在此次限購調整中被視為非核心區。

　　3、新政提到允許企業在非核心區購買商品房，這并非新政策，類似措施在其他城市如天津也有實施。

　　然而，深圳新政中并未明確企業可購買的房產數量，這留給市場一定的想象空間，具體細節有待進一步明確。

　　4、可以看出，深圳新政各項優化，基本都是參照了其它一線城市的做法，沒有創新和實質性突破。

　　據深房中協數據顯示，4月深圳二手房錄得合同量（網簽量）5094套，雖然環比下跌2%，但維持住了5000套的“榮枯線”水平，同比上漲36%。

　　整體上看，新出臺的政策對市場復蘇有一定的推動作用，但尚未達到市場預期，政策的力度和深度仍有較大的優化空間。

　　任澤平：

　　深圳今天放松限購，成都近期全面取消限購，北京放松五環外。再次重申，個人判斷，一二線城市放松限購是大勢所趨，在觀察效果的基礎上逐步加碼，房地產的發展階段變了，從大開發步入存量時代。

　　住房銀行值得重視，是解決提振市場信心、消化存量、地方財政困境、金融穩定等全局問題的關鍵一招 。未來關鍵在提振居民預期和支付能力。

　　尹香武：

　　【深圳506新政精簡版：只解扣子不脫衣】。

　　①限購區域為：福田/羅湖/南山/寶安的新鄉街道和西鄉街道。

　　②非深戶：滿1年社保可在非限購區域內購買一套住房；限購區域仍為三年社保。

　　③深戶家庭：兩個未成年二孩以上，可在非限購區域內購買第三套住房。

　　④公司繳稅100萬，員工10人以上，可以公司名義購買商品住房。

　　⑤整個龍華區為非限購區。很多人對這個應該會很意外。

　　還有娛樂版的解讀：

　　政策出臺后，各大開發商也是火速蹭熱點：

　　你怎么看深圳新政，歡迎留言評論。