負債高企，凈利雙位數下滑，誰“偷”了外高橋的利潤？

作為浦東開發開放早期的“四大開發公司”之一，外高橋集團身上有很多榮耀光環，它是全國第一個保稅區、第一個保稅物流園區、第一個自由貿易試驗區核心區域的開發主體，與此同時，還催生了浦東的多項“全國第一”：推動了全國第一家外商獨資貿易企業、第一家中外合資物流企業、第一個保稅交易市場、第一家外資綜合性醫院等的落地。

然而，看似風光無限的外高橋集團，當前卻已經是危機四伏。一方面，公司營收與凈利潤雙雙下滑，連踩三道紅線，被列為紅檔企業；另一方面，旗下新盤銷售慘淡，去化壓力大，同時維權事件頻發，公司正面臨著前所未有的挑戰。

01營收與凈利潤雙雙下滑，連踩三道紅線

2023年，上海外高橋集團營收凈利雙雙下滑。報告顯示，2023年，外高橋實現營業收入75.69億元，同比減少16.44%；歸母凈利潤9.28億元，同比減少25.2%。

時至2024年第一季度，外高橋集團的歸母凈利潤雖同比實現21.88%的增長，但也僅有0.39億元，相較于同時期12.61億元的營業收入，利潤依然較為微薄，凈利率僅有3.44%。

相比于規模放緩、利潤下滑，外高橋集團眼下更棘手的還是高負債。

截至2024年一季度末，外高橋集團總資產為441億元，總負債達312億元，資產負債率為70.74%，這是外高橋集團該數據連續第5年超過70%。

其中，有息負債合計227.01億元，占總資產的51.48%，有息負債中，以短期債務為主，包含短期借款73.97億元、一年到期的非流動負債19.94億元、應付票據2.5億元。

“三道紅線”方面，截至2023年年末，外高橋集團凈負債率為119%，剔除預收賬款之后的資產負債率為70.5%，現金短債比為0.96，三條紅線全部踩中，處于“紅檔”范圍。

“紅線”外，另一個引人注意的數字是外高橋集團高企的融資額。財報顯示，2023年，外高橋集團累計發行中期票據、公司債共3支，共計35億元，票面利率在2.3%-3.45%之間。從募集資金用途來看，主要用于償還公司到期債務。

今年更是加碼發力，年初，成功發行了一筆規模為10億元的短期融資債券，票面利率2.6%，期限1年；5月份，又成功發行一筆規模為9億元的中期票據，票面利率2.42%，發行期限為3年。

截至目前，外高橋集團債券存量規模79億元，債券8只，其中1年內到期的債券約為26億元，1—3年內到期的債券約為38億元。

除用發債“借新還舊”，外高橋集團還將融資目光瞄向定向增發。

今年6月12日，外高橋集團宣布，公司擬向包括外高橋資管和投控集團在內不超過35名（含）特定投資者，發行不超過3.4億股，募集資金總額不超過人民幣25.55億元，用于新發展H2地塊新建項目、D1C-108#~116#通用廠房項目、F9C-95#廠房項目，并補充流動資金。

更嚴峻的是，自有資金并不富裕的情況下，外高橋集團還頻繁為子公司及對外提供擔保。根據公告，截至2023年末，公司擔保總額為24.12億元，擔保總額占公司凈資產的比例為19.23%，其中，直接或間接為資產負債率超過 70%的被擔保對象提供的債務擔保余額為4.42億元，占比超過18%。無疑，這些“表外負債”也為外高橋集團的財務安全埋下了隱患。

02房地產業務銷售承壓

房地產市場恢復不及預期下，行業整體銷售承壓，外高橋集團也面臨一定壓力，旗下森蘭海天名筑和航頭航薈名庭兩個項目正面臨著去化難的壓力。

先來看森蘭海天明筑，該項目于2022年12月12日開盤，共推出425套房源，其官微顯示，項目于11月19日開啟認購，在認購期間共收到40組意向購房客戶，認購率約9%。

然而，截止到7月12日，上海網上房地產顯示，森蘭海天明筑425套房源僅網簽91套房源，16個月時間，網簽去化約21%，平均每個月售出約6套房。

若以每套住宅平均總價541萬元計算，當前項目累計銷售額約為4.92億元，這一數字僅占項目拿地價格的19.32%，僅是投資總額（41.3億元）的11.9%。

再來看森蘭航薈名庭，其銷售情況同樣不容樂觀。該項目于2023年11月30日開盤，共推出300套房源，其官微顯示，項目于11月18日至11月22日期間認購，在認購期間共收到71組意向購房客戶，認購率約23.6%。

然而，截止到7月12日，上海網上房地產顯示，森蘭航薈名庭300套房源僅網簽69套房源，7個月時間，網簽去化約23%，平均每個月售出約6套房。

換言之，若以每套住宅平均總價492萬元來計算，目前該項目累計銷售額約為3.39億元，占項目拿地價格的14%，是投資總額（38.04億元）的8.91%。

03外高橋集團危機早有伏筆

冰凍三尺非一日之寒，外高橋集團今天的困局其實早有伏筆。

首先是，拿地戰略上，過去，集團憑借顯著優勢成功獲取了外高橋、森蘭地區的優質宅地，現如今也收獲了較高的利潤。

然而，近年來，外高橋所摘得的地塊都位于一些比較冷門的板塊，比如祝橋、航頭。祝橋鎮雖有國際航空城的定位，但是距離市中心超過30公里，東面臨海，西面靠近的都是人氣薄弱發展遲滯的板塊，幾乎沒有價值拉動力。

而整個祝橋國際航空城的規劃相當于在沙漠中造綠洲，難度巨大，一個典型的例子就是祝橋的“四個球”夢想谷，整體規劃10.8萬㎡，由1.6萬㎡的沉浸式商業街區與3.8萬㎡的12個主題酒店群組成，然而已停工多年。

所以除了市場火熱的那幾年，祝橋板塊的樓市一直很冷清。板塊內的新房公元2040（備案名：金地云筑）項目，開發商花了大力氣，走渠道、開分銷，整整賣了3年才賣完。

再看航頭板塊，偏居一隅，地處浦東邊緣地帶，與閔行、奉賢接壤，又遠離城區，浦東哪一條發展廊道都無法兼顧其中，更不用提閔行和奉賢了。雖然張江科學城在擴容后，航頭北部區域，正式被納入張江科學城，但也僅僅只是北部區域的鶴沙航城。

在上海2023規劃中，航頭鎮的規劃定位“城鄉融合生態美，宜居智創樂活城”，仍以鄉野單元為主。至2035年，規劃范圍內劃定城市開發邊界面積17.58平方公里，約占整體面積的1/3，其余皆為鄉村、農地和生態空間。

此外，在經營上，外高橋集團的銷售費用率及管理費用率顯著高于同行業可比公司。

2020-2023年及2024年一季度，外高橋集團銷售費用率分別為2.45%、3.05%、2.81%、4.08%、5.39%，管理費用率分別為4.16%、5.54%、5.70%、6.50%、7.53%。

而同時期，浦東“四大開發公司”之一的浦東金橋銷售費用率分別為0.86%、0.67%、0.47%、0.44%、0.66%，管理費用率分別為2.5%、2.25%、2.26%、1.91%、3.41%。

陸家嘴集團的銷售費用率分別為0.95%、1.25%、1.45%、1.24%、1.68%，管理費用率分別為2.17%、2.81%、3.54%、5.18%、4.62%。

很顯然，外高橋集團對銷售費用和管理費用的控制與同行業公司相比是存在一定差距的，平均高達3.12%和5.46%的銷售費用率、管理費用率是浦東金橋的5倍、2.4倍，是陸家嘴集團的2.5倍、1.6倍，如此過高的費用率，顯然給公司的運營成本帶來一定的負擔，進而影響到公司的利潤表現。

那么，究竟是什么成本讓外高橋集團的銷售費用率和管理費用率比同行要高呢？

在銷售費用率方面，根據外高橋集團2023年的年報，其費用較高的主要原因為隨著房地產銷售項目的持續推進，相應的營銷費用及中介機構費用呈現出增長趨勢。

至于管理費用率，根據年報的詳細披露，職工薪酬構成了管理費用中的主體部分。從2020年至2023年，職工薪酬的數額分別為3.14億元、3.8億元、3.91億元和3.77億元，其在管理費用中的占比依次為73.88%、77.24%、74.62%和75.4%。

不過，盡管管理人員數量眾多且薪酬水平較高，但集團的管理水平仍有進一步優化的空間。

2023年4月10日，中國銀保監會公開信息顯示，上海外高橋集團財務有限公司因存在違法違規行為，于2023年3月31日收到銀保監會上海監管局的行政處罰決定書。具體如下：

上海外高橋集團財務有限公司（法人/主要負責人：張舒娜），因超過借款人實際資金需求發放流動資金貸款，現金管理項下委托貸款業務內部控制不健全，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條第（五）項，《流動資金貸款管理暫行辦法》第三十九條，責令改正，并處罰款80萬元（滬銀保監罰決字〔2023〕40號）。

今年3月，其與香港僑福集團合作開發的樓盤陽明花園在延期了7個月才交付后，又被業主投訴稱項目嚴重貨不對板，購房時售樓處沙盤所展示的樓盤模型明確包含有入戶門廳的設計。然而，在實際交付時，卻沒有入戶門廳。

而最為尷尬的是，據開發商相關工作人員反饋，該項目三期在2018年設計階段向主管部門申報時，圖紙上就沒有入戶門廳的規劃，如果后續補建入戶門廳，但極有可能被定性為“違法建筑”。

已成立30年，外高橋集團其影響力自然不必多說。不過若不完善和重視購房者的投訴及反饋，品牌的知名度是否會成為自身的“包袱”呢？