房貸利率歷史最低，存量房貸又要哭了

7月22日，央行今年第二次下調了貸款基準利率LPR。

1年期從 3.45% 下調至 3.35%，這是2023 年 8 月以來的再次下調。

5年期從 3.95% 下調至 3.85%，這是今年 2 月之后第二次下調。

盡管幅度不大，時間點也有點出人意料，但不論是1年期還是5年期利率，兩者均已經到了歷史最低水平，對于企業和個人貸款利息負擔的降低都是顯而易見。

更加顯而易見的，更有政策層面經濟基本面的呵護，對穩定經濟預期的追求。

只是，背著存量房貸的人，大概率只能表示，藍瘦香菇。

1.

降息時刻的到來，樓市總是被最先討論的。

畢竟，但凡利率下降，房貸“優惠”也很直接。

根據測算 5年期以上LPR從3.95%降到3.85%，以首套房貸200萬元、期限30年、房貸利率LPR、等額本息還款方式計算，每月房貸可以少還116元，每年就是1392元，總的貸款利息可以節省41312元。

全國的房貸利率水平，據說也已經到了歷史最低水平。

今年5月17日，人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限，6月的全國平均新發放房貸利率為3.45%，同比下降了66個基點，環比下降17個基點。

只不過，美好的測算，代替不了幾家歡喜幾家愁。殘酷地說，每一次降息，對于存量房貸，都是背刺。

目前很多人，尤其是背負著存量房貸的人們面對的尷尬現實就是：房貸利率一降再降，有些都已經在基準利率上可以再減十個甚至二三十個基點了，可那都是給新來者準備的，跟自己一毛錢關系都沒有。

許多存量房貸的背負者，早年貸款時的利率是基準利率上還得加上幾十個基點，就別說基準利率上的折扣了，哪怕是不打任何折扣的基準利率，眼下都是可望而不可即。

至于雨露均沾的LPR調降，那也得等到下一個年度還款周期再說。

這其中的不少人，又還是房價套在高位，利率貸在高位的“雙高峰”站崗者。

真是應了那句話，寶寶心里苦喲。

2.

關于存量房貸利率降低的話題，已經是被長期呼吁長期討論。

房貸利率的降低，并不能能彌補那些高位站崗的購房者們太多損失。

但是至少能在物質層面稍微減輕一點購房者們的利息壓力，也在精神層面給予些許安慰。

一邊數著買房的損失看別人低位抄底，一邊看著比后來者高出一個多點的利率負擔，左右打臉，誰心里能做到心如止水，不焦慮不憋氣？

但就是這長久的呼吁，卻也只是一遍又一遍地呼吁，政策層面依舊是選擇只針對新購房者出利好，各種福利紛紛繞開已經買房的人。

這其中，政策層有難處。

目前的房貸利率政策處于兩難狀態，一方面，存量房貸體量巨大，又是銀行最為穩定的長期收益業務，如果隨時隨地跟隨各種政策調降利率，勢必讓銀行損失一塊巨大的利潤，加上各種存量房貸利率的設定，又早有合同約束，要輕易更改，銀行肯定不干。

但另一方面，如果存量房貸無法及時跟隨各種政策調降，那與新增房貸之間的利差只會越來越大。那有能力提前還貸的人，一定會選擇提前還貸，有能力購房的人，大概率也會選擇繼續持幣觀望。

道理很簡單，明眼人都已經能看出來，大洋對岸的最強央行已經將高利率搞得自己壓力爆表，正在頻頻吹風為降息做準備，加之喜歡低利率的懂王在新一任大統領的爭奪中，贏面極大，降息只是時間早晚問題，利率下行也是長期趨勢。

國內在經濟下行壓力下，為了穩定經濟預期，央媽在降息問題上，必然也只是幅度多少的問題。

既然利率已經要走進下行通道，那越往后越可以等到更低的房貸利率，在樓市還不知道疲軟到何年何月的時候，等待更低的房貸利率出現，會是那絕大多數人的第一選擇。

種種政策大禮包放出來，本就是為了刺激大家盡快買房，但大家看到“先輩們”買到就是氣到，早買多付利息的經歷，當然會本能地選擇等等再說。

結果就是，各種政策邊際效應遞減，甚至有意無意起到了阻礙刺激效果的反作用。

3.

千難萬難，降低存量房貸，總能解開很多難。

千護萬護，不降存量房貸，終究哪個都護不住。

對于想要保住利潤的銀行來說，存量房貸與新增房貸之間利差越來越大，只會倒逼大家想盡一切辦法盡快提前還貸，就算不能全部提前還，也是能還多少是多少，還到就是賺到，最終還是要面對業務乏力，利潤下降的問題。

對于想要入場的購房者來說，只要每次降低房貸利率都將存量排除在外，或是暫緩執行，大家就會有猶豫有觀望，不少人的心態就會在等待觀望中，變成非必要不買房，非必要不貸款買房。

樓市的現狀正是如此，一邊是提前還貸不斷升溫，許多銀行提前還貸都要排長隊等待再等待；而新房銷售也沒有像預期那樣恢復，持幣觀望的情緒濃厚。

真相就是：存量房貸在盡力提前離場，新增房貸在盡力推遲入場。

也許有人早說，房貸合同條款都是談好的，愿賭要服輸。

但愿賭服輸也要面對現實，許多購房者的壓力確確實實太大了，樓市的壓力更是大大大多了。

更何況拿合同說事前，還得捫心自問，當時的房貸利率條款上，購房者有得選么？有得談么？

跟更何況此一時彼一時，當前樓市現實和預期，都已經與此前是天差地別的逆轉，再以賣方市場環境下的利率條款來約束買方市場環境下的購房者，并不是聰明的選擇。

4.

至少目前，穩樓市就是穩經濟，樓市穩經濟才會穩。

穩住房地產，對于經濟的正面影響，將遠遠大于降低存量房貸利率對銀行業的負面影響。

是時候當機立斷了，建立存量房貸隨貸款利率及時調整的機制，值得優先考慮盡快推進。

讓存量房貸與新增房貸一致，或是大幅度縮小差距，既能夠穩住存量者的情緒，也能夠打消觀望者們的等待，對樓市必定是促進，最終對銀行對整個經濟，也必定是助力。

存量房貸，真的該向新房貸利率同步看齊了！