資深“盤家”潘石屹

SOHO中國聯合創始人

2024年以來，潘石屹這個名字忽然被賦予某種企業家精神的表征，被用來衡量那些飽受詬病——給購房人、合作伙伴以及社會各界留下一地爛尾故事的投機者的人生品位。
在房地產行業，潘石屹樹立了一個敢于標新立異的另類奮斗者形象，也創造了一個精心籌劃的退出案例。
潘石屹退出了SOHO中國控制下的諸多重大項目與核心資產，但沒有給客戶、合作伙伴以及項目所在地政府等方方面面留下任何后遺癥。開始懷念這位西北企業家的人們，能從其商業和人生布局中悟到點什么呢？

盤家，在方言中用來稱贊一個人善于管理家務，亦可引申為操盤某些局面的行家。
但在京城的特定語境中，“盤”這個字有更微妙的用途，是指不用任何多余動作，能把某個物件、某項事業和技藝，甚至是某個人物“盤”出通透感、水潤感、高級感，并抵達極致境界的“沉浸式”游戲。
盤，意味著全神貫注、經年累月地投身于一種下意識的可重復規則中，是盤家與被盤對象信息交流、精神互參的儀式。
潘石屹的發跡之路和撤退之道，也是一個“盤家”的成長過程，更像是一部情節曲折的電視連續劇。
這部連續劇里的重要人物包括：牟其中、張欣、閻巖，以及黑石集團創始人蘇世民等。
這些人物先后在潘石屹職業生涯的某些節點出現，隨著他的人生故事展開，逐漸有了歲月的光澤和神采。讀者將會發現：少了其中的某一個，潘石屹崛起和撤退的關鍵鏈條上，都會出現某些漏洞。
在牟其中始終未敢染指的房地產行業，潘石屹樹立了一個敢于標新立異的另類奮斗者形象，也創造了一個精心籌劃的退出案例。
2024年以來，潘石屹這個名字忽然被賦予某種企業家精神的表征，被用來衡量那些飽受詬病——給購房人、合作伙伴以及社會各界留下一地爛尾故事的投機者。
開始懷念這位西北企業家的人們，到底能從其商業和人生布局中悟到點什么呢？
“盤資金”的杠桿意識

在涉及貸款、募資、上市等與資金杠桿相關的關鍵事務上，創業者和企業操盤者有必要借鑒潘石屹創業之初的資金敏感度和工具意識。
“我絕不用銀行貸款。”
“我絕不搞股份公司。”
“我絕不上市。”
不止一位在實業或商貿流通領域的老板，在事業有成時給筆者表達過這樣的觀點，他們的依據通常是身邊發生過的那些悲歡離合、滄海桑田的“劇情”。
然而，在潘石屹創業之初，這些問題早就不是認知障礙了——一位來自大西北，年僅20多歲的小伙子，居然對于任何能夠做大資金杠桿的信息保持著異常的敏感，這是令人感到意外的。
這一切，在20世紀80年代末90年代初卻真實地發生了。給潘石屹補上這一課的人，很可能是牟其中。
對于吸收能力極強的“盤家”潘石屹來說，即便是擦肩而過的路人的一句話，都足夠其拿去呼風喚雨。
1989年，潘石屹隨牟其中來到海南省。其時，牟其中已經是一位眾望所歸的商界“教父級”人物，他對房地產并無興趣。
直至35年后，重獲自由的牟其中依然在短視頻節目中說，此生他唯一未能理解、未曾涉足的領域便是房地產。
然而，身為銀行家之子，牟其中很可能幫助潘石屹了解到金融行業的游戲規則。牟其中曾說：銀行本質上是一個商店，它銷售的東西就是貨幣。銀行不喜歡征信好的人歸還本金，它希望持續收取利息！
牟其中這些顛覆性觀點，對于當時每天面臨“潑天商機”，但缺乏“第一桶金”的潘石屹，以及王功權、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪等人有多么重要的意義，看看潘石屹后續的“操盤”動作就知道了。
1992年，潘石屹加入海南萬通，起初擔任總經理助理兼財務部經理，之后晉升為與五位創始人平級的副總。
當年，公司通過高息借貸1000多萬元炒房地產。六人通過運作海口“九都別墅”項目，僅用半年多時間就賺取1000多萬元。
潘石屹在地產領域上升到與“地產思想家”馮侖并肩的江湖地位，始于其捕捉到的一條敏感信息。
1992年8月，在海口房地產市場崩盤前，潘石屹回到北方考察市場。有一回，潘石屹在當時的懷柔縣政府食堂吃飯時，偶然獲悉“北京市給了懷柔四個定向募集資金的股份制公司指標。”
潘石屹于是想辦法獲得了其中一個指標。
1993年6月，北京成立了最早的一家以民營資本為主體的大型股份制企業，這就是由萬通集團投資并以定向募集方式發起組建的“北京萬通實業股份有限公司。”
北京萬通實業股份有限公司（以下簡稱“萬通實業”）成立之初，實收資本8億元人民幣。同年，該公司在北京開發了一系列房地產項目，包括北京萬通新世界廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界（現新城國際），這些項目均大獲成功。
1995年3月，萬通實業的六君子進行了“以江湖方式進入，以商人方式退出的”首次分家，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開。
“盤項目”的夢幻組合

對于那些希望將夫妻店發展成為行業龍頭甚至世界知名企業的人來說，有必要復盤一下潘石屹在家庭結構、企業定位與發展形態等方面高舉高打的布局風格。
潘石屹的第二位貴人，就是其相識于美國的張欣。
1995年，潘石屹與妻子張欣共同創立了SOHO中國有限公司。
1996年，閻巖加入SOHO中國。
這是一個值得記住的名字——22年后，閻巖從SOHO中國總裁的位置上離任，加入黑石集團，某種意義上成為潘石屹在黑石集團體系內的“臥槽馬”。
自SOHO中國創始以來，潘、張二人鎖定主要位于北京和上海黃金地段的商業房地產項目。他們共同開發和收購了一系列知名樓盤，這些項目包括：SOHO現代城、博鰲藍色海岸（位于海南博鰲）、建外SOHO、長城腳下的公社、朝外SOHO、光華路SOHO、三里屯SOHO、前門大街等數十個項目。
2002年，已被國內媒體廣泛報道的潘石屹以及其開創的SOHO辦公風格，亦得到《時代》周刊、CNN（美國有線電視新聞網）、中央電視臺、《華爾街日報》以及南華早報等媒體的關注。
其中，《時代》周刊還在一期報道中轉述了潘石屹的觀點：“‘所有的人都在談論中國怎么會有這樣豐富的歷史，’潘說，‘但我想展示我今天建造的建筑也會有一個美好的未來。’他已經向前邁進了不同尋常的一步，他很重視他項目周圍的其他建筑，并使自己的項目規劃在（北京）市中心有一個連貫性。”
潘石屹與張欣在婚姻和事業上的夢幻組合，不僅提升了其在國際社會體和工商界的知名度和影響力，也在短短10年內，把SOHO中國發展成為北京最大的房地產開發商以及中國最大的甲級寫字樓開發商。
2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，并于上市之初成功融資19億美元，創下了亞洲商業地產企業IPO（首次公開募股）的最高紀錄。
2022年，曾多次登上福布斯全球富豪榜的張欣和潘石屹，仍以30億美元財富位列“2022年福布斯全球億萬富豪榜”第1012位。
“盤股權”的草蛇灰線
如今，有諸多曾經的萬億級、千億級的行業巨頭，以及獨角獸們仍在各自熟悉的領域苦苦掙扎，這些企業有必要研究一下潘石屹對行業發展大勢的洞察力與退出手法。
在SOHO中國一騎絕塵、風頭無兩的年月，潘石屹已經開始了對于地產行業以及SOHO項目運作模式的反思。
2014年5月23日，潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇上說：“我對住宅市場不看好，中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”
潘石屹此番言論語出驚人，引發行業強烈關注。然而，當時幾乎無人意識到，這其實是潘石屹此后持續數年從房地產市場大撤退的一個信號。
2014年8月16日，潘石屹領導下的SOHO中國宣布，其旗下商業地產由此前的散售模式，向大規模自持型租賃模式轉型。
潘石屹在分析當年公司面臨的形勢時說，“煤老板、鋼鐵老板都沒錢了，再不轉型就有問題了。”
潘石屹同時表達了其對于整租模式和散售模式不同稅費成本的看法。他說：“房地產基金整幢樓地買賣，換個股權，所有的稅都免了。現在的銷售要和基金這樣的大資本打交道，而不是煤老板。”
2014年前后發生的一系列事件，也是潘石屹逐步從房地產領域撤出的關鍵節點。
以下這張大事記和人物表，由其發生的時間順序看是一種感覺，倒著看，則又是另一種感覺：
早在2005年，潘石屹便通過“境外換手”的方式，將個人名下的全部股份（以饋贈形式）轉讓給張欣。由于張欣的外籍身份，當她成為SOHO中國實際控制人后，SOHO中國的企業性質亦隨之發生變化。
2008年，此后被譽為“中國房地產抄底專家”的黑石集團進入中國市場，并成立了面向中國商業地產經營管理的機構——盈石資產管理有限公司。
2012年，黑石集團旗下的盈石資產管理有限公司與SOHO中國各自持股50%，合資成立盈石搜候（上海）有限公司。據稱，該公司的定位是為了配合SOHO中國的戰略與業務轉型，專門負責前門大街SOHO所持物業的招商和運營。
2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團亞洲房地產部，出任董事總經理一職。自1996年入職SOHO中國后，閻巖曾歷任總裁、首席財務官、首席運營官等核心職務，被公認為潘石屹的“肱骨之臣”。
2021年6月16日，關于黑石收購SOHO中國的傳聞終于“生米煮成了熟飯”。SOHO中國官方回應稱：黑石將以5港元每股、總價30.5億美元全面收購前者，獲得控股權；交易完成后，SOHO中國現有控股股東（潘石屹夫婦）將保留9%的股權，SOHO中國也將繼續在港交所上市。
SOHO中國被并購之前，與SOHO中國在國內市場出讓其名下重要項目資產“賣賣賣”動作同頻的，是潘、張二人在海外的買買買：
在2019年至2020年期間，潘石屹分別以150萬元至2億元不等的金額，注冊了7家公司。
此外，自2011年起，潘石屹、張欣夫婦就通過家族信托的方式投資了一些海外資產。其中包括，以7億美元購入紐約曼哈頓廣場旁的辦公大樓，以6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%的股權，以及聯合巴西財團以7億美元收購了美國通用汽車大廈40%的股權。
SOHO中國轉型前后數年的這份大事記和人物表，順著看，貌似“無心插柳”，倒著看，堪稱“柳暗花明”。
關于這次“轉型”的動因，潘石屹曾有過一個背景說明：“在我們宣布轉型之前，實際上我們是跟好多大的基金有一個溝通，我記得我們在英國也好，在美國也好，基本上得到了所有我們接觸到的人的認可，說你們早就應該轉型了，為什么不轉型呢？如果不轉型的話，各種各樣的弊端是非常多的，轉型過來，這些弊端都可以規避掉。之后，我們就宣布了轉型。”