CRIC觀點 | 7月江蘇市場解讀：新政效力快速衰減，樓市再降溫

受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，7月整體成交延續(xù)低位波動，未來不同城市將仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情。整體來看，政策持續(xù)優(yōu)化，多維刺激需求端；市場持續(xù)低迷，地市熱度略回升；供應(yīng)明顯下滑，成交量低位運行。

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PART.1

全國動態(tài)

三中全會定調(diào)房地產(chǎn)，專項基金盤活存量土地

中央層面，二十屆三中全會定調(diào)房地產(chǎn)，LPR 再下調(diào) 10BP，央行披露保障性住房再貸款發(fā)放進(jìn)度，300億專項基金設(shè)立助力國有企業(yè)盤活存量土地。

PART.2

政策變動

“限高令”出臺，未來低密住區(qū)將成改善主流

7月江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見（征求意見稿）》。這一新政的出臺，無疑將對江蘇省內(nèi)各城市的高層住宅和超高層建筑的規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。特別是對于改善型住宅的限高規(guī)定，預(yù)示著未來低密度住宅將成為市場主流，高層建筑的規(guī)劃將更加嚴(yán)格和規(guī)范。

CRIC觀點：

新政對改善型住宅的高度限制，意味著未來改善型住宅將主要以低密度住宅為主。18層左右的住宅將成為改善型住宅的標(biāo)準(zhǔn)上限。這一變化將極大地促進(jìn)低密度、高品質(zhì)住宅的開發(fā)，提高住宅的舒適度和居住品質(zhì)，這無疑是提升城市居住環(huán)境的一大步。隨著高層建筑的高度受限，市場上高層住宅的供應(yīng)將逐漸減少。這將導(dǎo)致高層建筑的市場競爭加劇，開發(fā)商需要在設(shè)計、品質(zhì)、服務(wù)等方面下更大的功夫，以吸引購房者。

政策持續(xù)優(yōu)化，環(huán)境持續(xù)放松

7月除宿遷、泰州、揚州、常州與蘇州外，其它8城均發(fā)布新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)布頻次為9次，內(nèi)容涉及以舊換新優(yōu)惠，人才購房補貼等等，均旨在激發(fā)市場需求，去化存量房源。

• 公積金政策升級：
  

徐州：徐州提高公積金貸款額度。市區(qū)(含銅山區(qū))個人貸款最高額度由60萬元調(diào)整為80萬元，夫妻雙方貸款最高額度由100萬元調(diào)整為120萬元；各市、縣(含賈汪區(qū))個人貸款最高額度由50萬元調(diào)整為70萬元，夫妻雙方貸款最高額度由70萬元調(diào)整為90萬元。有效期延長至2025年6月30日。

CRIC觀點：這將有助于降低居民住房消費門檻、減輕購房者還款負(fù)擔(dān)，提振市場信心。

• “以舊換新”持續(xù)落實：

鎮(zhèn)江：房屋“以舊換新”政策出臺，房屋“以舊換新”在契稅補貼方面，收購舊房的企業(yè)可享受繳納房屋契稅份額80%的補貼，并不受購買套數(shù)限制。對于通過產(chǎn)權(quán)收購解危的，原危房產(chǎn)權(quán)人置換安置房或商品房，享受繳納契稅份額80%的補貼；

無錫：符合今年我市“錫十條”中“賣舊買新”條件且于2024年8月1日-12月31日在濱湖區(qū)購買一套新建商品住宅的購房人，按照市級給予“賣舊買新”契稅補貼的比例，同比發(fā)放額外補貼。

CRIC觀點：“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。

• 補貼支持力度加大：

無錫：加大人才購房補貼力度。自2024年8月1日起，對在濱湖院所、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)工作并完成分類認(rèn)定的濱C3、濱D1、濱D2、濱D3類人才，本人在濱湖區(qū)購買首套商品住宅并取得不動產(chǎn)權(quán)證書的，給予2-10萬元不等的一次性購房補貼。同時為鼓勵大學(xué)生留在濱湖區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，凡有購房意愿的在校就讀大學(xué)生，于活動期間在濱湖區(qū)購買一套新建商品住宅，也可按照商品房網(wǎng)簽備案合同總價的1%享受購房補貼，最高不超過5萬元。

CRIC觀點：擴(kuò)大購房補貼額度，充分發(fā)揮好市場配置資源的作用，刺激需求釋放。

PART.3

土地市場

企業(yè)拿地意愿仍低位，成交規(guī)模略回升

7月江蘇省涉宅類土地成交69.42萬㎡，環(huán)比上漲64.70%，土地市場熱度雖有回升，但依舊低位運行；成交樓面價10798元/㎡，環(huán)比下跌7.32%，7月僅連云港、蘇州與南京有地塊成交，其中連云港成交占比較大，因此拉低了江蘇省整體價格。

7月江蘇省僅3個城市有宅地成交，其中連云港成交建面31.39萬方，南京23.53萬方，蘇州14.50萬方；價格方面，南京因部分地塊處非核心區(qū)，因此價格較近一年樓面價跌幅較大，蘇州、連云港價格保持穩(wěn)中有升。

PART.4

住宅市場

寧常通淮四城上漲，其余城市整體表現(xiàn)不及預(yù)期

24年7月江蘇省新房成交面積144.47萬㎡，環(huán)比下滑9.34%。本月除淮安、常州、南通與南京回升外，其它8城成交量環(huán)比均下滑，其中鎮(zhèn)江、泰州跌幅最明顯。而7月因年中沖刺季已過，房企營銷力度下降，推盤力度減弱+折扣力度回收，疊加高溫天氣和政策效應(yīng)衰減，成交明顯回落。

24年7月江蘇省住宅均價22675元/平，環(huán)比上漲7.47%。12個城市中，有7城均價環(huán)比上漲，其中南通因招商濱江國際街區(qū)與華潤澐璟的集中備案，價格環(huán)比漲幅最大。

南京：南京24年7月新房市場成交量價齊升，本月成交41.33萬㎡，環(huán)比上漲1.00%，成交均價31558元/㎡，環(huán)比上漲13.42%，7月樓市進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的淡季階段，部分房企在南京的部分樓盤大幅降價，試圖以價換量，加快項目的銷售速度，且出臺一系列樓市扶持政策，市場情況有所好轉(zhuǎn)。

蘇南：24年7月蘇南城市中除常州外，其余城市成交量環(huán)比均下跌，市場表現(xiàn)不佳。價格方面，除常州外蘇錫均價均保持穩(wěn)定；蘇錫常三城整體成交規(guī)模仍延續(xù)筑底行情。

蘇中：7月蘇中各城市市場表現(xiàn)漲跌不一，揚鎮(zhèn)泰三城成交量環(huán)比呈現(xiàn)一定跌幅，整體市場韌性不足，市場需求量保持低位，南通環(huán)比小幅上漲，各城市均價均保持穩(wěn)中有升，其中南通因招商濱江國際街區(qū)與華潤澐璟的集中備案，價格環(huán)比漲幅最大。

蘇北：7月蘇北市場中核心城市僅淮安成交表現(xiàn)呈現(xiàn)上漲，其余均為下降趨勢，樓市下行期間，市場客戶量不足。價格方面，各城市均因以價換量而被拉低。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%及以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對穩(wěn)定。從各面積段的價格來看，南京及蘇南等高能級城市的溢價能力更高，尤以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品最突出。

PART.6

開盤監(jiān)測

房企推盤積極性均不高，受市場影響去化率下跌

2024年7月江蘇省新房總推盤量2494套，環(huán)比增加49%。本月僅南京、蘇州、徐州、無錫、常州、揚州、宿遷7個城市有推新，其余城市推盤量掛零，房企仍以去化原有庫存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率17%，環(huán)比下滑11個百分點。

PART.7

房企動態(tài)

標(biāo)桿房企占據(jù)TOP3，TOP10房企市占率達(dá)38%

保利發(fā)展、招商蛇口與萬科地產(chǎn)穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達(dá)38%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻近130億元，TOP10房企入榜門檻突破50億元。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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