北京5環(huán)，跌破3萬

　　關于跨城市買房換房、買入退出的邏輯和實操，加上我的微信，我會在直播的時候告訴大家

　　01

　　今年上月，樓市暗淡。唯獨北京樓市有丁點閃光：

　　8月新房銷量，終于過了5千套。

　　▲都說北京樓市有泡沫，最大的泡沫其實就是新房泡沫。從今年2月開始，北京新房極度萎靡，月成交多為3-4千套。

　　為什么北京新房如此低迷？最主要的原因是供應太多，產(chǎn)品同質(zhì)化、營銷惡性競爭嚴重。

　　▲據(jù)統(tǒng)計，北京各城區(qū)的熱點在售樓盤和即將入市的樓盤供應，接近7.5萬套，庫存去化周期超過18個月。

　　如此大的供應量，必然導致惡性競爭。給大家感受一下現(xiàn)在新房的渠道返傭，不說香山樾、印香山這些豪宅，就連月度銷冠昌平國賢府，隨便一套房子的返傭都有四五十萬.....

　　當然，國賢府的房子返傭還不是最可怕的，我見過北京新房住宅返傭最高的樓盤，居然返傭10%！

　　真的是“成交一單，傭金百萬”！

　　02

　　新房賣不動，要么提高傭金，要么降低房價。

　　經(jīng)過一年的調(diào)整后，不少樓盤相比年初，降了2-300萬（比如崔各莊新房）。即使是邏輯最硬的朱辛莊寰宇未來，也從6.5萬跌到了5.7萬左右，相比周邊二手房，性價比差距縮小不少。

　　但降價最厲害的還得是二手房。

　　▲緊鄰東五環(huán)的朝陽區(qū)豆各莊青荷里宸欣園，單價跌破3萬。

　　北京5環(huán)跌破3萬什么概念？我在文章《》里曾說，北京樓市有一個“五環(huán)豪宅圈”，目前除了永豐、東壩和大紅門能夠勉力支撐8.5萬的價格，其他的“地段泡沫”基本都已破滅。

　　▲2023年北京新房的"五環(huán)豪宅圈”，3萬的5環(huán)房價出來后，5環(huán)的新房與二手房的價格比將會超出2倍有余，所以我估計這個"五環(huán)豪宅圈”，將會全部破滅。

　　事實上，不僅是普遍看衰的南城房價低迷，如今海淀的房子也暴跌了，21年軟件園緊鄰橡樹灣的老破小房價8萬6一平到如今4萬多，即使附近有很多互聯(lián)網(wǎng)大廠比如百度、新浪、騰訊、網(wǎng)易等，不到3年房價跌了40%幾乎腰斬，同時小米所在的5環(huán)清河房價也跌到4萬，連海淀區(qū)的房價也扛不住了。

　　03

　　還記得，2008~2009年初那次房價大調(diào)整，很多新房和二手房直接出現(xiàn)了倒掛，不少開發(fā)商是奪路狂奔的降價，導致新房的價格明顯低于二手房價。

　　而這次房價調(diào)整，新房的價格還是明顯高過二手房，甚至要貴很多。

　　其實，北京新房整體還是很稀缺的，不少樓盤在其片區(qū)，都有一種“鶴立雞群”的感覺——那為什么會滯銷呢？本質(zhì)就是新房品質(zhì)的提升，追不上價格的提升。新房是好，但價格更貴。

　　所以我感覺，北京樓市，新房會繼續(xù)調(diào)整，二手房則開始進入觸底狀態(tài)（二手房一定會比新房先觸底）。

　　▲當前二手房買賣雙方的情緒也證實了這個判斷：買家和業(yè)主在經(jīng)過去年底和年初的慌忙錯亂之后，現(xiàn)在全都淡定下來。這是一個非常明顯的觸底摸底信號。

　　甚至我聽粉絲說，有幾個在今年上半年割肉的業(yè)主，看到二手房成交穩(wěn)定，買家情緒也穩(wěn)定，居然想著毀約了。經(jīng)過調(diào)解，大部分還是繼續(xù)履行合同，少部分賠付了1-5萬違約金。

　　然而，盡管北京二手房在摸底，但四大一線城市里，現(xiàn)在最有投資性價比的，我首推深圳，其次才是北京。

　　為什么？深圳現(xiàn)在的新房，你知道卷到什么程度了嗎？

　　上周深圳最熱鬧的樓盤，一個是龍崗的勤誠達譽府，早前的銷售價格是約4.2萬元/㎡，現(xiàn)在最新折后單價僅2.1萬~2.7萬元/㎡，近乎腰斬的價格引發(fā)老業(yè)主強烈不滿而維權（從深圳核心區(qū)到勤誠達譽府，大約40公里，地段類似北京的五環(huán)外）；

　　另一個是福田梅林的京基宸悅府，3個月前的開盤均價僅7.6萬/㎡（北京新房四環(huán)五環(huán)的價格，這還是深圳核心區(qū)），如今官網(wǎng)顯示僅賣掉18套，這應該是深圳今年賣的最慘的新房之一。

　　如此，勤誠達譽府是類似北京五環(huán)外的地段，2萬多的均價，京基宸悅府是類似北京五環(huán)外的價格，實質(zhì)是深圳核心區(qū)的地段，所以從這方面看，如果想要投資一線城市，投資深圳其實是挺不錯的選擇~~

　　本文作者：陳慶